Тристаен в Левски: евтиният квадрат и цената на чакането

Три части с почти една и съща медиана

Медианите на цял апартамент са почти еднакви: €204 900, €204 192 и €210 717. Рядко виждаме три съседни квартала толкова плътно един до друг. Квадратът се разминава повече, от €1 847/кв.м в Левски до €2 094/кв.м в Левски Г, а разликата идва от площта и от дела на готовите жилища.

Медианната площ е 104 кв.м и 131 от 163 обяви попадат между 80 и 120 кв.м. Това е типичният нов тристаен със застроена площ, в която влиза и делът от общите части. Под 80 кв.м са едва 6. Числата по квартали са на страниците за Левски, Левски В и Левски Г.

Готовото струва повече от строящото се

Това е най-полезното число в статията. В Левски В завършените тристайни се обявяват на €2 287/кв.м, а строящите се на €1 908/кв.м: готовото е с 19,9% по-скъпо. В Левски Г разликата е 15,5%, в Левски 9,2%. Готовите обяви обаче са малко, затова четете процентите като посока, не като точна премия.

Отстъпката за чакане е реална, но не е безплатна. Плащате на етапи, рискувате забава и вероятно живеете година-две под наем. В градски мащаб кварталите с много строеж имат по-евтини и готови жилища от съседите си на същото разстояние от центъра, а причината най-вероятно е по-евтината земя (кварталът в строеж и цената на готовото). Левски е пример: дори завършеното тук е между €1 976/кв.м и €2 338/кв.м, под градските €2 455/кв.м. Кой етап колко струва, разгледахме в статията за Акт 14, 15 и 16.

Бюджетът избира етапа, не квартала

Цели 86,5% от обявите са между €150 и €250 хил. Над €300 хил. има 1 обява, над €400 хил. нито една. Тук бюджетът почти не решава в кой квартал ще живеете. Решава дали ще купите готово или на зелено и на кой етаж. С €200 хил. по медианата на Левски В излизат около 103 кв.м. Ако спира самоучастието, вижте колко месеца спестяване трябват.

Петте най-евтини обяви

Четири от петте са в строеж. Най-ниската е €133 915 за 92 кв.м в Левски В, 3-ти етаж от 6, със срок 2028 г. Това прави €1 456/кв.м, с около 25% под медианата на квартала. Единственото готово жилище в петицата е 77 кв.м на 1-ви етаж в сграда с 2 етажа от 1990 г.

Последните две обяви си приличат като близнаци: еднаква площ, еднакъв етаж, еднаква етажност и цени, които се различават с €2. Или са два апартамента в една сграда, или една обява е пусната два пъти. И в двата случая цената изглежда сметната на квадрат по ценоразпис, така че пазарлъкът минава през етажа, разсрочването и паркомястото. Как се разпознават дублите, описахме в статията за една обява, публикувана няколко пъти.

Какво има около новите блокове

Картата на OpenStreetMap отбелязва в Левски Г 10 парка и 11 площадки, в Левски В 7 площадки и само една детска градина. И в двете части има по едно отбелязано училище. За самия Левски няма данни от картата, затова там проверявате на място. Левски В има и друга особеност: на 0,7 кв. км картата показва 21 спирки, втората гъстота в София. В покрайнините повече спирки обикновено значи голям жилищен масив, а не по-добра връзка, и за това има отделен текст: градски транспорт без метро.

Когато квартал расте с хиляди нови жилища, градините и училищата изостават. Това не е особеност само на Левски, но тук делът в строеж е толкова висок, че въпросът става практичен. Преди да купите, питайте в районната администрация кои градини обслужват адреса. Общата картина е в статията за новия квартал без инфраструктура. Отоплението също се различава. В Левски В и Г почти всички обяви с посочен вид са на ТЕЦ (86,7% и 81,5%), в Левски само 33,3%, а останалите посочват локално или електрическо.

Наем и съседите

Медиана на наема има за Левски (€700) и Левски Г (€720). За Левски В обявите под наем са твърде малко. Брутната доходност излиза 4,1%, над градските 3,9%, по простата причина, че покупката е евтина, а наемът не пада толкова. Не забравяйте, че брутното число не брои празните месеци, данъка и ремонтите. Повече в статията за тристаен като инвестиция.

Враждебна е единственият съсед с подобен квадрат (€1 982/кв.м), но там обявите са едва 16. Сухата река и Подуяне са с около една четвърт над Левски. Ако разстоянието ви притеснява, сравнете с Слатина, Редута и Подуяне: там квадратът е с 40,2% по-висок, но строящото се е много по-малко.

Преди да платите първата вноска

Калкулаторът е зареден с медианите на квадрат в Левски В, готово срещу строящо се, умножени по медианната площ. Сменете ги с двете обяви, които гледате. Ако искате подбор от актуални обяви в трите части и ориентир за цената, опишете бюджета си в заявката.

Оценка на редакцията: тристаен в Левски

Често задавани въпроси

Районите от тази статия

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

• кв. Левски€1 847/кв.м
• кв. Левски В€1 941/кв.м
• кв. Левски Г€2 094/кв.м
• кв. Подуяне€2 504/кв.м
• кв. Сухата река€2 504/кв.м
• кв. Хаджи Димитър€2 625/кв.м
• кв. Враждебна€1 982/кв.м
• кв. Малашевци≈ €247 хил.
• кв. Христо Ботев≈ €250 хил.
• кв. Слатина€2 692/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Квартал в строеж и цената на готовото
• Слатина, Редута, Подуяне
• Акт 14, 15 и 16: цената
• Нов квартал без училище и магазин
• Тристаен инвестиция
• Годината на завършване и цената

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

• Ново или старо за отдаване: наемът, цената и доходносттаОбявите за наем, които наблягат на новата сграда, искат сдвоено +8% на квадрат, а новото се…
• Наемът на тристаен според етажа: наемателят отбива по-малко от купувачаВ 2 608 обяви за наем на тристаен ниските етажи са с −2,9% спрямо средните, при продажба с…
• Тристаен близо до Витоша: разстояние до планината, цена на квадрат и какво всъщност плащатеИзмерихме разстоянието от 97 квартала до подножието на Витоша. В пояса 3–6 км от центъра…
• Височината на сградата и цената на тристаен: цялата крива до 26 етажаСравнихме тристайни в сгради от 2 до 26 етажа. В един квартал разликата спрямо 7–8 етажа е от…