Продава тристаен апартамент в кв. Толстой
Толстой е строен за семейства и това се вижда: между блоковете има детски площадки, училищата са на пешеходно разстояние, а тристайните не са рядкост. Медианната обявена цена на тристаен апартамент в кв. Толстой е €195 000, смятана от 33 обяви в imot.bg през септември 2026, или €2 347/кв.м, на 4% под общата медиана за столицата.
В кв. Толстой тристаен почти никога не е първо жилище: по-често е второ след вече продаден двустаен или продадено наследство. За родителите: по OpenStreetMap тук са отбелязани една детска градина, но нито едно училище, плюс 2 детски площадки. В кв. Толстой квадратът е близо до средния за града, и изборът се прави по-скоро от сградата, отколкото от адреса.
Тази страница е за семейството, което мисли дали тристаен в квартала е по силите му: цифри, подводни камъни и сравнение със съседите.
Тристайният се продава по-бавно от двустаен, тъй като кръгът на купувачите е по-тесен; помислете и за изхода след години.
С какъв бюджет се купува тристаен в кв. Толстой
Нека сметнем типичния тристаен в кв. Толстой за €195 000, купен с ипотека със срок 30 години при 2,7% лихва и финансиране 80%.
| Позиция | Евро |
|---|---|
| Обявена цена | €195 000 |
| Оценка и такси по кредита | €900 |
| Общински данък (3%) | €5 900 |
| Комисиона на агенция 2% + ДДС (ако има) | €4 700 |
| Нотариус и правна проверка | €1 500 |
| Собствени пари, 20% | €39 000 |
| Кредит (80%) | €156 000 |
| Месечна вноска, 30 години | €633/мес. |
| Вноска за 25 г. при 2,7% | €716/мес. |
На практика на ръка ви трябват €47 хил. без комисиона и €52 хил. с комисиона; ремонтът е отделно. Правилото на банките: вноската да не надхвърля половината от нетния доход. За €633 това означава над €1 400 общо за двамата.
Когато сменяте двустаен с тристаен апартамент, продажбата покрива част от цената: двустаен в квартала е приблизително €148 хил., а разликата е за кредита. Буферът от 3–6 вноски отделно е по-малко лукс, а сигурност, когато вкъщи има бебе. С по-малък бюджет тук също има избор: до €250 хил. има 27 обяви от 33, а до €200 хил. 21 оферти.
Сумите са закръглени; точната вноска зависи от банката, доходите и застраховката. Калкулаторът пресмята и други сценарии.
Цената на тристаен в кв. Толстой през 2026 г.
Средните 60% от обявите са между €181 200 и €240 900, а крайностите са €133 500 и €333 200. Медианата на 33 обяви за тристайни апартаменти в кв. Толстой е €195 000, при €2 347/кв.м.
Как се нареждат обявите по бюджет:
- до €200 хил.21 обяви · 64%
- €200–250 хил.6 обяви · 18%
- €250–300 хил.3 обяви · 9%
- €300–400 хил.3 обяви · 9%
- над €400 хил.0 обяви · 0%
С бюджет в слоя до €200 хил. ще имате най-голям избор тук: там са 21 оферти от 33. Под €200 хил. намерихме 21 обяви; огледайте ги внимателно, ниската цена почти никога не е случайна.
| Сграда | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ |
|---|---|---|---|---|
| Строени преди 1990 г. | 16 | €195 000 | €2 438/кв.м | 80 кв.м |
| В строеж | 11 | €253 000 | €2 300/кв.м | 105 кв.м |
Разликата между сегментите „в строеж“ и „строени преди 1990 г.“ е 6% на кв.м, затова средната цена сама по себе си не стига.
Най-ниско обявените тристайни апартаменти в извадката: €133 500 при 60 кв.м, т.е. €2 225/кв.м, 4-ти от 6 етажа; €133 754 за 57 кв.м (4-ти от 6 етажа, парно). Обичайно евтината цена има причина: партер, последен етаж без изолация, стар асансьор или неизяснени документи.
В средата на класацията по €/кв.м: 43-то място от 103 квартала. Колко може да се свали? Обичайно 3–7%, по-голяма отстъпка при жилища с ремонт или бързаща продажба.
Хистограма на 33 обяви за тристайни в квартала по поискана цена (imot.bg, септември 2026). Плъзнете, за да видите колко остават.
Толстой: подходящ ли е за вас
В кв. Толстой идват различни купувачи и всеки търси своето: едни училище, други тишина, трети наем.
- Семейство, което расте. Двустайните в кв. Толстой се продават горе-долу €148 400, тристайните апартаменти около €195 000. Семейството, което расте, може да остане в познат район, а децата в старото си училище.
- Двойка без деца. Стаята за работа е най-честата причина двама души да минат на тристаен апартамент. В кв. Толстой метърът е €2 347/кв.м, докато средният за столицата е €2 455/кв.м.
- Семейства. За домакинство с малки деца Толстой е сделка с условия: много повече въздух, по-малко училища и градини на крачка.
- Купувач с цел наем. Наемният пазар тук остава малък, така че инвеститорът трябва да сметне по-дълги празни периоди.
Коридорното разпределение пази двете спални далеч от хола; за семейство с деца това е ценно.
Хоби или домашен уред за спорт също изискват стая; третата стая приема и това. Мислете и за близките години: децата растат, градината отстъпва на училището, а изискванията се сменят. Кой ще живее спокойно в квартала зависи не само от района, а и от работния график на домакинството.
Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук
Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.
- Собствениците са най-отгоре
- Две отделни спални, етаж, паркомясто
- Кои документи да поискате
Вноската за тристаен от €195 хил. при 25, 30 и 35 години
Кредиторите в 2026 г. отпускат до 80–85% от оценката при лихви в диапазона 2,4–3%; за тристаен в кв. Толстой това е заем между €156 хил. и €166 хил. Сметките служат за ориентир; офертата на банката ще се определя от доходите и кредитната ви история.
| Срок | Кредит 80% | При 15% самоучастие |
|---|---|---|
| 25 години | €720 | €760 |
| 30 години | €630 | €670 |
| 35 години | €570 | €610 |
Като ориентир, не като правило на конкретна банка: вноската не бива да надхвърля 40–50% от чистия доход. Изчислете €1 600 чисти средства месечно на двамата, за да не живеете само за вноската. Детските и премиите се приемат по различен начин от всяка банка и си струва да попитате предварително.
Когато двамата не са женени, уточнете в акта какви са дяловете на собственост; банката и без това ще пита за тях. Най-честият сценарий е замяна: продавате двустаен и купувате тристаен. Двустаен в квартала се обявява около €148 хил.; след нормалната отстъпка получавате към €141 хил., и за банката оставят някъде €61 хил.
Проблемът е редът. При верижна сделка сроковете в двата ви предварителни договора трябва да имат буфер от поне месец, иначе залагате капаро двойно. Подробно за доходите и самоучастието има в кредит за тристаен.
Три сметки за тристаен в кв. Толстой
Сценариите са измислени, числата не са: цени €181 200, €195 000 и €240 900 от обявите в кв. Толстой. В първия случай продажбата на двустаен тук (медиана €148 400) носи около €141 000 след пазарлъка. Лихвата е 2,7%, адвокатът €300, оценката €180.
| С продажба на стария | Типичният тристаен | Горната петина | |
|---|---|---|---|
| Цена на тристайния | €181 200 | €195 000 | €240 900 |
| Нужен нетен доход на домакинството | €500 | €1 400 | €1 700 |
| Банка и адвокат | €480 | €1 260 | €1 505 |
| Продава | собственик | агенция | строител |
| Вноска на месец, 2,7% | €220 / 25 г. | €633 / 30 г. | €755 / 35 г. |
| Самоучастие | €133 200 (74%) | €39 000 (20%) | €35 900 (15%) |
| Нотариална такса и Имотен регистър | €1 181 | €1 245 | €1 491 |
| Общински данък | €5 436 | €5 850 | €7 227 |
| Посредник | няма | €5 850 | няма |
| Около толкова квадрата | ≈ 77 кв.м | ≈ 83 кв.м | ≈ 103 кв.м |
| Размер на кредита | €48 000 | €156 000 | €205 000 |
| Нужни пари в брой | €140 297 | €53 205 | €46 123 |
Третият случай е с 35 години и 15% самоучастие: вноска €755, в брой €46 123. Без комисиона, защото продава строителят. Вноска €220 за 25 години и около €700 остатък: така изглежда смяната на двустаен с тристаен в квартала.
€53 205 собствени пари за €195 000: 20% от цената плюс около 7,3% разходи. Местният данък тук е 3% и се смята от по-голямото число между договорената цена и данъчната оценка.
Стар и нов фонд в кв. Толстой
От 33 оферти за тристаен в кв. Толстой в сгради отпреди 1990 г. са 16, от 1990–2020 г. 1, с Акт 16 от 2021 г. насам 0 и в строеж 11.
- Преди 1990 г.16 обяви · 57%
- 1990–2020 г.1 обява · 4%
- С Акт 16 (2021+)0 оферти · 0%
- В строеж11 обяви · 39%
Парно 100%, газ 0%: така изглежда отоплението в обявите тук. Медианната сграда е 6 етажа, а типичният тристаен е на 4-ти; 8 оферти са в сгради с 10 и повече етажа.
Блоковете от панел в квартала са вдигнати главно през 70-те и 80-те; санирането и сменените щрангове увеличават цената с 5–10 процента.
Мястото за колата след седем вечерта е реалният тест на квартала: отидете тогава, не по обяд.
Изолираният блок пести немалка част от сметките за отопление и обикновено се вижда още в цената. Дворът с пейки между блоковете е дреболия, докато не станете родител на дете на три години. Детайлите (входната врата, лампите на стълбището, чистотата във входа) показват доста за съседите.
Толстой през очите на семейство, което търси тристаен
Кв. Толстой през погледа на купувач на тристаен, средна оценка 2,5. Всяка точка е сметната от данни. „Няма данни“ при един признак: предпочитаме празно пред измислено.
- Достъпност на цената3,5
Тристаен в кв. Толстой се предлага средно по €2 347 на квадрат, с 4,4% под средното за София (€2 455). 27 от 33 обяви са до €250 хил.
- Избор на тристайни3,5
В извадката ни тук има 33 обяви за тристаен. Собственик директно не продава нито една, всичко е през посредник.
- Училища и детски градини1,5
По OpenStreetMap в квартала има 1 детска градина.
- Зеленина и площадки1
2 детски площадки и 0 парка и градинки тук. С малко дете площадката до входа е по-ценна от гледката.
- Транспорт и метро2,5
1 автобусна спирка. Сутрешното пътуване с кола към центъра е отделна тема.
- Ново строителство2,5
На зелено тристаен тук е около €253 000 за 105 кв.м застроена площ; в строеж: 11. Готови нови сгради с Акт 16 почти няма.
- Доходност от наемняма данни
Само 1 обява за наем на тристайни в кв. Толстой. Средно за София брутно е 3,9%.
- Тишина и паркиране3
8 от 33 обяви са в сгради с 10 и повече етажа, паркомясто почти никой не споменава. Спалните към двора са най-сигурният начин да се спи тихо, където и да купувате.
Средното 2,5 е от 7 признака с данни. Достъпност на цената дърпа нагоре, зеленина и площадки надолу.
Какво работи в полза
- Квадратът е €2 347, малко под средното
Какво да проверите
- Малко паркове и площадки
- Само 1 детска градина
- Няма данни за доходност от наем
Оценката е наша, по формула върху 33 обяви и OpenStreetMap. Не е мнение на живущи.
Делникът в кв. Толстой: от градината до магазина
Детска градина има: 1 по OpenStreetMap. Училище в кв. Толстой не открихме, така че пресметнете отсега в кой квартал ще учи голямото дете.
Нито един парк и 2 детски площадки на картата: това предлага кварталът за разходки с децата. Аптека и медицински център тук на картата няма; до личния лекар ще се ходи в съседния квартал.
Супермаркет в квартала в OpenStreetMap няма; седмичното пазаруване ще е с кола в съседство. Ветеринар, фурна или кучешка площадка изглеждат като подробност, докато не заживеете тук.
Лятото децата прекарват дните навън, ето защо сянката над площадката е по-ценна от нова настилка. В неделя преди обяд минете пеша маршрута дом, градина, магазин: за трийсетина минути ще разберете повече, отколкото от всички снимки. Градината на разстояние пеша освобождава утрата на цялото семейство. Тристаен на пет минути от градината спестява на единия родител практически час на ден. Хубава градина на 15 минути струва повече от три по-близки, в които няма места. Пощата в квартала пести разходки с количка, когато поръчвате по интернет.
Наем и доходност на тристаен в кв. Толстой
Тук тристайните под наем са твърде редки, за да изчислим надеждна медиана. Поради това взимаме съседния кв. Надежда 2, на 0,6 км, с медиана €770. Сметката дава 4,7% годишно върху €195 000, с уговорка, защото наемът е от друг район. Преди да купите за наем в кв. Толстой, разберете местен брокер колко бързо се дава тристаен; числата от София тук не са надеждни.
Отдаване по стаи тук е по-трудно: без метро и университет наблизо съквартирантите предпочитат други части на града. Тристаен нечесто се наема от един човек. Най-често наемателят е семейство, което се мести заради работа или децата и след това не бърза да мени адреса. Училище в квартала на картата не намираме, а това намалява интереса на родителите с деца в училищна възраст.
За сравнение, двустайни под наем тук има 19 обяви, а тристайни само 1 обява. Семействата нерядко пристигат с мебелите си, което спестява обзавеждането, но търсят празни стаи и място за вещите, включително мазе. Наемът се обявява в годишната данъчна декларация, а десетпроцентният данък се смята след 10% нормативни разходи; не го пропускайте в сметката тук.
Чистото излиза около €6 868 на година (3,5%), в случай че приспаднете данъка, един месец без наемател и €770 резерв за поддръжка. Сметката за вашата сума ще направите в калкулатора.
Отговори накратко: Толстой
Кое разпределение на тристаен е удобно за семейство в кв. Толстой?
За семейство най-удобно е спалните да са от едната страна, хола от другата. Коридорното разпределение дава тази тишина, при хол в центъра се минава през него към спалните. В кв. Толстой 16 от 33 обяви са в сгради отпреди 1990 г., с типичните панелни схеми. Проходна стая не е истинска спалня. Поискайте скица с размери, преди да ходите на оглед. За по-малките: 1 детска градина в кв. Толстой според OpenStreetMap.
Търсят ли се тристайни под наем в кв. Толстой?
Наемателите на тристаен са семейства, двойки с кабинет или колеги, които делят. В града тристаен се отдава средно за €850. Семействата остават по-дълго, съквартирантите се сменят по-често. Разстоянието до центъра на София е около 3,3 км, без да броим завоите. Два месеца депозит е стандарт. В София обявите за тристаен под наем са около 2 721. Семейният наемател пази имота по-добре.
Колко да спестя, преди да купя тристаен в кв. Толстой?
Сметнете около €46 хил. собствени пари. От тях €39 000 са самоучастие (20% от €195 000), а около €7 400 разходи по сделката. Ако банката финансира 85%, самоучастието пада до около €29 300. Комисиона на агенция не е включена, при покупка от собственик тя е нула. Самоучастието трябва да е по сметка преди подписването, не на кеш в чанта. Двустаен в кв. Толстой върви около €148 400. Толстой отстои на 3,3 км от центъра. Много семейства покриват самоучастието с продажбата на стария двустаен.
Къде пазаруват семействата в кв. Толстой?
За голямото пазаруване се ходи извън квартала. Доставката до вкъщи е все по-често решение. Разстоянието до центъра е около 3,3 км. Денонощният магазин наблизо спестява разходки с кола. По права линия до центъра са около 3,3 км. Близостта до мол вдига трафика в района през уикенда. Пазарите се отбелязват отделно на картата.
Как се отоплява типичният тристаен в кв. Толстой?
Отоплението в кв. Толстой: ТЕЦ 100%. На квадрат тристайните на ТЕЦ в София са около €2 590/кв.м, на газ €2 400/кв.м. Разликата идва по-скоро от вида сграда, отколкото от самото отопление. Ако блокът е саниран, сметката за парно пада осезаемо. Тристаен има повече външни стени от двустаен, затова изолацията се отразява повече на сметката. Ъгловите спални в панела са най-студените. 8 от 33 тристайни тук са в блокове от десет етажа нагоре. Обявите на зелено в квартала са 11 от 33.
По колко евро на квадрат се продават тристайните в кв. Толстой?
Квадратът излиза €2 347/кв.м. Умножен по типичните 87 кв.м за тристаен тук, дава около €204 хил. При двустайните в кв. Толстой квадратът е по-скъп, €2 444/кв.м: по-голямото жилище почти винаги излиза по-изгодно на метър. Най-близо е кв. Република 2, на 0,4 км. Квадратът е по-добрата мярка, когато сравнявате апартаменти с различна площ. Новите сгради почти винаги се обявяват по застроена площ, с общите части. Уточнете дали площта в обявата е застроена, или чиста: разликата е 15–20%.
Каква е доходността от тристаен под наем в кв. Толстой?
Не можем да дадем местно число. Градският ориентир е €850 месечно при 3,9% брутно. При цена €195 хил. такъв наем би дал около 5,2%, ако изобщо се намери наемател. В подредбата ни по €/кв.м Толстой е на 43. място от 103, като първото е най-евтиното. Един празен месец годишно сваля доходността с около една дванайсета. Обзавеждането вдига наема, но и първоначалния разход. Разстоянието до центъра на София е около 3,3 км, без да броим завоите.
Струва ли си панелен тристаен в кв. Толстой след ремонт?
Не водим регистър на санираните блокове. Питайте управителя на входа дали блокът е саниран или участва в програма. Старите тристайни в кв. Толстой са около €195 000 при 80 кв.м. Ремонтът на панелен тристаен е по-предвидим от този на стара тухла. Фугите в панела са честа причина за влага. Разстоянието до центъра на София е около 3,3 км, без да броим завоите. Санирането по програма изисква съгласие на собствениците. Детски градини тук по картата: 1.
Около Толстой
Сравнете квадратния метър тук и в съседство. Разликата нерядко покрива данъка и нотариуса.
- кв. Надежда 2€2 449/кв.м
- кв. Надежда 3€2 008/кв.м
- кв. Свобода€2 011/кв.м
- кв. Триъгълника€2 334/кв.м
- кв. Обеля€1 666/кв.м
- кв. Република 2≈ €195 хил.
- с. Кубратовонаселено място
Още места за сравнение
Преди да подпишете
Актуални обяви в кв. Толстой
Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.
- Сравнение с цената на кв.м в района
- Собствениците са най-отгоре
- Приемаме и заявки от продавачи
Как смятаме: преброихме публичните обяви за продажба на тристайни, 33 от тях в кв. Толстой, и добавихме обектите от OpenStreetMap. Кой публикува обявата (собственик, агенция, строител) определяме по телефона и текста, така че единични грешки са възможни. 27 септември 2026 г.