Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Двустаен, тристаен или четиристаен: кой пазар се движи и кой стои

Проследихме 13 374 обяви за двустайни, тристайни и четиристайни между 17.09.2026 и 02.10.2026. Стълбата е ясна: с всяка стая повече обявите по-рядко намаляват цената, по-рядко изчезват и по-рядко идват нови.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Три пазара, премерени по един начин

Цените на трите типа жилища сме сравнявали в отделен преглед. Тук гледаме нещо различно: не колко струват, а колко бързо се движат обявите им. Методът е същият за трите: обява е същата, ако на двете дати съвпадат кварталът, площта, етажът, етажността, годината и телефонът. Двустайните са 6 963 на първата дата, тристайните 7 995, четиристайните 2 236.

5 154двустайни, открити и на двете дати

6 303тристайни, открити и на двете дати

1 917четиристайни, открити и на двете дати

Една разлика в извадките трябва да се знае. Двустайните и тристайните удрят тавана на портала от около 240 обяви в най-големите квартали и там изчезванията не ги мерим. При четиристайните таван няма, защото обявите им на квартал са по-малко. Това прави сравнението на изчезванията малко неравно, но не обръща посоката.

Кой сваля цената по-често

Дял на обявите с намалена цена за 15 дни

6,7%

двустаен

тристаен

четиристаен

От обявите, открити и на двете дати. Цените са офертни.

Двустайният намалява най-често: 6,7% от обявите за две седмици. Тристайният е по средата с 5%, четиристайният е най-упорит с 4%. Двустайният сваля около 1,7 пъти по-често от четиристайния. Размерът на отстъпката върви обратно. Когато собственик на четиристаен най-сетне свали, медианата е −3,7%, срещу −3,3% при двустайния и −3,2% при тристайния. В евро това прави около €15 300 за медианен четиристаен, €8 300 за тристаен и €5 700 за двустаен.

Колко е типичното намаление в евро

Цена на обявата, €Намаление, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Сложете цената на обявата, която гледате, и процента от реда за нейния тип. Ще видите не какво ще направи продавачът, а какво правят средно другите като него.

Кой си отива от пазара и кой се попълва

Трите пазара за 15 дни
Тип	Намалени	Медиана на намалението	Повишени	Изчезнали	Нови
двустаен	6,7%	−3,3%	1,7%	12,5%	12,3%
тристаен	5%	−3,2%	1,3%	12,1%	11,9%
четиристаен	4%	−3,7%	1,4%	11,4%	9,6%

При изчезванията разликата е малка: 12,5%, 12,1% и 11,4%. Не бихме градили теория върху един процентен пункт. Отново напомняме, че изчезнала обява значи само „я няма на портала“, а причината може да е продажба, оттегляне или нова публикация. Истинската разлика е в притока. Нови двустайни идват с темп 12,3% от наличните, нови четиристайни само 9,6%. Пазарът на големите жилища се попълва бавно, затова и продавачите там не бързат.

Нови обяви за 15 дни, като дял от наличните

двустаен
12,3%
тристаен
11,9%
четиристаен
9,6%

Без кварталите с таван на извадката при двустайните и тристайните.

Поскъпванията са рядкост и при трите

Повишение на цената за двете седмици има при 1,7% от двустайните, 1,3% от тристайните и 1,4% от четиристайните. Тук стълбата я няма. Едно на седемдесет и няколко обяви за половин месец е много малко. Ако продавач ви каже, че „цените тръгват нагоре и утре ще е по-скъпо“, тези числа не го подкрепят, поне не за обявите, които вече са на пазара. При тристайните знаем повече: голямата част от повишенията са в строящи се сгради, където строителят мести цялата ценова листа нагоре. Подробностите са в статията за повишените цени. За купувача изводът е, че обявата, която гледате, по-скоро ще остане същата, отколкото ще поскъпне.

Защо голямото жилище е по-неотстъпчиво

Данните казват какво се случва, не защо. Имаме три обяснения, които се допълват, и нито едно не сме измерили пряко.

Купувачите са по-малко. Четиристаен за медианни €412 хил. е по силите на далеч по-малко домакинства от двустаен за €173 хил.. Продавачът знае, че ще чака, и залага на това.
Продавачът не бърза. Големите жилища по-често се продават от семейства, които не са притиснати от нов кредит. Те могат да държат цената, докато намерят своя купувач.
Сградите са различни. Старите сгради свалят цената много по-често: при тристайните отпреди 1990 г. 12,3%, при строящите се 1,3%. Ако в един от трите пазара има повече стари жилища, той ще изглежда по-отстъпчив и без друга причина.

Третото обяснение е най-неудобното, защото може да изяде част от разликата между стаите. Сдвоено сравнение по тип сграда за двустайните и четиристайните не сме правили, така че приемайте стълбата като посока, а не като точна мярка. Има и четвърта възможност, по-прозаична. Четиристайните са по-малко, затова и една-две обяви в повече или в по-малко местят дяловете им видимо. При 1 917 проследени обяви разлика от един процентен пункт са около 19 апартамента.

Какво следва, ако сменяте жилището

Най-честият случай при тристайния е смяна: продавате двустаен и купувате по-голямо. Тук данните работят във ваша полза. Двустайният ви е на по-подвижния пазар и намира купувач по-лесно, а тристайният, който търсите, се движи малко по-бавно и рядко поскъпва. Ако сделките трябва да се случат едновременно, първо проверете колко бързо се движат обявите в квартала, в който продавате. В бързите места като Дървеница, Симеоново или Люлин 2 тристайните се сменят с темп над 20% за две седмици, и вероятно не само те.

Сметката за доплащането е в смяната от двустаен към тристаен. Ако се колебаете към по-голямо, вижте къде четиристаен струва колкото тристаен. Как точно намаляват тристайните, по сегменти и по квартали, има в свалените цени, а кои си отиват първи, в изчезналите обяви. Опишете в заявката какво продавате и какво търсите и ще ви върнем подбор за двата края на сделката.

Оценка на редакцията: динамиката по брой стаи

3от 5

Оценка на редакцията: динамиката по брой стаи

Стълбата е ясна: двустайният е най-подвижен, четиристайният най-упорит, а тристайният стои по средата. Разликите са в няколко процентни пункта и важат за две седмици.

Подвижност на тристайния★★★★★
5% намалени и 12,1% изчезнали за 15 дни.
Място за пазарлък★★★★★
По-рядко сваляне от двустайния, сходен размер на отстъпката.
Приток на нови обяви★★★★★
11,9% за две седмици, повече от четиристайните.
Сила на данните★★★★★
Над 13 374 проследени обяви по един и същ метод.
Сравнимост на извадките★★★★★
Таванът на портала засяга двустайните и тристайните, но не и четиристайните.

Предимства

Голяма извадка и за трите типа
Еднакъв метод на съпоставяне
Пряко полезно при смяна на жилище

Слабости

Само 15 дни
Типът сграда не е изчистен
Различен таван на извадките

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

Сравнение с цената на кв.м в района
Без такса и без договор
Две отделни спални, етаж, паркомясто

Търся тристаен

Често задавани въпроси

Кой тип апартамент намалява цената най-често?

Двустайният: 6,7% от обявите за 15 дни. При тристайния делът е 5%, а при четиристайния 4%.

С колко намаляват четиристайните, когато намаляват?

Медианата е −3,7%, малко повече от двустайните (−3,3%). За медианен четиристаен това са около €15 300.

Тристайните продават ли се по-бавно от двустайните?

Изчезват почти със същия темп: 12,1% срещу 12,5% за две седмици. Изчезналата обява обаче не е задължително продадена, тя може да е оттеглена или качена отново.

Защо четиристайните на пазара са по-малко нови?

Притокът им е 9,6% от наличните за 15 дни срещу 12,3% при двустайните. Големите жилища се строят и освобождават по-рядко.

Поскъпват ли обявите за тристаен?

Рядко: 1,3% от тристайните за две седмици, предимно в строящи се сгради. Намаленията са около четири пъти по-чести.

Може ли да сравнявам с годишни данни?

Не директно. Всички темпове тук са за 15 дни в края на септември и началото на октомври. Умножаването по 24 дава число, което нищо не значи.

Ако продавам двустаен и купувам тристаен, кое да направя първо?

Двустайният ви е на по-подвижния пазар, затова обикновено намира купувач по-бързо. Все пак уговорете с купувача срок за освобождаване, който ви дава време да намерите тристайния.

Значи ли това, че с четиристаен има повече място за пазарлък?

Не непременно. Продавачите им свалят по-рядко, но когато свалят, отстъпката е малко по-голяма. Пазарлъкът е възможен, но изисква търпение.

Намерете своя квартал

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →