Тристаен апартамент в Люлин: къде е най-изгодно и какво получавате
Люлин спрямо останалата София
- Люлин, медиана на квадрат€2 034/кв.м
- Цяла София€2 455/кв.м
- Най-евтината част: Люлин 5€1 765/кв.м
- Най-скъпата част: Люлин 3€2 167/кв.м
На квадрат Люлин е сред най-евтините големи квартали в града. За цената на средния тристаен в София (€260 300) тук може да се купи по-голям апартамент или да остане пари за ремонт. В извадката 92,7% от тристайните в Люлин са под градската медиана.
Площта не е по-малка, както мнозина предполагат. Медианата е 102 кв.м, а в частите с много ново строителство надминава 110 кв.м. Най-компактни са тристайните в Люлин 3 и Люлин 7, където медианата е под 90 кв.м и преобладават старите блокове.
Единадесетте части на Люлин в таблица
| Част | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ | Дял в строеж |
|---|---|---|---|---|---|
| Люлин 1 | 13 | €172 000 | €1 924/кв.м | 90 кв.м | 7,7% |
| Люлин 2 | 72 | €194 400 | €1 880/кв.м | 101 кв.м | 43,1% |
| Люлин 3 | 31 | €176 300 | €2 167/кв.м | 85 кв.м | 3,2% |
| Люлин 4 | 23 | €200 000 | €2 090/кв.м | 96 кв.м | 17,4% |
| Люлин 5 | 94 | €201 400 | €1 765/кв.м | 113 кв.м | 72,3% |
| Люлин 6 | 63 | €198 000 | €2 069/кв.м | 101 кв.м | 46% |
| Люлин 7 | 17 | €188 200 | €1 927/кв.м | 88 кв.м | 17,6% |
| Люлин 8 | 144 | €225 200 | €2 056/кв.м | 110 кв.м | 70,8% |
| Люлин 9 | 88 | €184 000 | €1 876/кв.м | 92 кв.м | 50% |
| Люлин 10 | 124 | €200 000 | €1 954/кв.м | 112 кв.м | 54,8% |
| Люлин център | 71 | €234 600 | €1 912/кв.м | 117 кв.м | 64,8% |
Най-много предложения има в Люлин 8 (144). Частите с по-малко от двадесетина обяви дават по-неустойчиви медиани: една-две по-скъпи оферти местят числото. Там гледайте диапазона, не само средата.
В Люлин 8, Люлин 5, Люлин 10 и Люлин център повече от половината обяви са за сгради в строеж. Това е новият Люлин: блокове по 6–9 етажа на мястото на бивши празни парцели, често с подземен паркинг.
Какво купуват €200 000 в Люлин
В цяла София има 1 566 тристайни до €200 000, а 370 от тях са в Люлин. С други думи, 23,6% от достъпния сегмент на града е в един квартал. Типичният апартамент в тази група е 94 кв.м.
- Панел от 80-те, среден етаж, 65–85 кв.м, с ТЕЦ. Обикновено за ремонт или с освежаване отпреди години.
- Строящ се тристаен в някоя от крайните части, около 90 кв.м застроена площ, на по-нисък етаж.
- ЕПК с 85–90 кв.м, където спалните са по-прилични от тези в стандартния панел.
Ако бюджетът е точно €200 хиляди и трябва да има място и за ремонт, прочетете страницата за евтини тристайни, където Люлин е сравнен с другите достъпни квартали.
Панел или ново строителство в Люлин
| Сграда | Брой | Типична цена | На квадрат | Типична площ |
|---|---|---|---|---|
| Панел, ЕПК и тухла до 1989 г. | 137 | €187 000 | €2 249/кв.м | 85 кв.м |
| Сгради от 1990 до 2020 г. | 64 | €200 000 | €2 333/кв.м | 88 кв.м |
| Завършени от 2021 г. нататък | 58 | €230 200 | €2 039/кв.м | 107 кв.м |
| Още се строят | 397 | €209 400 | €1 844/кв.м | 112 кв.м |
В Люлин новото е по-евтино на квадрат от стария панел: €1 844/кв.м срещу €2 249/кв.м. Причината е същата, която виждаме навсякъде: новото е с по-голяма, застроена площ, а панелният тристаен е компактен. Като цяла сума панелът остава най-ниският вход (€187 000).
При панела проверете дали блокът е саниран и в какво състояние са фугите, особено на последен етаж. При новото строителство вижте кой е строителят, на какъв етап е сградата и дали Акт 14 вече е издаден.
Метро, училища и детски градини
Линията на метрото минава през Люлин по дължина и прави квартала по-близък до центъра, отколкото подсказват километрите. По-долу са броячите от OpenStreetMap за всяка част. Те не са изчерпателни, но показват къде е гъсто и къде рядко.
| Район | Училища | Детски градини | Площадки | Паркове и градинки | Метро |
|---|---|---|---|---|---|
| Люлин 1 | 1 | 2 | 12 | 2 | линия М1/М4 наблизо |
| Люлин 2 | 1 | 3 | 16 | 0 | линия М1/М4 наблизо |
| Люлин 3 | 1 | 4 | 36 | 0 | линия М1/М4 наблизо |
| Люлин 4 | 1 | 2 | 16 | 1 | няма |
| Люлин 5 | 2 | 0 | 5 | 1 | линия М1/М4 наблизо |
| Люлин 6 | 2 | 1 | 10 | 2 | няма |
| Люлин 7 | 1 | 2 | 23 | 3 | 1 вход |
| Люлин 8 | 1 | 2 | 12 | 1 | 1 вход |
| Люлин 9 | 1 | 0 | 4 | 1 | няма |
| Люлин 10 | 1 | 4 | 32 | 1 | няма |
| Люлин център | 0 | 0 | 2 | 1 | 1 вход |
Входове на метростанция в самите граници картата отбелязва в Люлин 7, Люлин 8 и Люлин център. Частите по края разчитат повече на автобуси. За семейство с ученици в центъра това е разлика от двадесетина минути на посока.
Ако ще отдавате тристаен в Люлин
| Част | Наем/месец | Медиана продажба | Брутна доходност |
|---|---|---|---|
| Люлин 2 | €720 | €194 400 | 4,4% |
| Люлин 3 | €650 | €176 300 | 4,4% |
| Люлин 5 | €650 | €201 400 | 3,9% |
| Люлин 6 | €640 | €198 000 | 3,9% |
| Люлин 8 | €700 | €225 200 | 3,7% |
| Люлин 9 | €700 | €184 000 | 4,6% |
| Люлин 10 | €820 | €200 000 | 4,9% |
| Люлин център | €680 | €234 600 | 3,5% |
Тристайният в Люлин се отдава основно на семейства, по-рядко на двама-трима съквартиранти. Пазарът е по-бавен от този на двустайните, но наемателите остават по-дълго. Средната брутна доходност за тристаен в София е 3,9%, повече за сметката има в темата за инвестиция.
Петте най-евтини обяви
| Цена | Площ | Етаж | Сграда | Район |
|---|---|---|---|---|
| €128 000 | 101 кв.м | 2 от 7 | строи се, до 2026 г. | Люлин 1 |
| €129 000 | 65 кв.м | 7 от 8 | няма година | Люлин 3 |
| €129 500 | 101 кв.м | 4 от 7 | 2018 г. | Люлин 1 |
| €129 900 | 65 кв.м | 7 от 7 | 1980-те години | Люлин 2 |
| €132 000 | 64 кв.м | 11 от 14 | 1990-те години | Люлин 5 |
Под €150 000 тристаен в Люлин е рядкост и обикновено има уловка: партер без тераса, последен етаж без изолация, сграда в строеж с цена без ДДС или апартамент, който на практика е двустаен с преграда. Никоя от тези причини не е непременно лоша, просто я знайте преди огледа.
От двустаен към тристаен, без да сменяте квартала
Много семейства в Люлин вече живеят тук в двустаен и търсят по-голямо жилище в същия район, заради училището и навиците. Средно по частите двустаен се предлага за около €140 900, а тристаен за €200 100. Разликата от около €59 хил. е това, което трябва да покриете със спестявания или с по-голям кредит, преди разходите по двете сделки. Най-гладко минава верижната сделка, когато продажбата и покупката се подпишат в един и същи ден при един нотариус. Ако това не стане, едната страна трябва да чака, а банките рядко финансират два имота едновременно.
Съседите на Люлин като алтернатива
| Съседен район | Обяви | Медиана | €/кв.м | Спрямо избрания |
|---|---|---|---|---|
| Модерно предградие | 68 | €182 500 | €1 597/кв.м | −21,5% |
| Обеля | 26 | €179 700 | €1 666/кв.м | −18,1% |
| Връбница 2 | 25 | €236 200 | €2 286/кв.м | +12,4% |
| Обеля 2 | 77 | €185 300 | €1 903/кв.м | −6,4% |
| Надежда 3 | 38 | €199 500 | €2 008/кв.м | −1,3% |
Ако търсите малко по-ниска цена и нямате нужда от метро, погледнете към съседните райони в таблицата. Ако искате да ви пратим подбрани обяви от Люлин, само тристайни, използвайте заявката. Безплатно е и не взимаме комисиона.
Търсите тристаен? Опишете семейството и бюджета
Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.
- Вноска по кредита и такси по сделката
- Номерът ви не стига до брокери
- Попълва се за две минути
Често задавани въпроси
Колко струва тристаен апартамент в Люлин?
Медианата в извадката ни е €200 100, а типичният диапазон е €176 500–€238 900. На квадрат това е €2 034/кв.м.
Коя част на Люлин е най-евтина?
По медианна цена на тристаен това е Люлин 1 с €172 000. На квадрат най-ниско е Люлин 5.
Има ли тристайни в Люлин до €150 000?
Единични: в извадката са 30. Обикновено са малки панелни апартаменти или имоти с конкретен недостатък.
Панел или ново строителство в Люлин?
Панелът е по-евтин като сума, новото е по-евтино на квадрат, защото площта е застроена и по-голяма. За семейство новото дава по-големи спални и често втора тоалетна.
Има ли метро в Люлин?
Да, линията минава през квартала. Станциите са в централната ивица, а от крайните части се стига с автобус.
Колко по-скъп е тристаен от двустаен в Люлин?
Зависи от частта, но разликата обикновено е между €50 и €70 хиляди. Двустайните тук са сред най-евтините в София, затова и скокът към тристаен е по-малък, отколкото в централните квартали.
Добре ли се отдава тристаен в Люлин?
Наемите са по-ниски от градската медиана, но и цената е по-ниска, затова брутната доходност е близо до средната за София. Наемателите са предимно семейства.
Намерете своя квартал
До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.
- кв. Люлин 1€1 924/кв.м
- кв. Люлин 2€1 880/кв.м
- кв. Люлин 3€2 167/кв.м
- кв. Люлин 4€2 090/кв.м
- кв. Люлин 5€1 765/кв.м
- кв. Люлин 6€2 069/кв.м
- кв. Люлин 7€1 927/кв.м
- кв. Люлин 8€2 056/кв.м
- кв. Люлин 9€1 876/кв.м
- кв. Люлин 10€1 954/кв.м
- кв. Люлин център€1 912/кв.м
- кв. Модерно предградие€1 597/кв.м
- кв. Обеля€1 666/кв.м
- кв. Връбница 2€2 286/кв.м
Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →
Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 27 септември 2026 г.