Продава тристаен апартамент в кв. Люлин 2
В кв. Люлин 2 тристаен в блок от 80-те и тристаен в нова сграда често делят една улица и разлика от няколко десетки хиляди евро. Тристаен в кв. Люлин 2 го търсят и от двойки, които работят поне отчасти от вкъщи и искат отделна стая за работа.
В извадката ни от септември 2026 има 72 обяви за тристайни апартаменти тук, с медиана €194 400 и €1 880/кв.м; типичната площ е 101 кв.м. Люлин 2 е от местата, където тристаен още е по джоба на повече семейства: квадратът е 23% под столичния.
Училищата (1) и детските градини (3) в квартала са честа тема на огледите, щом купувачът е семейство. Ако гледате тристаен тук за първи път, тръгнете от цените и площите по-долу, а после минете към сметката за кредита.
Тристайните в кв. Люлин 2 се взимат като правило с поглед към десет и повече години, затова скоростта се оказва по-лош съветник от добрата подготовка.
Какво има около дома в кв. Люлин 2
В кв. Люлин 2 има 3 детски градини и 1 училище. Когато малкото е на три-четири години, градината на пет-десет минути пеша пести повече време от който и да е ремонт.
Детските площадки на картата са 16, парк не е отбелязан. При по-малки деца площадката пред блока тежи повече от гледката от терасата. Медицински център няма отбелязан, 1 аптека: това показва картата в кв. Люлин 2. При малки деца детски лекар в близост има истинска стойност.
Супермаркетите тук са 3. Търговски център няма отбелязан. Спокойствието вечер в квартала проверете лично: минете в петък вечер и послушайте улицата.
Кухня с прозорец към площадката позволява да гледате малките от вкъщи, докато готвите. Хубава градина на 15 минути тежи повече от три по-близки, в които нямате шанс. В събота сутрин минете пеша маршрута дом, градина, магазин: за трийсетина минути ще разберете повече, отколкото от всички снимки. Тристаен на няколко минути от градината пести на единия родител около час на ден. Куриерският офис в квартала спестява разходки с дете на ръце, когато поръчвате онлайн.
Цената на тристаен в кв. Люлин 2 през 2026 г.
В кв. Люлин 2 средният тристаен се предлага за около €194 хил., а квадратният метър е €1 880/кв.м, 23% по-ниско от €2 455/кв.м за града. Средните 60% от офертите са между €165 000 и €231 300, а крайностите са €129 900 и €254 304.
Как се нареждат обявите по бюджет:
- до €200 хил.42 обяви · 58%
- €200–250 хил.28 обяви · 39%
- €250–300 хил.2 оферти · 3%
- €300–400 хил.0 обяви · 0%
- над €400 хил.0 обяви · 0%
С бюджет в слоя до €200 хил. ще имате най-широк избор в кв. Люлин 2: там са 42 обяви от 72. Под €200 хил. намерихме 42 обяви; огледайте ги внимателно, евтиното рядко е случайно.
| Година | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ |
|---|---|---|---|---|
| Строени преди 1990 г. | 13 | €180 000 | €2 045/кв.м | 88 кв.м |
| От 1990 до 2020 г. | 7 | €215 000 | €2 057/кв.м | 107 кв.м |
| С Акт 16 от 2021 г. насам | 12 | €213 400 | €2 048/кв.м | 102 кв.м |
| В строеж | 31 | €197 300 | €1 798/кв.м | 106 кв.м |
Разликата между групите „в строеж“ и „от 1990 до 2020 г.“ е 14% на квадрат, ето защо средната цена сама по себе си не стига.
Най-евтините тристайни апартаменти в извадката: €129 900 при 65 кв.м, т.е. €1 998/кв.м, последен, 7-ми етаж; €135 000 за 71 кв.м (партер в сграда на 5 етажа, в строеж, срок 2027 г.).
В долната третина на класацията по €/кв.м: 8-мо място от 103 квартала. Сумите в секцията са обявени, не реални: отстъпката при нотариуса обикновено е 3–7%.
Хистограма на 72 обяви за тристайни тук по поискана цена (imot.bg, септември 2026). Плъзнете, за да видите колко остават.
Семейство, двойка или инвеститор в кв. Люлин 2
Хората, които гледат тристайни в кв. Люлин 2, по правило са от четири групи. Ето как изглежда кварталът за всяка от тях.
Купувач с цел наем
Купувач с цел наем ще получава около €720 на месец тук, тоест 4,4% брутно. Типичните наематели на тристаен апартамент са двойки с дете или двама-трима съквартиранти, които стоят доста по-дълго от наемателите на гарсониери.
Двойка с кабинет
Двойка без деца купува тристаен с мисъл за бъдещето: днес стая за гости, след години детска. В кв. Люлин 2 тази сметка излиза, защото училищата и градините вече са наблизо.
Семейство с деца
Силен кандидат. С 1 училище, 3 градини и 16 площадки според OpenStreetMap Люлин 2 е удобен за деца от градина до гимназия.
Сменящите двустаен
Разликата между медианата на двустаен (€139 000) и тристаен апартамент (€194 400) в квартала е към €55 хил. Тази разлика ще покрият парите от продадения двустаен и ипотеката.
Отделната тоалетна или втората баня тежат най-много за четиричленно домакинство; за двойка са приятен бонус. По-трудно ще е за купувач, който търси задължително гараж в обявата.
Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки
Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.
- Собствениците са най-отгоре
- Сравнение с цената на кв.м в района
- Панел, тухла или ново строителство
Люлин 2: силни и слаби страни
Как стои кв. Люлин 2, ако търсите две спални и хол: 3,6 от 5.
- Достъпност на цената5
При €1 880/кв.м сто квадрата в кв. Люлин 2 струват около €188 хил.; средно в града около €246 хил. Медианната площ е 101 кв.м, така че цената е за доста реален апартамент.
- Избор на тристайни4
72 тристайни в извадката срещу 35 двустайни. Може да се подбира по етаж и разпределение, не само по цена.
- Училища и детски градини2,5
1 училище и 3 детски градини: толкова отбелязва картата тук. При прием в градина адресът носи точки, затова адресната регистрация има значение.
- Зеленина и площадки2,5
На картата: 0 парка и градинки и 16 детски площадки. За по-големите деца има и 7 игрища.
- Транспорт и метро3,5
11 автобусни спирки и метро (М1/М4) в съседство.
- Ново строителство4
Панел и тухла отпреди 1990 г. дават 13 обяви около €180 000; новото е 43. Паркомясто в новите сгради обикновено се купува отделно.
- Доходност от наем4
Наем на тристаен в квартала около €720 месечно при цена €194 400: брутно 4,4% годишно. Наемът на двустаен тук е €540.
- Тишина и паркиране3
27 от 72 обяви са в сгради с 10 и повече етажа, паркомясто почти никой не споменава. Типичната сграда тук е на 9 етажа.
Средното 3,6 е от 8 признака с данни. Разликата между най-силния признак (достъпност на цената) и най-слабия (училища и детски градини) е 2,5 точки.
Какво работи в полза
- Цена на квадрат €1 880, под градската
- 72 обяви за тристаен, има от какво да се избира
- 59,7% от обявите са ново строителство
Какво да проверите
Люлин 2 няма слаб признак по данните.
Числата тук се смятат автоматично. Отзиви от хора не публикуваме.
Сумите извън цената при тристаен в кв. Люлин 2
Приемаме, че купувате €194 400: толкова е средата за тристаен в кв. Люлин 2, изчислено от 72 оферти за 3-стайни в базата ни. Процентите са същите като при по-малкия имот, но при по-висока цена всеки от тях е повече средства.
Местният данък при придобиване в Столична община е 3%, или около €5 832 при €194 хил. Проверете ставката в деня на покупката, общинският съвет има право да я промени. Нотариусът таксува по тарифа, която расте със стойността; за сделка към €194 хил. предвидете €1 000 с ДДС. Вписването е символично на този фон: €194.
| Перо | Колко |
|---|---|
| Вписване, 0,1% | €194 |
| Нотариус по тарифа | €1 000 |
| Правна проверка | €350 |
| Данък при придобиване (3%) | €5 832 |
| Без агенция | €7 400 |
| Комисиона (2–3% + ДДС) | €4 666–€6 998 |
Юрист за проверка на книжата и договорите взима €200–500. Ако има посредник, идва второто по големина перо, €5 хил.–€7 хил. В извадката ни 3 от 72 обяви тук са от собственици и при тях комисиона няма. Купувате ли от строител, комисиона обикновено няма, но попитайте дали обявената цена е с ДДС. Така €194 400 в обявата се превръщат в €201 800 в деня на сделката, без да броим ремонт и мебели.
Кой продава тристайните в кв. Люлин 2
Разпределението в кв. Люлин 2: 71% агенции, 25% строители, 4% собственици. Собственик се хваща трудно.
- Агенции51 обяви
- Строители18 обяви
- Собственици3 обяви
Директната обява не е непременно по-евтина: €2 045/кв.м при собствениците срещу €1 880/кв.м общо. Липсващата комисиона не значи по-ниска цена; нерядко собственикът залага по-висока цена и оставя място за пазарлък.
„Без комисиона“ стои в 5 оферти; проверете в договора дали това важи и за вас.
Строителите тук (18 обяви) предлагат главно в строеж; графикът на плащане е добре да е вързан с актовете, не с календарни срокове.
Когато купувате без посредник, проверката на документите е ваша работа:
- Кой точно подписва. Съпругът на продавача и всички наследници трябва да са на подписването или със заверено пълномощно.
- Предварителен договор. Капарото по правило е 5–10%; сроковете до нотариуса и какво става, ако банката откаже, трябва да са в текста.
- Акт и скица от АГКК. Скицата от кадастъра трябва да отговаря на акта по площ и номер на обекта; иначе питайте защо.
В заявката може да отбележите, че предпочитате обяви от собственици; събираме ги с предимство, без комисиона, защото не работим като агенция.
На място в Люлин 2: чеклист за тристаен
Тристаен се оглежда различно от двустаен: въпросът не е единствено дали е приятен, а дали в него ще живеят удобно двама възрастни и две деца. Старите тристайни в извадката ни в кв. Люлин 2 са средно 88 кв.м, а това значи малки спални.
- Ролетка за спалните стаи. Под 10 кв.м детската стая става тясна още в началното училище.
- Детските градини тук в OSM са 3. Класирането се влияе от адреса, затова проверете в общината към кое училище спада блокът.
- Уточнете вентилацията в банята и дали изтича водата. Мухъл в фугите говорят повече от продавача.
- Питайте накъде е изгревът. Спалня на север и хол на юг е добра подредба, обратното почти никога.
- Планът: коридорно, където всяка стая има собствена врата към коридора, или „хол в центъра“, при което всеки минават през хола?
- Избата: сухо ли е, има ли катинар, записано ли е в акта? За велосипеди, зимни гуми и детски шейни то е незаменимо.
- 98% от обявите с посочено отопление в квартала са на ТЕЦ. Вземете сметките за януари и февруари: при тристаен обемът за отопление е с около една трета по-голям спрямо двустаен.
- Качете се пеша веднъж. В случай че асансьорът спре, ще се качвате с пазарски торби и дете на ръце.
Правете снимки на всичко, даже електромера и на мазето. След петия оглед апартаментите се сливат в едно.
Пазарлък за тристаен в кв. Люлин 2: аргументите
Цените в обявите са желания, не сделки. В кв. Люлин 2 типичното искане за тристаен е €194 400, а разпръскването е от €165 хил. до €231 хил., без крайните 20% от двете страни. В практиката сделките се сключват с 3 до 7 процента под обявената цена. За тристаен от €194 хил. това са €6 хил.–€14 хил.
- Долни 20%до €165 000
- Медиана€194 400
- Скъпата петаот €231 300
- С типична отстъпка€184 500
Евтината пета от офертите в кв. Люлин 2 е под €1 705/кв.м, скъпата започва от €2 264/кв.м. Поставете обявата на тази скала, преди да предложите цена. За сравнение, в базата ни има тристаен тук за €129 900, 65 кв.м. Не е аргумент за всяка обява, но показва колко широк е пазарът.
3 оферти в квартала са от собственици, средно по €2 045/кв.м. Със собственик разговорът е по-личен: ако се съобразите с неговия срок за изнасяне, ще получите отстъпка. Погледнете историята на офертата. Тристайните се продават по-бавно от двустайните, защото купувачите са по-малко на брой, а това е в полза на онзи, който купува. Кажете открито кои неща ви харесват; собственик, когото критикувате на всяка крачка, не сваля.
Препродаваемост на тристаен в кв. Люлин 2
Тристайният не е имот за бърз обрат. Продава се на семейство, а семейството мери дълго и се пазари за подробности.
72 обяви за тристайни в кв. Люлин 2 (и 35 обяви за двустайни и 11 обяви за четиристайни) очертават голям пазар. Това значи, че когато продавате, ще сте поредната оферта и цената следва да е реалистична от първия ден. На квадратен метър тристаен тук е €1 880/кв.м срещу €2 138/кв.м за двустаен, значи по-евтин на квадрат.
- Училище на пешеходно разстояние. В кв. Люлин 2 по картата има 1 училище и 3 детски градини; адрес близо до тях се продава по-лесно.
- Асансьор. В кв. Люлин 2 27 обяви са във многоетажни сгради, където асансьорът е задължителен, а резервният е плюс.
- Паркиране. В обявите в квартала паркомясто нечесто се споменава, което прави всяко налично още по-желано.
- Тераса и мазе. Велосипедите, количката и сезонните дрехи на четиричленно семейство искат мазе; иначе терасата се превръща в килер.
Когато продавате след няколко години, ще се конкурирате с блоковете, които по това време ще са съвсем нови. В момента 43% от офертите тук са в строеж. Как изглеждат добрите разпределения: разпределение на тристаен.
Какво питат купувачите в Люлин 2
Колко тристайни в кв. Люлин 2 са до €300 000?
С €250 хил. имате 70 варианта в кв. Люлин 2. С €300 хил. изборът е 72 от 72. Над €400 хил. обяви няма. При €300 хил. самоучастието от 20% е €60 хил. Автобусни спирки тук: 11 по OpenStreetMap. Най-близо е кв. Люлин 1, на 0,5 км.
Колко детски градини има близо до тристайните в кв. Люлин 2?
По OpenStreetMap в кв. Люлин 2 има 3 детски градини и 16 площадки за игра. В София местата се разпределят по централизирана система с точки, а адресът е сред критериите. Близостта не осигурява място, но помага. Супермаркети тук по картата: 3. Проверете и къде е най-близката детска площадка с ограда. Ясла и градина често са в една сграда. Данните за градините са от OpenStreetMap, частните може да не са отбелязани.
Колко по-евтин е тристаен в панел в кв. Люлин 2?
Изненадата е, че на квадрат панелът често не е по-евтин. В кв. Люлин 2 старият фонд е €2 045/кв.м, а завършеното ново €2 048/кв.м. Разликата в общата сума идва от площта: отпреди 1990: €180 000 при 88 кв.м; от 1990–2020: €215 000 при 107 кв.м; въведените след 2021: €213 400 при 102 кв.м; в строеж: €197 300 при 106 кв.м. Строителите дават площта като застроена, продавачите на старо обикновено като реална. Автобусни спирки в кв. Люлин 2: 11 по OpenStreetMap.
Собственик или агенция: как е по-изгодно за тристаен в кв. Люлин 2?
Да, но са малцинство: 3 от 72. Спестената комисиона при тристаен за €194 хил. е около €5 800. Собствениците тук искат повече на квадрат, €2 045/кв.м срещу €1 880/кв.м за района. Не сме агенция и не взимаме комисиона: през „Заявка“ получавате обяви, ориентир за цената и списък за проверка на документите. Адвокат за проверката струва €200–500, по-малко от една комисиона. Една и съща квартира често е обявена от няколко агенции, затова реалният брой имоти е по-малък от броя обяви.
Евтин или скъп е Люлин 2 за тристаен?
По квадрат Люлин 2 е около 23,4% под средното за града. В подредбата ни е 8. от 103. Мястото в класацията се мени с всяко обновяване. В класацията влизат само квартали с поне пет обяви. Най-евтин в класацията е Модерно предградие, най-скъп Докторски паметник. Цената на квадрат зависи и от дела на новото строителство. Обявите на зелено в кв. Люлин 2 са 31 от 72. По права линия до центъра са около 6,6 км.
Може ли да се намери тристаен до €200 хил. в кв. Люлин 2?
Реално е: 42 оферти. В София такива са около 1 566 от 7 995. Под тази граница се продава бързо, затова одобреният кредит помага. 43% от тристайните в кв. Люлин 2 в извадката са в строеж. Детските площадки тук са 16 по OpenStreetMap. Много евтина обява понякога е идеална част или имот с тежест.
Откъде започват цените на тристайните в кв. Люлин 2?
€129 900, за 65 кв.м. Последният етаж е част от обяснението. Проверете документите, преди да се зарадвате. На картата броим 16 детски площадки в кв. Люлин 2. Понякога ниската цена е грешка в обявата или е за идеална част. Съседното място кв. Люлин 1 е на 0,5 км. Поискайте номера на нотариалния акт още преди огледа.
Колко детски площадки и паркове има в кв. Люлин 2?
По OpenStreetMap в кв. Люлин 2 има 16 детски площадки, 3 детски градини и 1 училище. Това е добра база за семейство с тристаен. Най-добре проверете разходката до градината в делничен ден. В блоковете с много деца площадките обикновено са поддържани от живущите. Питайте съседите на огледа, те казват повече от обявата. Данните са от OpenStreetMap и не дават оценка за качеството. Супермаркети тук по картата: 3.
Как става верижната сделка при смяна на двустаен с тристаен в кв. Люлин 2?
Това е верижна сделка: продавате и купувате почти едновременно. В кв. Люлин 2 двустаен е около €139 000, тристаен около €194 400. За да не останете без жилище, уговорете с продавача на тристайния срок, който покрива и вашата продажба. Някои банки предлагат мостово финансиране, докато старото жилище се продаде. Не сме агенция и не взимаме комисиона: през „Заявка“ получавате обяви, ориентир за цената и списък за проверка на документите.
Тристайни в съседните райони
Ако детето остава в същото училище, няколко спирки встрани рядко са проблем. Ето най-близките райони и цените им.
- кв. Люлин 1€1 924/кв.м
- кв. Люлин 3€2 167/кв.м
- кв. Люлин център€1 912/кв.м
- кв. Люлин 4€2 090/кв.м
- в.з. Люлин≈ €235 хил.
- кв. Люлин 8€2 056/кв.м
- с. Волуякнаселено място
От другата страна на София
Наръчници за купувача
Подбор на тристайни за кв. Люлин 2
Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.
- Вноска по кредита и такси по сделката
- Сравнение с цената на кв.м в района
- Можете да изберете само имейл
Как смятаме: преброихме публичните обяви за продажба на тристайни, 72 от тях в кв. Люлин 2, и добавихме обектите от OpenStreetMap. Кой публикува обявата (собственик, агенция, строител) определяме по телефона и текста, така че единични грешки са възможни. 27 септември 2026 г.