Данни от 2 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Наем или покупка на тристаен: колко пари на месец не се връщат при всеки от двата пътя

Наемът е изцяло разход, а вноската по кредита не е. Затова сравнихме наема с онази част от собствеността, която също изчезва всеки месец: лихвата, поддръжката и дохода, който самоучастието би носило другаде. За средния тристаен тя излиза около €689, при медианен наем €800, и в 51 от 71 квартала с достатъчно обяви покупката губи по-малко.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Кое от вноската е загубено

Повечето сметки „наем срещу вноска“ слагат €800 наем до вноска от около €845 и обявяват победител. Това е грешно сравнение. Във вноската по ипотека има главница, а главницата е спестяване: тя намалява дълга и остава във вашия имот, дори да продадете след пет години. Изгубената част е друга и се състои от три парчета.

€469лихва на месец през първата година при 80% кредит и 2,7%

€90данък, такса смет, вход и дребни ремонти, примерна сума

€130пропуснат доход от самоучастието при 3% годишно

€689общо невъзвратимо на месец, при наем €800

Сложихме цената на медианния тристаен в София, €260 300, и наема от медианата на 71 квартала с поне пет обяви за отдаване. Лихвата е най-голямото парче и намалява всяка година, защото дългът се топи. Пропуснатият доход е по-трудно видим: двайсетте процента самоучастие, около €52 хил., биха стояли в депозит, облигации или фонд, ако не купите. Три процента годишно е скромно допускане, не обещание. Поддръжката от €90 също е пример, подробната сметка е в статията за месечните разходи.

Квартал по квартал: кой губи повече всеки месец

Отваряме обявите за наем в кв. Лозенец и в кв. Овча купел. Тристаен под наем се предлага и на двете места за около €800, а продажната медиана в първия е повече от двойна. Това разминаване определя всичко останало в таблицата.

Невъзвратими разходи на собственика срещу наема, по квартали
Квартал	Медиана тристаен	Наем	Невъзвратимо на месец	Разлика
Горна баня	€250 600	€1 200	€666	покупката с €534 по-малко
Малинова долина	€210 000	€950	€573	покупката с €377 по-малко
Люлин 10	€200 000	€820	€550	покупката с €270 по-малко
Бояна	€320 000	€1 300	€826	покупката с €474 по-малко
Кръстова вада	€316 000	€1 200	€817	покупката с €383 по-малко
Овча купел	€210 000	€800	€573	покупката с €227 по-малко
Лозенец	€460 000	€800	€1 148	наемът с €348 по-малко
Оборище	€399 900	€850	€1 010	наемът с €160 по-малко
Иван Вазов	€420 000	€900	€1 056	наемът с €156 по-малко
Хладилника	€457 600	€1 000	€1 142	наемът с €142 по-малко
Хиподрума	€339 500	€750	€871	наемът с €121 по-малко
Стрелбище	€360 000	€800	€918	наемът с €118 по-малко

В кв. Горна баня собственикът губи €666, а наемателят плаща €1 200. Разликата е голяма и в кв. Малинова долина, където наемите са високи за цената на жилищата, вероятно заради близостта до университетите и бизнес зоната. В кв. Оборище, кв. Иван Вазов и кв. Хладилника картината е обратна: там наемът е по-евтиният път, ако гледате само месеца. За 51 от 71 квартала с достатъчно данни невъзвратимата част на покупката е под наема.

Наемите и продажните цени са офертни, от обявите през септември 2026. Наемите в скъпите централни квартали често са за по-стари и по-малки апартаменти от тези, които се продават, затова сравнението там е неточно.

Сметнете със своите числа

Колко губите на месец: наем или собствен тристаен

Цена на тристайния, €Наем за подобен тристаен, €/мес.Лихва, %Финансиране, %ГодиниПоддръжка и данъци, €/мес.Доход от самоучастието, ако не купите, %/год.

Сравнява наема с невъзвратимата част от собствеността: лихвата през първата година, поддръжката и пропуснатия доход от самоучастието. Главницата не е разход, тя остава ваша.

Сменете цената с тази на конкретната обява, а наема с обява за подобен апартамент в същия квартал. Полето за поддръжка попълнете от сметките на продавача, не от нашия пример. Пропуснатият доход зависи от вас. Ако самоучастието иначе би стояло на безлихвена сметка, сложете нула и покупката става по-изгодна. Ако го държите в нещо по-доходно, вдигнете процента и вижте как наемът се приближава.

Калкулаторът показва първата година. После лихвата намалява, а наемът по правило не стои на едно място, макар да не можем да кажем с колко ще се вдигне. И двете движения работят в полза на собственика, колкото по-дълго остане.

Колко години ще живеете там

Има едно перо, което изчезва още в деня на сделката: данъкът при придобиване, нотариусът, вписването и евентуално комисионата. За медианна покупка това е около €10 400. Разделени на месеците, които ще прекарате в жилището, те сменят победителя.

Невъзвратимо на месец заедно с разходите по покупката

€1 122

2 г.

€978

3 г.

€862

5 г.

€776

10 г.

Наем за сравнение: €800. Без разходите при бъдеща продажба.

При две или три години престой собствеността губи повече от наема. Към петата година двете линии се срещат, а след десет покупката е видимо напред, дори без да броим възможното поскъпване. Семейство с дете на четири години, което иска да остане до края на основното училище, е в съвсем друга позиция от двойка, която не знае в кой град ще работи догодина. Таксите са разписани в данъците и таксите при покупка.

Рисковете, които сметката не показва

Плаваща лихва. Повечето ипотеки у нас са с лихва, вързана за референтен индекс. 2,7% днес не значи 2,7% след пет години. Попитайте банката как се изчислява и пуснете калкулатора с един процентен пункт отгоре.
Голям ремонт. Покрив, щрангове, фасада: собственикът плаща своя дял, наемателят не. Резервът в калкулатора трябва да покрива и това.
Наемодател, който продава. Договорите за наем обикновено са за година. Тристайните под наем са по-малко от двустайните и при смяна на квартира със семейство изборът е тесен.
Пазарът може да падне. Никой не може да обещае, че цената на жилището ще расте. Който може да е принуден да продаде скоро, носи този риск изцяло.

Наемът купува гъвкавост. Покупката купува предвидимост на мястото, но не и на парите. За семейство с деца предвидимостта на мястото тежи повече, отколкото таблиците показват: училището, градината, лекарят. Защо това е отделна сметка, описваме в тристаен за семейство с деца.

Години наем: втората, не първата мярка

Колко години наем струва медианният тристаен

Горна баня
17,4 г.
Малинова долина
18,4 г.
Люлин 10
20,3 г.
Бояна
20,5 г.
Кръстова вада
21,9 г.
Овча купел
21,9 г.
Лозенец
47,9 г.
Оборище
39,2 г.
Иван Вазов
38,9 г.
Хладилника
38,1 г.
Хиподрума
37,7 г.
Стрелбище
37,5 г.

Медиана за 71 квартала: 27,8 години. Отбелязани са кварталите над прага от около 32,2 години.

Познатото отношение „цена към годишен наем“ дава същата подредба с едно число. В средния квартал купуването струва 27,8 години наем, от 17,4 в Горна баня до 47,9 в Лозенец. При нашите допускания за лихва и самоучастие сметката се изравнява около 32,2 години. Под този праг покупката губи по-малко на месец, над него наемът. Прагът се мести с лихвата: при по-висока лихва пада, при по-ниска се вдига. За инвеститор, който смята доходност, числата се четат по друг начин, обяснен в тристаен като инвестиция.

Преди да решите

Пет въпроса преди решението

0 / 5

Знам колко години мисля да остана в квартала, поне приблизително.
Имам самоучастие и отделно пари за данъка, нотариуса и ремонта.
Пуснах калкулатора с лихва с един пункт над днешната.
Сравних наема с обява за същия тип апартамент, не с градската медиана.
Проверих дали вноската остава поносима при загуба на единия доход.

Ако вече имате двустаен и мислите за смяна, сметката е различна: вижте смяната от двустаен към тристаен. Ако цената в града не стига, погледнете тристайните извън София с тяхната цена на пътя. За самия кредит има отделна страница, ипотечен кредит за тристаен. Можете да опишете бюджета и квартала в заявката и ще получите подбрани обяви с ориентир за наема в същия район.

Оценка на редакцията: покупка срещу наем за семейство

3,3от 5

Оценка на редакцията: покупка срещу наем за семейство

В повечето квартали собственикът губи по-малко на месец от наемателя, но само ако остане достатъчно дълго. При кратък хоризонт или в скъпия център наемът е разумен избор, не загуба.

Месечна сметка в средния квартал★★★★★
Невъзвратимата част е около €689 срещу наем €800. Предимство за покупката, но не огромно.
Зависимост от срока★★★★★
При две-три години разходите по сделката обръщат резултата.
Чувствителност към лихвата★★★★★
Лихвата е най-голямото перо и при плаваща ставка се мени.
Разлики между кварталите★★★★★
От 17,4 до 47,9 години наем: изборът на квартал мести сметката повече от всичко друго.
Сигурност на мястото★★★★★
Собственикът не зависи от решенията на наемодател, което за семейство с деца има стойност.
Надеждност на данните★★★★★
Наемите и цените са офертни; в центъра наемните обяви са за различни жилища от продажните.

Предимства

Главницата остава ваша
Стабилно място за децата
Наемът в повечето квартали е по-висок от невъзвратимото

Слабости

Разходи по сделката още в първия ден
Риск от плаваща лихва
Ремонтите на сградата са ваши

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

Кои документи да поискате
Попълва се за две минути
Не сме посредник, нямаме комисиона

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Не е ли наемът просто изхвърлени пари?

Наемът е изцяло разход, но и собствеността има разход: лихвата, поддръжката и пропуснатия доход от самоучастието. За медианния тристаен това е около €689 на месец при наем €800. Разликата съществува, но е много по-малка от цялата вноска.

Защо не сравнявате наема с цялата вноска?

Защото главницата във вноската намалява дълга и остава ваша. При кредит от €208 240 първата година лихвата е около €469 на месец, останалото от вноската е спестяване. Сравнението на наема с пълната вноска прави покупката да изглежда по-скъпа, отколкото е.

В кои квартали покупката е по-изгодна от наема?

Там, където наемите са високи спрямо цените: кв. Горна баня, кв. Малинова долина, кв. Люлин 10, кв. Бояна. В Горна баня собственикът губи около €666 на месец, а наемът е €1 200.

А къде е по-разумно да се живее под наем?

В скъпите централни квартали: Лозенец, Оборище, Иван Вазов, Хладилника. В Лозенец невъзвратимата част на покупката е около €1 148, при наем €800. Там наемите често са за по-стари жилища, така че сравнението е грубо.

След колко години покупката започва да се отплаща?

С разходите по сделката от около €10 400 покупката губи срещу наема при престой две-три години. Около петата година двете сметки се изравняват при нашите допускания, след това собствеността печели. Без да броим поскъпване или поевтиняване на жилището.

Какъв процент да сложа за пропуснатия доход?

Толкова, колкото реално бихте получили от парите, ако не купите. Ако стоят на разплащателна сметка, нула. Ние ползваме 3% като скромен пример, не като препоръка за инвестиция.

Какво става, ако лихвата се вдигне?

Лихвата е най-голямото парче от невъзвратимите разходи, затова всеки процентен пункт тежи. При €208 240 кредит един пункт отгоре е около €174 повече на месец в първата година. Пуснете калкулатора с по-висока лихва, преди да решите.

Влизат ли в сметката ремонтите?

Влизат в полето за поддръжка, но нашият пример от €90 на месец е скромен. Покрив, асансьор или щрангове могат да изядат резерва за години напред. Наемателят не плаща такива разходи, което е част от цената на гъвкавостта.

Квартали и цени

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 2 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички изследвания →