Продава тристаен апартамент в с. Гурмазово

С. Гурмазово се разширява с нови улици, но жилищните сгради остават малко и тристайните се появяват в офертите поединично. В с. Гурмазово обявите за тристайни не стигат за собствена статистика, поради това взимаме 54 обяви от гр. Божурище и гр. Банкя: медиана €239 900, €2 204/кв.м.

В самия район OpenStreetMap не отбелязва нито училище, нито детска градина, така че за децата ще се пътува до съседен район. Гурмазово е от местата, където трета стая още е по джоба на повече семейства: квадратът е 10% под столичния.

Тази страница е за семейството, което се чуди дали тристаен апартамент в с. Гурмазово е по силите му: цифри, подводни камъни и сравнение със съседите.

Тристаен се препродава по-бавно от двустаен, защото броят на купувачите е по-тесен; мислете и за изхода след години. Огледите в събота сутрин показват недостатъчно; разходете се и в 8 сутринта, когато децата тръгват на училище. В с. Гурмазово огледайте най-малко три варианта още преди да дадете капаро, даже първият да изглежда подходящ.

Цена на тристаен в с. Гурмазово: оценка по съседство

За оценката взимаме 54 обяви от най-близките места с оферти: гр. Божурище и гр. Банкя.

Медианата на обединените обяви е €239 900, средните 60% са между €189 700 и €281 400, а квадратът е €2 204/кв.м, с 10% под нивото на столицата, където медианата е €2 455/кв.м.

Квадратният метър в оценката и наоколо:

Когато видите обява в с. Гурмазово, съпоставете цената на квадрат с €2 204/кв.м; над 15% отгоре трябва да има ясна причина.

Всички суми са офертни цени; при сделка семействата като правило договарят 3–7% отгоре.

По-голямата площ като правило намалява цената на кв.м, така че апартамент от 120 кв.м при по-малък квадрат не е непременно по-изгодна сделка. Ремонтираният тристаен се обявява с премия, която не винаги съответства на реалната стойност на мебелите. Първият етаж и последният етаж обичайно вървят с няколко процента под средните етажи; за града разликата е около 5,5%. Времето от годината влияе: преди началото на учебната година купувачите с деца бързат, а в края на годината собствениците са по-гъвкави.

Година на строеж и отопление на тристайните в с. Гурмазово

За Гурмазово собствена статистика по сгради нямаме; в града почти половината обяви за тристаен са на зелено, а блоковете от 70-те и 80-те са приблизително 12%.

По-новите сгради в с. Гурмазово често се строят от местни фирми; вижте документите както и кога пътят и канализацията са изградени. Акт 16 значи, че блокът може законно да се обитава; преди него ипотеката се отпуска на траншове, а забавянето е за ваша сметка.

Питайте живущите спирало ли е парното през последната зима; отговорът казва много от снимките.

Дворът с пейки между блоковете изглежда дреболия, докато не станете родител на малко дете. Детайлите (домофонът, лампите на стълбището, чистотата във входа) казват доста за съседите. Санираният блок пести част от сметките за отопление и често се вижда и в обявената цена. Асансьор, сменен в последните години, значи спестена голяма сметка в близките години; питайте от кога е последният. Попитайте каква е месечната такса за входа и има ли фонд за ремонт; тя подсказва колко грижовни са съседите.

Когато обявите в с. Гурмазово са малко

В с. Гурмазово при последната проверка нямаше обява за тристаен апартамент. Пазарът тук идва на пориви: месеци нищо, после няколко обяви наведнъж.

Цените на страницата идват от 54 оферти в съседни райони като гр. Божурище и гр. Банкя: медиана €239 900, обичаен диапазон от €189 700 до €281 400. Настройте автоматично търсене в имотните портали с филтър за Гурмазово и реагирайте в същия ден: в малките пазари свестната оферта си отива за броени дни. Мерете с реални сделки, ако имате достъп до такива: те показват повече от офертите.

Разширете кръга с един-два съседни района като Божурище и Храбърско. Нямате време да следите сами? Пратете заявка с бюджета и изискванията си: пращаме оферти за района безплатно.

Преди огледа вземете копие на акта и актуалната скица: при рядко продавани имоти книжата по-често крият пропуски. Малкото обяви сами по себе си не значат по-скъп имот: всеки апартамент се оценява поотделно, според блока, етажа и състоянието. Липсата на конкуренция работи също за купувача: продавач, който чака отдавна, с по-малко спорове се съгласява на разумна оферта.

Дом за семейство в с. Гурмазово

Семейството, което гледа в с. Гурмазово, почти никога не търси само апартамент. Етаж с три стаи и малка къща с двор излизат в сходна ценова категория. Етаж в къща е средата: свой вход, част от двора, но споделен покрив със съседа отгоре или отдолу. Вижте дали в акта за собственост има разпределение на двора.

Училище и детска градина тук на картата няма. Много родители все пак возят децата на училище в София, а това удвоява сутрешния път.

Селото е извън Столична община, поради това данъкът при покупка се определя от съответната община: по правило от 2 до 3%. Проверете актуалната ставка; при €240 хил. всеки процентен пункт е към €2 000. Питайте относно снегопочистването и уличното осветление: извън града тези неща зависят от кметството. Мислете и за препродажбата: купувачите в селото са по-малко на брой и препродажбата отнема по-дълго.

Строителството наоколо е в състояние да смени гледката за година; проверете ПУП-а за съседните парцели. Доставките стигат почти навсякъде, но не ежедневно.

13 км до центъра: как се пътува

13 км до центъра в спокоен час са 20 минути с кола, а в най-натоварения час лесно стават 40. Сметнете по-лошия вариант.

Автобусните спирки в с. Гурмазово по картата на OpenStreetMap са 6. Кои линии спират и на колко минути, уточнете при общината или в сайта за обществен транспорт. Транспортните разходи е добре да се пресметнат предварително и да стоят в таблицата до месечната вноска. Рано или късно тийнейджърът ще поиска да излиза в София вечер; тогава последният автобус или влак внезапно става решаващ.

Двама възрастни с работа в София практически винаги означават две коли. Добавете бензина, двете застраховки и паркирането при офиса към месечната сметка и чак тогава сравнете цената с квартал в самата София.

У дома колата винаги има място, но в центъра всеки час паркиране се плаща. Спортните занимания на децата из София прибавят още пътувания след училище; предвидете и тях. Сервиз и зарядна станция на пътя звучат дребно, докато колата не стане част от всеки ден. Колелото е реална възможност за единия родител, ако има безопасен маршрут до спирката.

Как се придвижва семейство от Гурмазово

Спирка на метрото в с. Гурмазово няма. Семействата тук се нагласят с автобус и кола, а част от тях паркират при най-близката станция. 6 автобусни спирки и нито една трамвайна: такава е картината тук. За делника по-важно е колко нерядко минават автобусите, а не броят на спирките.

Паркомясто в селото по правило има: дворно място, гараж или тиха улица. Уточнете само дали е записано в акта.

13 км до центъра не са малко. Пресметнете месечния разход за гориво и паркиране в центъра, преди да сравнявате цената на квадрат с по-близките квартали. Училището и работата рядко са по пътя. Начертайте делничния маршрут блок, училище, работа преди първия оглед.

Асансьор, в който се побира количката, е част от придвижването на дом с бебе. На огледа го премерете с рулетка. Вечерните линии са важни за тийнейджъри, които се прибират късно от тренировка. Съседите по стълбище могат да кажат за колко минути стигат до центъра; отговорът им рядко съвпада с приложението. Пътят до бабата и дядото също така влиза в сметката, ако те взимат малките от градината след работа.

Три сметки за тристаен в с. Гурмазово

Сценариите са измислени, числата не са: цени €189 700, €239 900 и €281 400 от обявите в с. Гурмазово. В първия случай продажбата на среден двустаен в София (€173 400) носи около €165 000 след пазарлъка.

Медианният тристаен за €239 900 през агенция изисква €64 165 налични пари, от които €7 197 са само за посредника.

Вноска €144 за 25 години и около €700 остатък: така изглежда смяната на двустаен с тристаен тук. Най-скъпият сценарий иска €52 981 в брой и доход около €1 900; вноската е €854.

Ставките и таксите са ориентир, проверете актуалните преди сделка. Сметката с вашите числа е в калкулатора.

Гурмазово отблизо: бележки от обявите и картата

Данните за Гурмазово са оскъдни, така че бележките са кратки и без украса.

Гурмазово: силни и слаби страни

Собственици срещу агенции в с. Гурмазово

За Гурмазово нямаме достатъчно обяви, но картината за града е недвусмислена: агенции 6 551, строители 910 и собственици само 534 обяви за тристаен апартамент. На квадрат собствениците в София обявяват €2 704/кв.м, агенциите €2 459/кв.м, строителите €2 310/кв.м.

В с. Гурмазово сделките често минават преди да излезе обява: роднини, колеги и местни брокери разбират първи. Кажете на съседите, че търсите тристаен.

Без посредник няма кой да провери документите вместо вас; най-малко следните точки:

• Семейно положение и наследници. Съпругът на продавача и всички наследници трябва да са на подписването или да имат нотариално заверено пълномощно.
• Данъчна оценка. Издава се от общината; от нея се определя долната база за местния данък.
• Входът и таксите. Касиерът на входа може да каже има ли продавачът дългове към входа; поговорете с домоуправителя преди капарото.

Пуснете заявка и ще получите подбрани тристайни в района, първо от собственици, и списък за проверка на документите.

Капарото давайте единствено по сметка и срещу подписан предварителен договор, не в брой при огледа.

Данък, нотариус, комисиона: разходите за тристаен в Гурмазово

За Гурмазово приемаме за база €239 900, по съседния пазар в радиус 4,2 км, тъй като в самия район обявите не стигат за медиана. Спрямо двустаен в София (приблизително €173 хил.) цената е с 38% по-висока, а таксите в процент вървят след нея.

Данъкът за имот в с. Гурмазово се плаща на местната община, не на Столична. Изчислете между €4 798 и €7 197 и потвърдете процента в общината; в таблицата е горната граница. Тарифата на нотариуса е стъпаловидна, при €240 хил. излиза към €1 200. Вписването в Имотния регистър е 0,1%, €240.

€350 за юрист звучат излишни, докато не видите стара ипотека в тежестите. Агенция: €5 758–€8 636, ако ставката е 2–3% + ДДС. При сделка директно от собственик, перото е нула. Ако семейният бюджет е €249 хил. и нито евро повече, търсете оферти до €240 хил., а не до горната граница.

Семейство с две коли почти винаги плаща отделно за гараж или място. Сложете и неговите 3% данък в сметката.

Бъдещият купувач на вашия тристаен в Гурмазово

Когато дойде моментът да продавате, купувачът ви най-вероятно ще е семейство с ипотека: идва на два-три огледа и пита за училищата и паркирането още преди цената.

Гурмазово (€240 хил. медиана): там тристайните сменят собственика от дъжд на вятър. Това разтегля продажбата: бъдете готови за месеци, не седмици, и сравнявайте с гр. Божурище, където тристаен е към €210 хил.

• Втора тоалетна. В новите сгради втората баня е очаквано, в старите блокове рядкост, и купувачите го оценяват.
• Място за багаж. Колелата, количката и зимните гуми на четиричленно домакинство искат мазе; иначе терасата се обръща в килер.
• Удобен вход. С детска количка и пазар за четирима третият етаж без асансьор отказва доста семейства.
• Паркиране. В гр. Божурище само 1 обява от 8 изрично споменава паркомясто или гараж, така че то откроява обявата.

Щом решите да продавате след няколко години, ще се конкурирате с блоковете, които по това време ще са току-що завършени. Сега 50% от обявите в гр. Божурище (3,1 км) са в строеж. Съпоставка с по-малките и четиристайните жилища: двустаен, тристаен или четиристаен.

Къде да са спалните: шумът в с. Гурмазово

Транспортът в с. Гурмазово е рядък: 6 спирки на картата. При липса на трамвай звукът идва главно от колите и спирките. Вечерен шум от заведения тук практически няма.

Ъгловите апартаменти нерядко имат спални от двете страни на блока: имате избор, но една от стаите практически винаги е по-шумна. Детски площадки в селото на картата не са отбелязани, а това означава спокойствие, и по-малко място за игра. Когато вземате в строеж, предвидете, че първите месеци след нанасяне е шумна: почти всеки апартамент над вашия се ремонтира.

В с. Гурмазово, на 13 км от центъра, нощите по правило са тихи, а през деня има техника в новите кооперации. От 8 обяви в съседния гр. Божурище на партер или първи етаж са 0, а на последния етаж 3. В по-ниските сгради етажът променя по-малко, а изложението на спалните стаи повече. Минете около блока повторно: в 8 сутринта в делник и в петък след десет. Вижте дали под прозорците не стоят контейнери за боклук: камионът идва в ранни зори.

Отговори накратко: Гурмазово

Тристайни в съседните райони

В обявите границите между кварталите често са размити. Част от тристайните, които ви трябват, може да стоят на съседна страница.

• гр. Божурище€1 950/кв.м
• с. Храбърско≈ €237 хил.
• с. Хераково≈ €240 хил.
• гр. Банкя€2 273/кв.м
• с. Иваняне≈ €250 хил.
• с. Пролеша≈ €180 хил.
• кв. Филиповциквартал

Вижте и тези

• кв. Студентски град€2 494/кв.м
• кв. Бенковски€2 148/кв.м
• в.з. Люлин≈ €235 хил.
• гр. Драгоман≈ €159 хил.

Полезно за семейството

• Тристаен в София
• До €300 хил.
• Данъци и такси при покупка
• Кредит за тристаен
• Две, три или четири стаи
• Квадратура на тристаен
• Обзаведен тристаен
• Цени по квартали