Тристаен в Изгрев, Изток и Дианабад: къде е по-евтиният вход
Колко струва квадратът в четирите части
| Част | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ | В строеж | ТЕЦ / газ | Наем | Доходност |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Изгрев | 30 | €465 000 | €4 040/кв.м | 116 кв.м | 23,3% | 96,2% / 3,8% | €1 200 | 3,1% |
| Изток | 76 | €449 500 | €4 213/кв.м | 106 кв.м | 2,6% | 96,5% / 3,5% | €1 020 | 2,7% |
| Дианабад | 99 | €354 999 | €3 129/кв.м | 120 кв.м | 24,2% | 85,5% / 7,2% | €960 | 3,2% |
| Гео Милев | 63 | €295 000 | €3 253/кв.м | 89 кв.м | 3,2% | 100% / 0% | €830 | 3,4% |
Медиана на цената на квадрат в обявите за тристайни, септември 2026. Обяви: Изгрев 30, Изток 76, Дианабад 99, Гео Милев 63.
Изток е с €4 213/кв.м и е 3-и по цена на квадрат сред класираните квартали в София. Изгрев е 5-и с €4 040/кв.м. Дианабад и Гео Милев са с близо хиляда евро по-ниско: €3 129/кв.м и €3 253/кв.м.
Между Изток и Дианабад разликата е 34,6%. Двата квартала са на 4 и 4,5 км от центъра, тоест разстоянието не я обяснява. Обяснението е в сградите и в предлагането, а това е следващата таблица.
Четири квартала, четири различни покупки
Изток
Най-скъпият квадрат и най-малко строеж. Купувате място: зеленина, площадки и близост до центъра. Най-голям дял имат сградите отпреди 1990, така че ремонтът влиза в сметката.
Изгрев
Малка извадка и широк диапазон. Тук са и станцията на метрото, и част от новите сгради в групата. Купувач с бюджет над €400 хил. ще намери повече избор, отколкото под него.
Дианабад
Най-достъпният вход и най-големите площи. Почти една четвърт от обявите са в строеж. Ако искате ново в тази част на града, търсете първо тук.
Гео Милев
Малки тристайни в стари блокове, без метро в данните ни, но с много паркове и кафенета на картата. Единственият квартал в групата с медиана под €300 хил.
Разликата между тях не е само в евро. В Изток и Гео Милев почти всичко е готово и често старо, затова бюджетът трябва да покрие и ремонт. В Дианабад и Изгрев е по-вероятно да купите нова сграда, но там чакането е част от цената.
Стари блокове и малко строеж
- преди 1990
- 1990–2009
- 2010 и след
- в строеж
- без година
- Изгрев20%27%23%23%
- Изток38%11%28%21%
- Дианабад27%9%22%24%17%
- Гео Милев43%18%30%
Дял от обявите по година на завършване на сградата. „Без година“: обявата не я посочва.
В строеж е едва 13,1% от предлагането, при 45,8% за града. В Изток делът пада до 2,6%, в Гео Милев до 3,2%: новото строителство тук е рядкост. Новото е съсредоточено в Дианабад (24,2%) и Изгрев (23,3%). Сградите отпреди 1990 са 33,2%, а в Гео Милев 42,9%.
И нещо необичайно: 20,3% от обявите са за последен етаж, повече от всяка друга група в поредицата. Почти една пета (19,9%) са в сгради с 12 и повече етажа. Последният етаж има свои рискове и отстъпка, които разгледахме в отделна статия.
С €300 хиляди: около 70–95 квадрата
| Част | €200 хил. | €250 хил. | €300 хил. | Средните 60% от цените |
|---|---|---|---|---|
| Изгрев | ≈ 50 кв.м | ≈ 62 кв.м | ≈ 74 кв.м | €351 хил. – €670 хил. |
| Изток | ≈ 47 кв.м | ≈ 59 кв.м | ≈ 71 кв.м | €340 хил. – €658 хил. |
| Дианабад | ≈ 64 кв.м | ≈ 80 кв.м | ≈ 96 кв.м | €263 хил. – €550 хил. |
| Гео Милев | ≈ 61 кв.м | ≈ 77 кв.м | ≈ 92 кв.м | €256 хил. – €398 хил. |
С €300 хил. в Изток по медианата се падат около 71 кв.м, в Изгрев 74. Дианабад дава 96. Гео Милев е единственият, в който медианната цена (€295 000) е под €300 хил., но и площта там е малка, 89 кв.м.
- под €150 хил.0 (0%)
- €150–200 хил.5 (1,9%)
- €200–250 хил.20 (7,5%)
- €250–300 хил.53 (19,8%)
- €300–400 хил.78 (29,1%)
- над €400 хил.112 (41,8%)
Всички 268 обяви в групата по обявена цена.
Под €250 хил. има 25 обяви от 268. Над €400 хил. са 112. Ако сте в тази горна част, вижте статията за тристайни над €400 000: там е описано какво точно се купува на тази цена в цяла София.
Две крайности по площ
- под 80 кв.м35 (13,1%)
- 80–100 кв.м71 (26,5%)
- 100–120 кв.м56 (20,9%)
- над 120 кв.м106 (39,6%)
Обявена площ; в новото строителство тя е застроена, с общите части.
106 обяви са над 120 кв.м, но 35 са под 80. Групата има и малки тристайни в стари блокове, и големи в нови или реновирани сгради. Медианата в Дианабад е 120 кв.м, в Гео Милев 89.
При голямата площ квадратът обикновено пада малко, но цената на жилището расте бързо. В Изток четиристайният е с медиана €692 500. Как се мери площта и какво получавате над 130 кв.м, разгледахме в статията за големите тристайни, а за обратния край виж тристайни под 80 кв.м.
Петте най-евтини са в Дианабад
| Квартал | Цена | Площ | €/кв.м | Етаж | Година |
|---|---|---|---|---|---|
| Дианабад | €170 000 | 76 кв.м | €2 237/кв.м | 1 от 8 | 1970 |
| Дианабад | €183 900 | 90 кв.м | €2 043/кв.м | 1 от 8 | 1980 |
| Дианабад | €185 000 | 65 кв.м | €2 846/кв.м | 5 от 8 | не е посочена |
| Дианабад | €190 000 | 72 кв.м | €2 639/кв.м | 15 от 19 | не е посочена |
| Дианабад | €195 000 | 61 кв.м | €3 197/кв.м | 8 от 8 | 1980 |
Най-ниската цена е €170 000 за 76 кв.м на 1-ви етаж в осеметажен блок от 1970 г. Следва 90 кв.м пак на 1-ви етаж, за €183 900. Другите три са 65, 72 и 61 кв.м, едната на 15-ти етаж от 19, друга на последния етаж на осеметажна сграда.
Всички пет са готови, в стари сгради или без посочена година. В кв. Дианабад влизането в групата под €200 хил. е възможно, но ще е нисък етаж, малка площ или висока кула. При първи етаж в стар блок питайте за мазето и влагата.
Наем, метро и сравнение с Лозенец
| Част | Площадки | Паркове | Училища | Детски градини | Супермаркети | Аптеки | Мед. центрове | Кафенета |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Изгрев | 5 | 1 | 0 | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 |
| Изток | 38 | 11 | 5 | 7 | 9 | 9 | 13 | 9 |
| Дианабад | 26 | 0 | 3 | 2 | 7 | 6 | 5 | 3 |
| Гео Милев | 26 | 22 | 4 | 7 | 7 | 13 | 5 | 15 |
Наемите тук са високи (€830–€1 200 на месец), но цените растат по-бързо. Брутната доходност е от 2,7% в Изток до 3,4% в Гео Милев, под градските 3,9%. Тези квартали се купуват за живеене.
Линия М1 минава през Изгрев, Изток и Дианабад, а станция в границите на квартала OSM отбелязва в Изгрев. За Гео Милев в нашите данни линия няма, но там картата показва 22 парка и 15 кафенета. В Изток са отбелязани 38 площадки. Някои нули (например училища в Изгрев) по-скоро значат, че районът не е картиран подробно.
Лозенец е с €3 902/кв.м, близо до Изгрев и под Изток. Ако се колебаете между двете, статията за Лозенец дава отделната картина. По-евтини алтернативи наблизо са Студентски град и Младост.
Оглед в стар блок в скъп квартал
Дианабад или Изток: разликата на месец
Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.
Стар тристаен в Изток или Изгрев: какво да проверите
0 / 6Сравнете вноската по медианите на Дианабад и Изток, после сложете конкретните обяви. Ако търсите тук и искате подбор с ориентир за цената, пишете в заявката.
Оценка на редакцията: тристаен в Изгрев, Изток и Дианабад
Оценка на редакцията: тристаен в Изгрев, Изток и Дианабад
Скъпа, утвърдена група с малко ново строителство. Дианабад и Гео Милев са по-достъпният вход, Изток и Изгрев се купуват заради мястото.
- Цена★★★★★
€3 424/кв.м, +39,5% над София.
- Местоположение★★★★★
3,7–4,5 км от центъра, метро в три от четирите.
- Ново строителство★★★★★
Само 13,1% в строеж.
- Зеленина и удобства★★★★★
Много площадки в Изток, паркове и кафенета в Гео Милев според OSM.
- Доходност★★★★★
2,7%–3,4%, под градската.
- Запазване на стойността★★★★★
Утвърдени квартали с ограничено ново предлагане.
Предимства
- Близо до центъра
- Метро
- Утвърдени квартали
Слабости
- Високи цени
- Много последни етажи и кули
- Ниска доходност
Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.
Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни
Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.
- Вноска по кредита и такси по сделката
- Панел, тухла или ново строителство
- Подбор по квартал и бюджет
Често задавани въпроси
Колко струва тристаен в Изгрев?
Медианата в Изгрев е €465 000 при 116 кв.м, или €4 040/кв.м. Извадката е малка (30 обяви), затова диапазонът е широк: от €351 хил. до €670 хил..
Кой от четирите квартала е най-евтин?
Дианабад, с €3 129/кв.м и медиана €354 999. Там са и петте най-евтини обяви в групата.
Защо Изток е по-скъп от Дианабад?
Разстоянието до центъра е почти еднакво. Разликата от 34,6% идва от сградите, от предлагането и от репутацията на квартала.
Има ли нови тристайни в Изток?
Почти не: само 2,6% от обявите са в строеж. Ново ще намерите по-скоро в Дианабад (24,2%) и Изгрев (23,3%).
Може ли тристаен под €250 000 тук?
Да, но рядко: 25 обяви от 268. Повечето са в Дианабад и Гео Милев, в стари блокове и с площ под 90 кв.м.
Има ли метро?
Линия М1 минава през Изгрев, Изток и Дианабад, а станция в квартала OSM отбелязва в Изгрев. Проверете разстоянието от конкретния вход.
Изгодно ли е да отдавате тристаен тук?
Наемът е висок, но доходността е 2,7%–3,4%, под градската. Купува се за живеене или за запазване на стойността.
Изток или Лозенец?
Лозенец е с €3 902/кв.м, Изток с €4 213/кв.м. Близки цени, различен тип сгради и улици. Решението зависи от пътя ви и от това какви сгради харесвате.
Намерете своя квартал
Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.
- кв. Изгрев€4 040/кв.м
- кв. Изток€4 213/кв.м
- кв. Дианабад€3 129/кв.м
- кв. Гео Милев€3 253/кв.м
- кв. Лозенец€3 902/кв.м
- кв. Студентски град€2 494/кв.м
- кв. Младост 1€2 778/кв.м
- кв. Редута€2 989/кв.м
- кв. Слатина€2 692/кв.м
- кв. Яворов€4 111/кв.м
Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →
Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.
Още от новите изследвания
Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →
- Тристаен на булевард: отстъпка за шума или премия за адреса465 обяви за тристаен посочват булевард. В същия квартал квадратът им е −2,9% спрямо обявите с…
- Наем на тристаен по квартали: какъв наем да поискате и кой ще го платиМедианният наем на тристаен в София е €849 на месец за 96 кв.м. От €593 в Разсадника до €1 300 в…
- Цени, превърнати от левове: колко са наистина и какво казват за пазарлъкаСамо 109 обяви за тристаен (1,4%) имат цена, която е точен превод на кръгла сума в левове, и…
- Месечните разходи на тристаен апартамент: кой ги определя и откъде да ги разберете преди покупката39,1% от обявите за тристаен не казват как се отоплява жилището. Кой определя данъка, таксата за…