Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Голям или малък тристаен под наем: колко плаща всеки квадрат

Подредихме 2 700 обяви за тристайни под наем по площ. Наемът расте с квадратите, но много по-бавно от тях: на квадрат той пада с 29% от най-малките до най-големите жилища. Цената на квадрат при покупка почти не мърда, затова доходността на големия тристаен е най-ниска.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Наемът расте, наемът на квадрат пада

€10,7€/кв.м при тристайни под 75 кв.м

€7,6€/кв.м над 140 кв.м

−12,8%над 120 кв.м на квадрат, 38 квартала

+17,7%под 80 кв.м на квадрат, 42 квартала

Наем на квадрат по площ на тристайния

€10,7

под 75 кв.м

€9,5

75–90 кв.м

€8,5

90–105 кв.м

€8,4

105–120 кв.м

€8,1

120–140 кв.м

€7,6

над 140 кв.м

Медиана €/кв.м на месец. Обяви по групи: под 75 кв.м 279, 75–90 кв.м 590, 90–105 кв.м 926, 105–120 кв.м 379, 120–140 кв.м 363, над 140 кв.м 163. Площ е посочена в 100% от обявите.

Месечният наем върви от €749 за тристаен под 75 кв.м до €1 200 над 140 кв.м. Площта обаче се удвоява, а наемът расте с около 60%. Най-гъстата група е 90–105 кв.м: 926 обяви с медиана €800.

Наемателят плаща за броя стаи и за квартала, после за квадратите. Хол, две спални и баня са това, което търси. Дали спалнята е 11 или 15 кв.м, рядко влиза в бюджета му. Затова голямото жилище се отдава на отстъпка за всеки допълнителен квадрат.

В един и същ квартал

Сдвоено, в 38 квартала тристайните над 120 кв.м искат −12,8% на квадрат спрямо тези от 85 до 105 кв.м. По-евтини на квадрат са в 32 от тях. Като цял наем голямото взема +21,5% повече, при площ, която е с поне 15 квадрата по-голяма, а обикновено и с повече.

Над 120 кв.м спрямо 85–105 кв.м: наем на квадрат

Докторски паметник (21/14)
−36,7%
Света Троица (3/13)
−34,4%
Студентски град (29/34)
−33,8%
Младост 4 (3/20)
+85,3%
Лагера (18/16)
+64,5%
Бакстон (11/20)
+24%

Сдвоено в един квартал. В скоби: обяви над 120 кв.м / обяви 85–105 кв.м.

Отрицателните крайности са в Докторски паметник, Света Троица и Студентски град: над 30% по-малко на квадрат. Положителните, в Младост 4 и Лагера, стъпват на малко обяви и вероятно хващат луксозни жилища в нови сгради, които се отдават на друга публика.

Малкият тристаен е обратният случай. Под 80 кв.м той иска +17,7% на квадрат спрямо средния, по-скъпо в 41 от 42 квартала. Почти без изключения. При покупка същата премия на квадрат я има, както видяхме в статията за тристайните под 80 кв.м.

Доходността по размер

Брутна доходност по площ на тристайния

под 75 кв.м
4,7%
75–90 кв.м
4,1%
90–105 кв.м
3,7%
105–120 кв.м
3,8%
120–140 кв.м
3,6%
над 140 кв.м
3,2%

Медианен годишен наем към медианна цена на готови тристайни в същата група площи. Брутно, без данъци, такси и празни месеци.

Наем и цена по площ
Площ	Наем, медиана	Наем €/кв.м	Цена, медиана	Цена €/кв.м
под 75 кв.м	€749	€10,7	€190 000	€2 856/кв.м
75–90 кв.м	€780	€9,5	€230 000	€2 811/кв.м
90–105 кв.м	€800	€8,5	€260 066	€2 734/кв.м
105–120 кв.м	€950	€8,4	€297 381	€2 662/кв.м
120–140 кв.м	€1 000	€8,1	€332 800	€2 594/кв.м
над 140 кв.м	€1 200	€7,6	€456 000	€2 753/кв.м

Цената на квадрат при покупка се движи в тесен коридор: от €2 856/кв.м при най-малките до €2 594/кв.м при 120 до 140 кв.м, или −9,2%. После отново се качва, до €2 753/кв.м, защото над 140 кв.м са големите апартаменти в скъпите квартали. Наемът на квадрат пада много по-стръмно. Резултатът е доходност от 4,7% при малките до 3,2% при най-големите.

С други думи, купувачът плаща пълна цена за всеки квадрат, а наемателят не. Ако купувате, за да отдавате, всеки квадрат над 100 носи по-малко от предишния. Как стои тристайният срещу два по-малки апартамента, сравнихме в тристаен или два едностайни.

Още 28 квадрата: колко струват и колко носят

Средният срещу големия тристаен: разликата във вноската

Медиана 90–105 кв.м, €Медиана 120–140 кв.м, €Лихва, %ГодиниФинансиране, %

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

Сравнете медианата на готовите тристайни от 90–105 кв.м с тези от 120–140 кв.м. Разликата в цената е €72 734 за около 28 кв.м отгоре. С кредит за 80% при 2,7% за 30 години това е около €236 повече на месец. Наемът за същата разлика е €200: €800 срещу €1 000.

Допълнителните квадрати почти се изплащат сами, но не напълно, и само докато апартаментът е отдаден. Месец без наемател струва повече при големия, защото вноската, таксите и отоплението на празното жилище също са по-големи. Ако се колебаете между двата размера, сменете числата в калкулатора с двете обяви, които гледате. Ако разликата във вноската е по-голяма от разликата в наема на сходни обяви в квартала, по-малкият тристаен е по-добрата покупка за отдаване.

Кой наема голям и кой малък

Под 80 кв.м

Двойка с дете, двама съквартиранти, човек с кабинет вкъщи. Наемът им е около €749 на месец и плащат за стаите, не за квадратите. Отдава се бързо, но площта се износва по-бързо.

85–105 кв.м

Най-широката публика: 926 обяви в тази група. Семейство с едно или две деца, което сравнява по квартал и по етаж. Тук е и най-голямата конкуренция между наемодателите.

Над 120 кв.м

Мениджър на чужда фирма, семейство, което продава собствено жилище и чака ново, хора, които наемат за година-две. Публиката е малка и избира бавно. Обзавеждането и паркомястото тежат повече.

Ако вече притежавате голям тристаен, не е задължително да го продавате. Някои собственици го отдават като двустаен с голям хол и кабинет. Други разделят по стаи на студенти около Студентски град. Колко добавя третата стая в наема, сметнахме в третата стая под наем.

Преди да изберете размера

Голям или малък тристаен за отдаване

0 / 6

Смятам наема на квадрат на 3–5 сходни обяви в същия квартал
Проверявам колко голяма е най-малката спалня в обявата: под 9 кв.м пречи на наемането
Добавям таксите вход и отоплението, които плащам, докато жилището е празно
Сравнявам брутната доходност на двата размера с реалните цени, не със средните
Питам колко дълго стоят обявите за голям тристаен в квартала
Мисля как ще продам жилището след 10 години и кой ще го купи

Малкият тристаен е по-добрата сметка на квадрат, големият е по-добрата сметка за живеене. Ако купувате за себе си и отдавате временно, размерът е въпрос на семейството. Ако купувате само за наем, всеки квадрат над 100 трябва да има причина: гледка, етаж, паркомясто. Как се чете обявената площ, обяснихме в квадратурата на тристаен, а за избора по квартал виж къде се отдава повече, отколкото се продава и ново или старо за отдаване. Опишете целта и бюджета в заявката.

Оценка на редакцията: размерът на тристайния и наемът

3,4от 5

Оценка на редакцията: размерът на тристайния и наемът

За отдаване малкият и средният тристаен носят повече на вложено евро. Големият има смисъл, когато е за вас или когато квартал и сграда привличат публика, която плаща за пространство.

Доходност на малкия★★★★★
4,7% брутно под 75 кв.м.
Доходност на големия★★★★★
3,2% брутно над 140 кв.м.
Широта на публиката★★★★★
Най-много обяви при 90–105 кв.м: 926.
Сигурност на данните★★★★★
Площ е посочена в 100% от обявите, сдвоено в 38 квартала.
Риск от празни месеци★★★★★
Големият се отдава по-бавно и празният месец струва повече.

Предимства

Ясна и устойчива зависимост
Малкият тристаен се отдава на квадрат по-скъпо
Допълнителните квадрати почти се изплащат с наема

Слабости

Големият носи най-ниска доходност
Малка публика над 120 кв.м
Наемът не следва цената на квадрат

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

Две отделни спални, етаж, паркомясто
Само обяви, които още са активни
Номерът ви не стига до брокери

Заявка без такса

Често задавани въпроси

Колко е наемът на квадрат за тристаен?

Медианата е €8,9 на месец. Под 75 кв.м е €10,7, над 140 кв.м €7,6. Разликата идва от това, че наемът расте по-бавно от площта.

Кой тристаен носи най-висока доходност?

Най-малкият. Под 75 кв.м брутната доходност е 4,7%, над 140 кв.м 3,2%. Това е преди данъци, такси и празни месеци.

Колко по-скъп е наемът на голям тристаен?

В един и същ квартал тристаен над 120 кв.м взема медианно +21,5% повече от тристаен от 85 до 105 кв.м. На квадрат обаче е −12,8%.

Защо малкият тристаен е по-скъп на квадрат?

Наемателят плаща за броя стаи. Три стаи в 70 кв.м имат почти същата стойност за него като три стаи в 95 кв.м. Сдвоено под 80 кв.м излиза +17,7% на квадрат.

Изплаща ли се по-големият тристаен с наема?

Почти. Между медианите на 90–105 кв.м и 120–140 кв.м разликата във вноската е около €236 на месец, а в наема €200. Само докато жилището е отдадено.

Какъв тристаен се търси най-много под наем?

Средният. От 90 до 105 кв.м са 926 обяви, най-гъстата група. Там е и най-голямата конкуренция между наемодателите.

Цената на квадрат при покупка пада ли с площта?

Слабо. От €2 856/кв.м под 75 кв.м до €2 594/кв.м при 120 до 140 кв.м, после пак се качва. Наемът на квадрат пада с 29% в същия диапазон и отвъд.

Голям тристаен или два малки за отдаване?

Два малки обикновено дават по-висока брутна доходност, но удвояват разходите по сделката и поддръжката. Сравнението по квартали е в статията „тристаен или два едностайни“.

Районите от тази статия

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →