Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристаен в Обеля: евтин квадрат и много строеж

Обеля, Обеля 1 и Обеля 2 са най-евтината група квартали в сравнението ни: €1 891/кв.м, или 23% под квадрата на София. Причината се вижда още в първата таблица. Почти две от всеки три обяви (65,3%) са за жилища, които още се строят.
Изпрати заявка Ипотечен калкулатор
Какъв тристаен търсите?

Защо тук квадратът е най-евтин

€1 891/кв.ммедиана на квадрат в групата
−23%спрямо квадрата на София
167обяви за тристайни в извадката
65,3%от обявите са в строеж

Обеля без номер е с €1 666/кв.м. Сред всички 103 класирани квартала по-нисък квадрат има само кв. Модерно предградие. Обеля 1 и 2 са малко по-горе, с €1 996/кв.м и €1 903/кв.м, но и двете остават под две хиляди евро.

Цена на квадрат: Обеля, Обеля 1, Обеля 2 и София
€1 666/кв.м
Обеля
€1 996/кв.м
Обеля 1
€1 903/кв.м
Обеля 2
€2 455/кв.м
София

Медиана на цената на квадрат в обявите за тристайни, септември 2026. Обяви: Обеля 26, Обеля 1 64, Обеля 2 77.

Разстоянието обяснява част от разликата: частите са на 6,2–6,9 км от центъра. Останалото е строежът. Жилище, което ще получите след година или две, на шпакловка, се обявява по-ниско от готово, а тук такива са мнозинството. За сравнение, близката група Надежда 1–4 излиза с 23,2% по-скъпа на квадрат.

Две от три обяви са на зелено

Година на сградата в трите части на Обеля
  • преди 1990
  • 1990–2009
  • 2010 и след
  • в строеж
  • без година
  • Обеля
    89%
  • Обеля 1
    20%58%17%
  • Обеля 2
    10%16%64%9%

Дял от обявите по година на завършване на сградата. „Без година“: обявата не я посочва.

В Обеля без номер 88,5% от обявите са в строеж; в Обеля 1 и 2 съответно 57,8% и 63,6%. Готовите сгради отпреди 1990 г. са едва 6,6% от групата, а в целия град делът им е 14,7%. Отваряме обявите на Обеля без номер: от 26 нито една не е в сграда с посочена година преди 1990.

Това сменя рисковете, не само цената. При покупка на зелено плащате на части по етапи, а сигурността идва от документите: разрешение за строеж, актове 14, 15 и 16, удостоверение за въвеждане в експлоатация. Колко по-евтино е да чакате и колко струва забавата, сметнахме в статията за годината на завършване.

Още нещо, което често се пропуска. Площта в обявата на ново жилище е застроена, с дял от общите части. Медианата тук е 100 кв.м, но в нея влизат стълбища и коридори. Стаите, в които ще живеете, са с около 15–20% по-малко.

Обеля, Обеля 1 и Обеля 2 една до друга

Обеля по части: тристайни за продажба
ЧастОбявиМедиана€/кв.мПлощВ строежТЕЦ / газНаемДоходност
Обеля26€179 654€1 666/кв.м106 кв.м88,5%100% / 0%€6004%
Обеля 164€194 203€1 996/кв.м102 кв.м57,8%85,7% / 0%€6003,7%
Обеля 277€185 314€1 903/кв.м96 кв.м63,6%100% / 0%€6504,2%

Обеля

Най-ниският квадрат (€1 666/кв.м) и най-високият дял строеж. Извадката е малка, 26 обяви, затова една нова сграда мести медианата. В OSM тук не са отбелязани супермаркет и аптека: проверете на място, преди да повярвате на нулата.

Обеля 1

Станция на М2 в границите на квартала по OSM и най-скъп квадрат в групата (€1 996/кв.м). Тристайните са по-скъпи на квадрат от двустайните (€1 715/кв.м), обратно на градската картина. Новите сгради дърпат нагоре.

Обеля 2

Най-голямата извадка (77 обяви), 4 супермаркета на картата и най-широк ценови коридор: от €148 652 до €208 771 за средните 60%. Единствената част със забележим дял стари блокове (10,4%).

Под €200 хиляди тук е правило, не изключение

Обяви по цена в Обеля, Обеля 1 и 2
  • под €150 хил.
    24 (14,4%)
  • €150–200 хил.
    86 (51,5%)
  • €200–250 хил.
    54 (32,3%)
  • €250–300 хил.
    2 (1,2%)
  • €300–400 хил.
    1 (0,6%)
  • над €400 хил.
    0 (0%)

Всички 167 обяви в групата по обявена цена.

В 110 от 167 обяви цената е под €200 хил., тоест 65,9%. Над €250 хил. са 3. Под €150 хил. в цяла София преброихме 184 тристайни, а 24 от тях, около 13%, са в тези три квартала.

Колко застроени квадрата купува бюджетът по медианата на всяка част
Част€200 хил.€250 хил.€300 хил.Средните 60% от цените
Обеля≈ 120 кв.м≈ 150 кв.м≈ 180 кв.м€155 хил. – €190 хил.
Обеля 1≈ 100 кв.м≈ 125 кв.м≈ 150 кв.м€168 хил. – €216 хил.
Обеля 2≈ 105 кв.м≈ 131 кв.м≈ 158 кв.м€149 хил. – €209 хил.

С €200 хил. по медианата стигате до около 120 кв.м в Обеля и 100 в Обеля 1. Числата звучат щедро. Помнете, че са застроени квадрати в сграда, която още я няма. Ако ще теглите кредит, прегледайте как се смята кредитът за тристаен.

Най-евтините пет: почти всички в строеж

Най-евтините тристайни в Обеля, Обеля 1 и 2
КварталЦенаПлощ€/кв.мЕтажГодина
Обеля€110 50065 кв.м€1 700/кв.мне е посоченв строеж, 2027
Обеля 2€113 20071 кв.м€1 594/кв.м1 от 7в строеж, 2027
Обеля 2€139 50066 кв.м€2 114/кв.м5 от 91980
Обеля 2€140 00095 кв.м€1 474/кв.мпартер от 4в строеж, 2026
Обеля€144 51786 кв.м€1 680/кв.м2 от 6в строеж, 2027

На дъното на списъка стоят 65 кв.м в Обеля за €110 500, със срок 2027 г. и без посочен етаж. Следват 71 кв.м на 1-ви етаж в седеметажна сграда, пак за 2027 г. Единственото готово жилище в петицата е 66 кв.м на 5 от 9 етажа, в блок от 1980 г., за €139 500.

Четвъртата обява е по-любопитна. 95 кв.м на партер за €140 000 правят около €1 474/кв.м, далеч под медианата. Партерът има свои минуси, описани в статията за партер и първи етаж. Обява без етаж или с непълни данни изяснете с продавача, преди да тръгнете на оглед.

Наем, метро и сравнение с Люлин

Наемът на тристаен тук е €600–€650 на месец. Брутната доходност излиза 3,7%–4,2%, около градската 3,9%. Евтиният квадрат не прави наемателя по-щедър: той също сравнява с Надежда и Люлин. Повече за наемите по квартали има в отделната статия.

Линията М2 минава през трите части, а станция в границите на квартала OSM отбелязва в Обеля 1. Дали станцията се плаща в покрайнините, проверихме в статията за метрото: на 5–8 км от центъра обикновено не.

Люлин 8 е с €2 056/кв.м, около 8,7% над групата, и с повече готови жилища. Ако търсите стар блок, Люлин дава по-голям избор. Ако искате ново и евтино, Обеля печели.

Покупка на зелено в Обеля: какво да проверите

Обеля или Надежда: разликата на месец

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

Документи и проверки при строеж в Обеля

0 / 6

Калкулаторът сравнява медианите на Обеля и Надежда като цяло. Въведете своите две обяви. Ако търсите тристаен под €200 хил. в Обеля и искате някой да провери документите на строежа, опишете бюджета си в заявката. За по-евтините варианти в цяла София виж евтините тристайни.

Оценка на редакцията: тристаен в Обеля

3,2от 5

Оценка на редакцията: тристаен в Обеля

Най-евтиният нов тристаен в София, ако имате търпение и проверите строежа. За готово жилище веднага изборът е тесен.

  • Цена на квадрат★★★★★

    €1 891/кв.м, с 23% под града.

  • Готови жилища★★★★★

    65,3% от обявите са в строеж.

  • Метро★★★★★

    Линия М2 в трите части, станция в Обеля 1.

  • Риск при покупка★★★★★

    Зависи изцяло от строителя и от документите.

  • Наем★★★★★

    Доходност 3,7%–4,2%, без премия за ниската цена.

  • Удобства в OSM★★★★★

    Малко отбелязани магазини и аптеки, отчасти заради непълната карта.

Предимства

  • Квадрат под €2 000
  • Много нови сгради
  • Метро

Слабости

  • Чакане и риск от забава
  • Малко готови жилища
  • Далеч от центъра

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

  • Само обяви, които още са активни
  • Приемаме и заявки от продавачи
  • Не сме посредник, нямаме комисиона
Заявка без такса

Често задавани въпроси

Защо Обеля е толкова евтина?

Заради разстоянието и защото 65,3% от обявите са в строеж. Ново жилище на шпакловка се обявява под готовото. Групата е с 23% под квадрата на София.

Колко струва тристаен в Обеля?

Медианата за трите части е €181 875 при 100 кв.м застроена площ. По части от €179 654 в Обеля до €194 203 в Обеля 1.

Рисковано ли е да купя тристаен на зелено в Обеля?

Рискът е в забавата и в документите, не в квартала. Плащайте по актове, проверете разрешението за строеж и тежестите. Договорът е добре да мине през адвокат.

Има ли метро в Обеля?

Линия М2 минава през трите части, а станция в квартала OSM отбелязва в Обеля 1. От Обеля и Обеля 2 до нея се върви повече, засечете го.

Обеля 1 или Обеля 2?

Обеля 1 е с по-висок квадрат (€1 996/кв.м) и станция. Обеля 2 има повече обяви (77), повече магазини на картата и малко стари блокове, ако не искате да чакате.

Колко квадрата получавам за €200 000 в Обеля?

По медианата около 105 кв.м в Обеля 2 и 120 в Обеля. Това е застроена площ, стаите са с 15–20% по-малко.

Има ли готови тристайни в стари блокове в Обеля?

Малко: само 6,6% от обявите са в сгради отпреди 1990, почти всички в Обеля 2. Сгради след 2010 са 16,2%.

Колко наем се взема в Обеля?

Медианите са €600–€650 на месец, брутна доходност около 4,2% в най-добрия случай. Новото жилище първо трябва да се завърши и обзаведе.

Откъде да започнете

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен