Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Ново или старо за отдаване: наемът, цената и доходността

Само 5,7% от обявите за тристайни под наем, 154 от 2 700, изрично казват, че сградата или жилището е ново. В същия квартал те искат медианно +7,7% по-висок наем. При продажба новото е обратно, по-евтино на квадрат от старото. Тези две разлики, събрани заедно, правят сметката на наемодателя.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Как разбрахме, че наемът е в нова сграда

154наема с „ново“ в текста от 2 700

+7,7%сдвоено по наем, 31 квартала

+8%сдвоено на квадрат

−10%при продажба: новото на квадрат

Обявите за наем нямат поле за година на сградата. При продажбите го има, при наемите е празно. Затова търсихме думите: „нова сграда“, „ново строителство“, „чисто нов“, „първи наемател“, „Акт 16“. „Нова сграда“ се среща в 60 обяви, „чисто нов“ в 79, „първи наемател“ едва в 9.

Тук има уловка. „Чисто нов“ понякога се отнася до ремонта или до мебелите, не до сградата. Част от тези 154 обяви са за свежо жилище в стар блок. Онова, което мерим, е по-скоро „ново като усещане“, отколкото „построено след 2010“. Останалите 2 546 обяви не са непременно стари: просто не казват. Читателят трябва да държи това наум за всяко число по-долу.

Колко повече иска новото

Медианен наем на тристаен: с „ново“ в текста и останалите

€900

С „ново“

€839

Останалите

€849

Всички тристайни

€ на месец, от 2 700 обяви за тристайни под наем. Наем на квадрат: €9,5 срещу €8,9. Медианната площ и в двете групи е 96 кв.м.

Суровата разлика е +7,3%: €900 срещу €839 на месец. Площта е същата, 96 кв.м и в двете групи. Това е любопытно, защото при продажбите новите тристайни са с около 27 кв.м по-големи от старите. Наемателят на ново жилище явно не наема по-голямо, а по-свежо.

В същия квартал премията е +7,7% по наем и +8% на квадрат. Новото е по-скъпо в 24 от 31 квартала. Извадката е малка: в повечето квартали става дума за две до пет нови обяви срещу десетина други. Посоката е ясна, размерът е приблизителен.

Наем на квадрат с „ново“ спрямо останалите в квартала

Драгалевци (4/30)
−10,1%
Зона Б-19 (2/10)
−7,2%
Суходол (3/6)
−3,7%
Люлин 8 (2/9)
+27,8%
Овча купел (5/72)
+26,8%
Бояна (2/38)
+25,2%

Сдвоено: медианата на наема на кв.м с думите за ново строителство срещу останалите обяви в същия квартал. В скоби: обяви с „ново“ / останали.

Крайностите са шумни. В Люлин 8 и Овча купел новото иска над 25% отгоре, в Драгалевци е по-евтино. Две или три обяви могат да обърнат резултата, затова не строете бизнес план върху числото на един квартал.

При покупка картината е обърната

В сравнението ново срещу старо намерихме, че в 54 от 71 квартала новото строителство се продава по-евтино на квадрат от сградите отпреди 1990, с медиана −10%. Част от отстъпката идва от жилищата на шпакловка и от общите части в квадратурата. Ако гледаме само завършеното ново, разликата се свива до −5,1% в 56 квартала.

За наемодателя това е рядка комбинация. Купувате по-евтино на квадрат, отдавате по-скъпо на квадрат. Числата обаче идват от две различни мерки: при продажбата „ново“ е по година, при наема по думите в обявата. Събираме ги внимателно, с примерна сметка, а не с формула.

Примерна сметка за 96 кв.м по градските медиани
Вариант	Цена	Наем на месец	Брутна доходност
Стар тристаен	€235 700	€855	4,4%
Ново, завършено	€223 700	€925	5%
Ново, купено на зелено	€212 100	€925	5,2%

Сметката взема градския квадрат €2 455/кв.м за старото и сваля сдвоените отстъпки за новото. Наемът е €8,9 на квадрат за старото и с +8% отгоре за новото. Получава се брутна доходност около 4,4% срещу 5%. На зелено изглежда още по-добре, 5,2%, но там първо плащате довършване, чакате акт 16 и месеци без наем. Как се променя цената по етапите, има в статията за акт 14, 15 и 16.

Какво сметката не показва

Брутната доходност не вижда разходите. В новата сграда таксата за поддръжка често е по-висока, особено в комплекс с охрана и озеленяване. В стария блок плащате по-рядко, но по-голямо: щранг, покрив, асансьор, фасада. Нито едното, нито другото е в обявите, затова не го смятаме, а го изброяваме.

Второто е празният месец. Новото жилище се отдава по-бързо в първите години, докато е свежо. След пет-шест наематели то вече е просто „добре поддържано“, а премията се стопява. Старият апартамент след ремонт стои в същата категория от първия ден. Как ремонтът влияе на продажната цена, виж тристаен след ремонт.

Третото е площта. В новото квадратурата е застроена и включва общите части. Наемателят усеща чистата площ. Ако продавачът пише 96 кв.м, хол и две спални може да са колкото в стар тристаен от 80 кв.м. Влезте с ролетка, не с обявата.

Къде новото се отдава с най-голяма премия

Сдвоената разлика по цял наем е най-голяма в Горубляне (+37,9%), Хладилника (+33,3%) и Малинова долина (+32,7%). Обратното е в Симеоново, Подуяне и Зона Б-19, където обявите с думата „ново“ искат по-малко от останалите. Във всички тези квартали групата „ново“ е от две до шест обяви.

Не четем това като карта на възможностите. По-полезният извод е обратният: там, където новото е навсякъде, като Овча купел или Младост 4, думата „ново“ престава да отличава обявата. Наемателят избира между десет нови апартамента и сваля цената. Повече за кварталите, в които се строи най-много, ще намерите в статията за кварталите в строеж, а за наема според отоплението в отоплението и наема.

Как да изберете между двата

Преди да купите тристаен, за да го отдавате

0 / 6

Сравнявам чистата площ, не обявената, и смятам наема на квадрат по нея
Питам каква е таксата поддръжка в новата сграда и какво включва
В стария блок искам протоколите от общото събрание за последните ремонти
Смятам брутната доходност с наема на сходни обяви в същия квартал
Добавям месеците без наем и разходите по довършване, ако купувам на зелено
Проверявам колко нови жилища под наем има в квартала в момента

Ако бюджетът е един и същ, новото обикновено дава повече квадрати и по-висок наем на квадрат. Старото дава по-предвидим разход, по-малко конкуренция от съседни нови обяви и по-кратък път до първия наемател. Общата доходност по квартали е в анализа на тристайния като инвестиция, а за избора между размерите виж голям или малък тристаен под наем. Опишете бюджета и квартала в заявката и ще получите подбрани обяви от двата вида.

Оценка на редакцията: ново срещу старо за отдаване

3от 5

Оценка на редакцията: ново срещу старо за отдаване

Новото завършено жилище в квартал с малко нови наеми има по-добра брутна сметка. Старото е по-предвидимо и по-малко зависи от конкуренцията на съседните нови сгради.

Премия в наема★★★★★
Сдвоено +8% на квадрат за обявите с „ново“.
Цена на входа★★★★★
Новото завършено е −5,1% на квадрат спрямо старото в същия квартал.
Сигурност на данните★★★★★
154 обяви, „ново“ по текста, по няколко на квартал.
Предвидими разходи★★★★★
Новото е без големи ремонти, но с по-висока такса поддръжка.
Устойчивост на премията★★★★★
Свежестта изтича с наемателите, а новите съседни обяви свалят цената.

Предимства

По-висок наем на квадрат
По-евтин квадрат при покупка
По-малко ремонти в първите години

Слабости

„Ново“ е по думите в обявата
Застроена площ с общи части
Конкуренция от съседните нови сгради

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

Панел, тухла или ново строителство
Достатъчни са име и телефон
Само обяви, които още са активни

Заявка без такса

Често задавани въпроси

Нов тристаен по-висок наем ли носи?

В извадката ни обявите, които казват, че сградата или жилището е ново, искат медианно +7,7% повече от останалите в същия квартал. Сравнението е в 31 квартала, с малко обяви във всеки, така че размерът е ориентир.

Как разбрахте кой наем е в нова сграда?

По текста на обявата: „нова сграда“, „ново строителство“, „чисто нов“, „първи наемател“, „Акт 16“. Наемните обяви нямат година на сградата. Част от „чисто нов“ се отнася до ремонта, не до сградата.

Кое носи по-висока доходност, ново или старо?

По градските медиани новото завършено излиза около 5% брутно срещу 4,4% за старото. Сметката не включва такса поддръжка, ремонти и празни месеци, а те могат да обърнат резултата.

Защо новото е по-евтино на квадрат при покупка?

Продава се често на шпакловка, с общите части в квадратурата и с по-голяма площ. Сдвоено новото е −10% спрямо сградите отпреди 1990, а само завършеното −5,1%.

Новите тристайни под наем по-големи ли са?

Не. Медианната площ е 96 кв.м и при „ново“, и при останалите. При продажбите новите са с около 27 кв.м по-големи, но наемателите явно избират по-свежо, не по-голямо.

Струва ли си да купя на зелено, за да отдавам?

На хартия доходността е най-висока, около 5,2%. На практика първо плащате довършване и чакате акт 16, а през това време няма наем. Включете тези месеци в сметката.

В кой квартал премията за ново е най-голяма?

В Горубляне, Хладилника и Малинова долина, но там новите обяви са по две-три. Не градете план върху число от един квартал.

Какво да проверя в стар блок, преди да го купя за отдаване?

Протоколите на общото събрание, състоянието на щранговете и покрива, таксата вход и кога е ремонтиран асансьорът. Тези разходи падат върху собственика, не върху наемателя.

Районите от тази статия

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →