Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Цени, превърнати от левове: колко са наистина и какво казват за пазарлъка

Търсихме обяви, чиято цена в евро е точен превод на кръгла сума в левове по курса 1,95583. Намерихме 109, 1,4% от 7 995. Проверката срещу съседни интервали показва, че повечето от тях са съвпадение: пазарът на тристайни вече мисли в евро.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Как изглежда цена, преведена от левове

Курсът е фиксиран: 1 евро е 1,95583 лева. 400 000 лв са €204 517, 500 000 лв са €255 646. Обява с цена €204 517 почти сигурно е мислена в левове. Никой не измисля такова число в евро.

Нашият тест беше прост. Цената в евро не е кръгла до хиляда, а умножена по курса пада на по-малко от 15 лв от кръгла хилядарка в левове. Ето няколко от уловените:

Примери от обявите
Цена в обявата	В левове	Близката кръгла сума
€223 950	438 008 лв	438 000 лв
€252 060	492 987 лв	493 000 лв
€366 090	716 010 лв	716 000 лв
€467 830	914 996 лв	915 000 лв
€698 430	1 366 010 лв	1 366 000 лв
€450 450	881 004 лв	881 000 лв

109обяви минават теста

1,4%от всички обяви за тристайни

71,6%от тях са в строеж

47,6%от всички цени са кръгли до €1 000

Повечето са съвпадение

Тук е важната находка и я казваме направо. Прозорец от ±15 лв около всяка кръгла хилядарка покрива 3% от всяка хиляда лева. Некръглите цени в евро са 4 188, така че и чистата случайност праща доста от тях в прозореца.

Некръгли цени според разстоянието до кръгла хилядарка в левове

109 обяви

до 15 лв

124 обяви

15–30 лв

116 обяви

30–45 лв

Трите интервала са с еднаква ширина. Ако цените масово бяха превод от левове, първият стълб щеше да стърчи.

Не стърчи. В съседните интервали със същата ширина има 124 и 116 обяви. Цени на по-малко от 1,5 лв от кръгла сума са едва 7, а случайно бихме очаквали около 13. Дори 11-те, които падат точно до кратно на 10 000 лв, са колкото бихме очаквали без никакъв умисъл: около 13.

Изводът: през септември 2026 в обявите за тристайни не се вижда масово мислене в левове. Флагът ни е по-шумен, отколкото изглежда на пръв поглед. Отделни продавачи със сигурност още смятат в левове, но те са малцина.

Защо флагът е пълен с ново строителство

Дял в строеж според вида на цената

в строеж
завършени

Кръгли до €1 000
27%73%
Некръгли, всички
63%37%
Контролни интервали
54%46%
„От левове“
72%28%

При всички обяви делът в строеж е 45,8%.

От уловените 71,6% са в строеж, при 45,8% общо. Изглежда като следа: строители със стари ценови листи в левове. Само че и всички некръгли цени са главно ново строителство, 62,9%, срещу 26,9% при кръглите. Строителят смята цена на квадрат по площ и получава некръгла сума. Частният продавач закръгля.

Остава малка разлика спрямо контролните интервали, 71,6% срещу 53,8%. Може би е следа от левове, може би шум. Повече за ценообразуването в строящите се сгради има в тристаен ново строителство.

Праговете от 400 000 и 500 000 лв

Когато цените бяха в левове, 400 000 и 500 000 лв бяха психологически граници. Ако продавачите още мислеха така, около евровите им равностойности щяха да се трупат обяви. Броихме обявите на ±€2 500 от всеки праг и ги сравнихме със съседните прозорци със същата ширина.

Обяви около евровия еквивалент на кръгли прагове в левове
Праг в левове	В евро	Обяви ±€2 500	Средно в съседните прозорци
300 000 лв	€153 388	43	60
400 000 лв	€204 517	187	214
500 000 лв	€255 646	158	222
600 000 лв	€306 775	105	152
800 000 лв	€409 034	20	37

Около €204 517 има 187 обяви, в съседните прозорци средно 214. Около €255 646 има 158 срещу 222. Струпване няма, по-скоро обратното. А 400 000 лв е горе-долу цената на медианния малък тристаен, за който писахме в тристаен под 80 кв.м. Обявите се трупат около кръглите суми в евро, €200 000 и €250 000, и това е темата на кръглите цени в обявите. Средата на пазара разглеждаме в тристаен до €300 000.

При 800 000 лв, около €409 034, обявите са 20. Тук пазарът е тънък и всяко сравнение е несигурно; скъпия сегмент описваме в тристаен над €400 000.

Къде се срещат

Квартали с най-много цени, които минават теста „от левове“

кв. Овча купел
9 обяви
кв. Дружба 1
7 обяви
кв. Малинова долина
5 обяви
кв. Кръстова вада
5 обяви
кв. Витоша
5 обяви
кв. Зона Б-5
4 обяви
кв. Овча купел 2
4 обяви
кв. Дружба 2
4 обяви

Броевете са малки и част от тях са съвпадение.

кв. Овча купел води с 9 обяви, следват кв. Дружба 1 и кв. Малинова долина. Това са квартали с много ново строителство, което се връзва с горното обяснение. Сдвоено сравнение на цената на квадрат изкарва −2,8%, но в повечето от 51 квартала има по една или две такива обяви. Изводи за цената от това не правим.

От уловените 109 86 пасват само на кратно на хиляда лева, 12 на кратно на пет хиляди и 11 на кратно на десет хиляди. Колкото по-кръгла е сумата в левове, толкова по-убедителна е следата, но и тези броеве са в рамките на случайността.

Какво значи за пазарлъка

Ако все пак видите цена като €204 517, продавачът най-вероятно има в главата си кръгло число в левове. Това е неговата котва. Оферта, която също е кръгла в левове, например 390 000 лв или €199 404, говори на неговия език и се приема по-лесно от некръгла сума в евро. Не е правило, а наблюдение от преговори.

Отстъпка от цена, мислена в левове

Цена в обявата, €Отстъпка, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Такава обява понякога е и стара, публикувана преди 2026 г. и само преведена. Попитайте кога е пусната и дали цената е преразглеждана. Всички суми в предварителния договор трябва да са в евро.

Когато продавачът мисли в левове

0 / 6

Превърнах сумата по 1,95583, без закръгляне в негова полза
Цената в предварителния договор е в евро
Капарото е записано в евро
Попитах кога е публикувана обявата
Сравних цената на квадрат с медианата на квартала
Офертата ми е кръгла сума, която продавачът ще разпознае

Оценка на редакцията: цени, мислени в левове

2,4от 5

Оценка на редакцията: цени, мислени в левове

Цената в левове е рядкост и повечето странни числа идват от строителите, не от левовете. Ако все пак я видите, ползвайте я като знак за котвата на продавача.

Колко са разпространени★★★★★
1,4% от обявите, колкото дава и случайността.
Надеждност на сигнала★★★★★
7 цени са на 1,5 лв от кръгла сума; случайно бихме очаквали около 13.
Полза за пазарлъка★★★★★
Когато продавачът мисли в левове, кръглата оферта в левове говори на неговия език.
Връзка с новото строителство★★★★★
Некръглите цени са в строеж в 62,9% от случаите.
Риск от стара обява★★★★★
Цена, само преведена от левове, може да е отпреди 2026 г. и да не е преразглеждана.

Предимства

Лесно се разпознава
Издава котвата на продавача
Подсеща да проверите кога е обявата

Слабости

Рядко срещано
Шумен признак
Не казва нищо за цената на квадрат

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Търсите тристаен? Опишете семейството и бюджета

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

Номерът ви не стига до брокери
Приемаме и заявки от продавачи
Подбор по квартал и бюджет

Пусни заявка

Често задавани въпроси

Колко са 400 000 лв в евро?

€204 517 по фиксирания курс 1,95583. 500 000 лв са €255 646, а 300 000 лв са €153 388.

Как да превърна цена от левове в евро?

Разделете сумата в левове на 1,95583. За обратната сметка умножете евро по същото число. Курсът е фиксиран и не се променя.

Още ли има обяви за тристайни, мислени в левове?

Малко. 109 обяви, 1,4%, минават нашия тест, но съседни интервали със същата ширина хващат почти толкова. Масово мислене в левове в цените не се вижда.

Защо някои цени завършват на странни числа?

Най-често защото строителят смята цена на квадрат по площта. 62,9% от некръглите цени са в строеж, при 26,9% от кръглите. По-рядко зад тях стои превод от левове.

Има ли струпване на цени около 400 000 лв?

Не. Около €204 517 има 187 обяви, а в съседните прозорци средно 214. Цените се трупат около кръгли суми в евро.

По-евтини ли са обявите с цена от левове?

Не можем да кажем. Сдвоено излизат −2,8% на квадрат, но в повечето квартали има по една или две такива обяви. Това е твърде малко за извод.

Колко от цените са кръгли в евро?

47,6% от всички цени на тристайни са кратни на €1 000. Почти половината продавачи вече закръглят в евро.

В каква валута да е предварителният договор?

В евро, както и капарото и окончателната цена. Ако продавачът говори в левове, превърнете сумата по курса и я запишете в евро. Окончателния текст прегледайте с юрист или нотариус.

Откъде да започнете

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →