Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Височината на сградата и цената на тристаен: цялата крива до 26 етажа

Подредихме 7 860 обяви за тристайни по етажност на сградата, от ниски кооперации до кули с 26 етажа. Суровите медиани се разминават с около 12,9% на квадрат. Когато сравним в рамките на един квартал, кривата се изглажда до няколко процента в двете посоки.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Суровите числа подвеждат

Разделихме сградите на шест пояса по етажност. Медианната сграда в обявите за тристайни е на 7 етажа. Най-високата е на 26.

Медианна цена на квадрат по етажност на сградата

€2 399/кв.м

до 4 ет.

€2 500/кв.м

5–6 ет.

€2 474/кв.м

7–8 ет.

€2 348/кв.м

9–11 ет.

€2 650/кв.м

12–15 ет.

€2 492/кв.м

16+ ет.

Всички обяви с посочена етажност, нови и стари заедно.

На пръв поглед поясът 12–15 етажа е най-скъп (€2 650/кв.м), а поясът 9–11 най-евтин (€2 348/кв.м). Това не е заради височината. В пояса 9–11 етажа 56,6% от обявите са в строеж, а строящите се сгради се продават по-евтино на квадрат. В пояса 12–15 са само 30,7%. Съставът на пояса тежи повече от броя етажи.

Най-многобройни са сградите от 5–6 етажа: 2 556 обяви. Това е стандартната нова кооперация в София, а и голяма част от старите тухлени сгради в центъра. Кулите над 16 етажа дават 395 обяви, но в тях тристайните са най-големи, с медиана 116 кв.м.

Дял на обявите в строеж по етажност

в строеж
завършени

до 4 ет.
48%52%
5–6 ет.
48%53%
7–8 ет.
35%65%
9–11 ет.
57%43%
12–15 ет.
31%69%
16+ ет.
58%42%

В един квартал кривата е почти права

За да махнем ефекта на локацията, сравнихме всеки пояс със сградите от 7–8 етажа в същия квартал. Взехме медианата на разликите.

Разлика в цената на квадрат спрямо сгради от 7–8 етажа в същия квартал

до 4 ет. (47 квартала)
−3,3%
5–6 ет. (71 квартала)
−2,4%
9–11 ет. (61 квартала)
−1,8%
12–15 ет. (41 квартала)
+1,4%
16+ ет. (24 квартала)
−1,7%

Сдвоено сравнение: във всеки квартал с поне 3 обяви в двете групи.

Ниските сгради до 4 етажа излизат с −3,3%, сградите от 5–6 етажа с −2,4%, поясът 9–11 с −1,8%. Единственият пояс над нулата е 12–15 етажа: +1,4%. Кулите над 16 етажа отново падат, на −1,7%.

Разликата между най-високата и най-ниската точка на сдвоената крива е 4,7 процентни пункта. Суровата е няколко пъти по-голяма. За кулите имаме 24 квартала в сравнението и 395 обяви общо, твърде малко за силни изводи, а в 14 от тях кулата е по-евтина от средната сграда. Кой квартал как се държи при кулите над 12 етажа е разгледано в статията за тристаен в кула.

При старите сгради редът е обратен

В сградите отпреди 1990 г. картината е друга. Ниските стари кооперации са в центъра и около него, а високите са панелни блокове в комплексите.

Стари сгради (преди 1990 г.) по етажност
Етажност	Обяви	Медиана	Цена на квадрат	Площ
до 4 ет.	193	€270 000	€3 132/кв.м	87 кв.м
5–6 ет.	238	€298 995	€3 421/кв.м	86 кв.м
7–8 ет.	481	€215 000	€2 723/кв.м	85 кв.м
9–11 ет.	98	€205 000	€2 663/кв.м	84 кв.м
12–15 ет.	91	€230 000	€2 630/кв.м	90 кв.м
16+ ет.	68	€245 000	€2 722/кв.м	90 кв.м

Старата сграда до 6 етажа струва €3 421/кв.м на квадрат, а старата от 9 до 11 етажа €2 663/кв.м. Това не е височината, а адресът: тухла в кв. Център срещу панел в кв. Люлин 10. Етажността тук е по-скоро маркер за типа строителство. Затова и площите в старите сгради почти не се менят с височината: от 84 до 90 кв.м. Ако гледате стара ниска кооперация, проверете дали има асансьор; без него горните етажи се продават по-трудно, както показва статията за сградите без асансьор.

Къде сградите са високи и къде ниски

Медианната етажност на сградите в обявите се мени силно по квартали. Най-високи са в кв. Дружба 1 (25 ет.), кв. Изгрев (12 ет.) и кв. Младост 3 (12 ет.). В Дружба 1 медианата е толкова висока заради новите кули, които доминират в обявите.

Най-ниски са в м-т Камбаните (3 ет.), кв. Малинова долина (4 ет.), кв. Драгалевци (4 ет.) и кв. Симеоново (4 ет.). Това са полите на Витоша и вилните зони, където сградите по правило са до 4–5 етажа. Цената там се определя от планината и от къщите наоколо, не от броя етажи. Устройствените правила в подножието на Витоша по правило ограничават височината, така че ниската сграда тук обикновено не е избор на строителя, а условие. Новите ниски сгради имат свои плюсове и минуси, разказани в статията за тристаен в малка нова сграда.

7 ет.медианна етажност на сградите в обявите за тристайни

26 ет.най-високата сграда в извадката

2 556обяви в сгради от 5–6 етажа, най-честия пояс

Какво значи това за избора ви

Височината сама по себе си не е причина за отстъпка или надценка. Ако продавачът казва, че апартаментът е скъп, защото сградата е ниска и „камерна“, данните не го подкрепят: в един квартал ниската сграда е средно с 3,3% по-евтина. Ако някой ви казва, че кулата е изгодна заради мащаба, също не е точно.

Колко е разликата за височината на сградата в евро

Цена на тристайния, €Разлика спрямо 7–8 етажа, % (по подразбиране: до 4 етажа)

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Онова, което реално се мени с височината, е животът в сградата: броят съседи, асансьорите, таксата вход и шумът. В сграда с 20 етажа и по шест апартамента на етаж живеят над сто домакинства. Един спрял асансьор там е проблем за много хора, а решенията на общото събрание се взимат трудно. В кооперация с четири етажа и осем апартамента е обратното: всеки ремонт на покрива се дели на малко собственици и излиза скъп на човек. Етажът вътре в сградата почти не мени цената, както показва анализът етаж по етаж. Как се сравняват нови и стари сгради в един квартал има в отделна статия.

Какво да проверите според височината на сградата

0 / 6

Колко асансьора има и колко апартамента обслужват
Каква е таксата вход и какво покрива
Има ли резервно захранване за асансьора и помпите
Колко апартамента има на етаж
Какво е разстоянието до съседната сграда
Дали паркоместата стигат за броя апартаменти

Ако искате обяви в сгради с определена височина, напишете го в заявката.

Оценка на редакцията: етажността на сградата като критерий

3от 5

Оценка на редакцията: етажността на сградата като критерий

Височината на сградата мени цената с няколко процента, когато сравните в един квартал. Тя казва повече за типа строителство и за живота вътре, отколкото за цената.

Влияние върху цената на квадрат★★★★★
Сдвоено от −3,3% до +1,4%.
Сигнал за типа строителство★★★★★
Особено при старите сгради: ниско значи център, високо значи панел.
Надеждност на данните за кулите★★★★★
Само 24 квартала в сравнението за 16+ етажа.
Влияние върху ежедневието★★★★★
Асансьори, съседи, такси и паркиране.
Полза при пазарлък★★★★★
Аргументът „ниска сграда“ не оправдава надценка.

Предимства

Пълна крива от ниско до високо
Отделна картина за старите сгради
Показва ефекта на строящите се

Слабости

Етажността се смесва с типа сграда
Малко данни за кулите
Офертни цени

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

Попълва се за две минути
Вноска по кредита и такси по сделката
Без такса и без договор

Искам подбор

Често задавани въпроси

По-скъп ли е тристаен в ниска сграда?

Не. В един и същ квартал сградите до 4 етажа са средно с −3,3% спрямо тези от 7–8 етажа. По-скъпи са в 17 от 47 квартала.

Кои сгради са най-скъпи на квадрат?

Тези от 12 до 15 етажа: €2 650/кв.м медиана и +1,4% спрямо 7–8 етажа в същия квартал. Само в този пояс разликата е положителна.

Защо сградите от 9–11 етажа изглеждат евтини?

Защото 56,6% от обявите в тях са в строеж, а строящите се се продават по-евтино. В един квартал разликата е само −1,8%.

Кулите над 16 етажа по-скъпи ли са?

В сдвоеното сравнение не: −1,7% спрямо 7–8 етажа. Кварталите в сравнението са само 24, затова изводът е предварителен.

При старите сгради как е?

Обратно. Старите кооперации до 6 етажа са около €3 421/кв.м, а старите блокове от 9–11 етажа около €2 663/кв.м. Ниските са в центъра, високите в комплексите.

Каква е най-честата етажност на сградите?

Медианата е 7 етажа. Най-много обяви има в сгради от 5–6 етажа: 2 556.

Къде сградите са най-ниски?

В м-т Камбаните, кв. Малинова долина и кв. Драгалевци, с медиана около 4 етажа в обявите. Това са зоните под Витоша.

Трябва ли височината да влияе на избора ми?

Повече заради живота в сградата, отколкото заради цената. Асансьорите, таксата вход и броят съседи се променят силно с етажността, а цената на квадрат почти не.

Квартали и цени

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →