Данни от 2 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Ново срещу старо в един квартал: защо новият тристаен излиза по-евтин на квадрат

Сравнихме новото строителство със сградите отпреди 1990 г. вътре в 71 квартала. В 54 от тях новият тристаен е по-евтин на квадрат, медианната разлика е −10%, а новите апартаменти са с около 27 кв.м по-големи.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

В повечето квартали новото е по-евтино на квадрат

„Ново“ тук значи в строеж или завършено от 2015 г. насам, „старо“ значи сграда отпреди 1990 г. За всеки квартал с поне по три обяви от двете страни сметнахме медианата на квадрат и я сравнихме. Така Люлин се сравнява с Люлин, а центърът с центъра.

Къде новото е по-евтино на квадрат от старото

71квартала

новото по-евтино 76,1%
новото по-скъпо 23,9%

Резултатът обръща интуицията. Новата сграда е по-евтина на квадрат в повече от три квартала от всеки четири. Не се радвайте прибързано: цената на квадрат на новото и на старото мери различни неща. Първото е застроена площ на шпакловка, второто обикновено е по-близо до чиста площ и до жилище, в което може да се влезе утре.

Квартал по квартал

Ново срещу старо в избрани квартали
Квартал	Разлика €/кв.м	Площ ново / старо	Медианна цена ново / старо
кв. Център	−32,3%	114 / 88 кв.м	€316 хил. / €360 хил.
кв. Люлин 9	−32,7%	101 / 84 кв.м	€177 хил. / €189 хил.
кв. Славия	−26,8%	123 / 79 кв.м	€268 хил. / €230 хил.
кв. Дружба 1	−17,2%	126 / 74 кв.м	€299 хил. / €200 хил.
кв. Дружба 2	−14,8%	125 / 80 кв.м	€299 хил. / €210 хил.
кв. Овча купел 1	−14,2%	111 / 86 кв.м	€247 хил. / €210 хил.
кв. Младост 1	−14,5%	121 / 82 кв.м	€325 хил. / €247 хил.
кв. Хаджи Димитър	−17,9%	108 / 80 кв.м	€259 хил. / €224 хил.
кв. Люлин 5	−18,2%	119 / 78 кв.м	€208 хил. / €166 хил.
кв. Младост 4	−11,8%	115 / 88 кв.м	€277 хил. / €228 хил.
кв. Лозенец	+0,1%	132 / 88 кв.м	€495 хил. / €375 хил.
кв. Стрелбище	+2%	127 / 80 кв.м	€405 хил. / €295 хил.
кв. Гео Милев	+9%	135 / 85 кв.м	€485 хил. / €280 хил.
кв. Изгрев	+31,3%	130 / 107 кв.м	€550 хил. / €355 хил.

Таблицата показва механизма. В кв. Дружба 1 новият тристаен е 126 кв.м срещу 74 кв.м в стария блок, тоест с цяла стая повече. Квадратът е по-евтин, а целият апартамент струва с €99 хил. повече. В кв. Лозенец двете групи са на една и съща цена на квадрат. В кв. Изгрев новото е отчетливо по-скъпо.

Най-големите разлики ново срещу старо, €/кв.м

кв. Люлин 9
−32,7%
кв. Център
−32,3%
кв. Люлин 6
−27,2%
кв. Изгрев
+31,3%
кв. Яворов
+33,9%
кв. Княжево
+36,3%

Сдвоено сравнение в 71 квартала, 3 368 обяви в новите сгради.

Защо квадратът на новото е по-евтин

Шпакловката

Повечето нови тристайни се продават без подове, врати, баня и кухня. Довършването се плаща след покупката, но не влиза в цената на квадрат в обявата.

Общите части

Новото се обявява със застроена площ, в която влизат стълбищата, коридорите и асансьорът. При стария блок разликата между обявена и чиста площ обикновено е по-малка.

Площта

Новите тристайни са с около 27 кв.м по-големи. По-големият апартамент почти винаги е по-евтин на квадрат, както видяхме при тристайните над 130 кв.м.

Срокът

Голяма част от новите обяви са в строеж. Сградата не е готова и това се плаща с отстъпка.

Четирите причини се натрупват. Ефектът на площта е подробно разгледан в анализа на тристайните над 130 кв.м, а разликата между застроена и чиста площ в статията за квадратурата. Отстъпката за строеж има своя отделна сметка в годината на завършване и цената.

Само завършеното ново: разликата се свива наполовина

Ако махнем строежа и оставим само новите сгради, вече въведени в експлоатация, сравнението се събира в 56 квартала. Медианата на разликите пада до −5,1%, а новото е по-скъпо в 22 от тях. Почти половината от „отстъпката“ на новото се оказва отстъпка за чакане.

Завършено ново срещу старо в същия квартал, €/кв.м

Само сгради, въведени от 2015 г. насам, 885 обяви.

Останалите пет процента са шпакловката и общите части. Тях не можем да измерим от обявите, защото рядко пишат в какво състояние се предава жилището. Затова идва следващата сметка.

Сметка на чиста площ

Да вземем кв. Дружба 1. Медианният нов тристаен там е 126 кв.м за €298 890, старият е 74 кв.м за €199 999. Ако приемем, че около осемнадесет процента от новата площ са общи части, чистата площ на новото е около 103 кв.м. Тогава квадратът му излиза €2 893/кв.м срещу €2 703/кв.м за стария, или +7%. Отстъпката става премия.

Допускането за общите части е наше и е грубо. Точният дял е в договора и в архитектурния проект, а в някои сгради е над двадесет процента. Сложете своите числа в калкулатора: цената от обявата, чистата площ, ако я знаете, и медианата на старите сгради в квартала.

Новата обява на чиста площ спрямо старите

Цена в обявата, €Площ, кв.мМедиана на старите в квартала, €/кв.м

Показва колко над или под сравнението е конкретната обява.

Към резултата добавете довършването, ако апартаментът е на шпакловка. Него оферират фирмите и цената зависи от вашия избор на материали.

Където новото е по-скъпо

В 17 квартала посоката е обратна. Най-силно е в кв. Княжево (+36,3%, 33 срещу 4 обяви), кв. Яворов (+33,9%, 6 срещу 19 обяви) и кв. Изгрев (+31,3%, 15 срещу 6 обяви). Това са или престижни квартали с много малко ново строителство, където всеки нов проект се позиционира високо, или места, в които старите обяви са единици и сравнението е крехко. В кв. Яворов медианният нов тристаен е 199 кв.м, което е друг продукт, не просто по-нова сграда.

Обратното правило за купувача: ако в стар централен квартал ново и старо са на една цена на квадрат, новото е по-скъпо в реални пари, защото към него идват довършване и общи части. Ако в панелен квартал новото е с петнадесет процента по-евтино, то най-вероятно е горе-долу равно след сметката.

Сравнението в своя квартал, стъпка по стъпка

Намерете своя квартал в таблицата или на страницата му и вижте разликата ново срещу старо там. Тя е вашата отправна точка, не градската.
Вземете една нова и една стара обява от същия квартал, с близък етаж.
Поискайте от продавача на новото дела на общите части и превърнете площта в чиста.
Добавете към новото оферта за довършване, а към старото оферта за ремонта, който ще правите.
Сравнете двете суми, не двата квадрата. Ако разликата е под тази в квартала, по-скъпата обява е надценена.

Стъпка пет е най-полезната. В квартал, където новото е с двадесет процента по-евтино на квадрат, нова обява само с пет процента под стара е по-скъпа от обичайното за мястото. В квартал с нулева разлика същото число е изгодно. Затова сдвоеното сравнение казва повече от общото „новото е по-евтино“.

Разпределението също се сменя с поколението сгради, което показваме в кухнята и дневната в тристайния. Ако старата обява е от 90-те, а не от панела, вижте тристайните от прехода, а за типичните панелни схеми разпределенията на тристаен. Опишете квартала и двете обяви в заявката и ще ви върнем сметката на чиста площ.

Оценка на редакцията: ново срещу старо в един квартал

3от 5

Оценка на редакцията: ново срещу старо в един квартал

По-евтиният квадрат на новото е най-вече счетоводен ефект. След сметката на чиста площ и довършването двете страни обикновено са близо една до друга.

Цена на квадрат на новото★★★★★
Медиана −10% в същия квартал, видимо в 54 от 71 квартала.
Цена на целия апартамент★★★★★
Новото е по-голямо и като сума обикновено по-скъпо.
Прозрачност на площта★★★★★
Делът на общите части рядко е в обявата.
Готовност за живеене★★★★★
Старото е готово веднага, новото често иска довършване и чакане.
Сравнимост★★★★★
Сдвоеното сравнение покрива 71 квартала, достатъчно за извод.

Предимства

Ясна картина за повечето квартали
Новото дава повече площ
Старото е готово и с по-малко общи части

Слабости

Квадратът на новото подвежда
Довършването не е в цената
В престижните квартали посоката е обратна

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

Не сме посредник, нямаме комисиона
Сравнение с цената на кв.м в района
Номерът ви не стига до брокери

Пусни заявка

Често задавани въпроси

Нов тристаен по-евтин ли е от стар в същия квартал?

На квадрат обикновено да. В 54 от 71 квартала новото е по-евтино, медиана −10%. В обща сума обаче новият апартамент често е по-скъп, защото е по-голям.

Защо новото излиза по-евтино на квадрат?

Заради шпакловката, застроената площ с общите части, по-голямата площ и отстъпката за строеж. Нито една от тези причини не значи, че купувате по-евтино жилище.

С колко са по-големи новите тристайни?

Медианната разлика по квартали е около 27 кв.м. В кв. Дружба 1 новото е 126 кв.м срещу 74 кв.м в стария блок.

Каква е разликата само при завършените нови сгради?

Медианата пада до −5,1% в 56 квартала. Почти половината от отстъпката на новото идва от това, че сградата още не е готова.

Как да сравня ново и старо честно?

Сметнете цената на чиста площ и добавете довършването към новото и ремонта към старото. Калкулаторът в статията прави първата стъпка.

Колко от застроената площ са общи части?

Зависи от сградата. В сметката приемаме около 18%, но точният дял е в договора и в архитектурния проект. Питайте за него преди капаро.

Има ли квартали, където новото е по-скъпо?

Да, в 17 квартала. Най-силно в кв. Княжево, кв. Яворов и кв. Изгрев, където новото строителство е малко и обикновено е от по-висок клас.

Защо в кв. Люлин 9 новото е толкова по-евтино?

Там разликата е −32,7% на квадрат, при 47 нови срещу 25 стари обяви. Голяма част от новите са в строеж и на шпакловка, а старите са готови панелни апартаменти. Сметнете на чиста площ, преди да решите, че е изгодно.

Намерете своя квартал

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 2 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички изследвания →