Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристаен във Връбница и Модерно предградие: най-евтиният квадрат в София и съседите му

Модерно предградие има най-евтиния квадрат за тристаен в София: €1 597/кв.м. Групата от пет квартала около него е с −16,5% спрямо града, но вътре в нея Илинден е с 56,4% по-скъп от Модерно предградие.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Пет квартала, два различни свята

€2 051/кв.ммедиана на квадрат в групата

−16,5%спрямо квадрата на София

154обяви за тристайни в извадката

39,6%от обявите са в строеж

Връбница, Модерно предградие, Илинден и Захарна фабрика: тристайни за продажба
Част	Обяви	Медиана	€/кв.м	Площ	В строеж	ТЕЦ / газ	Наем	Доходност
Връбница 1	29	€220 000	€2 273/кв.м	99 кв.м	62,1%	100% / 0%	€750	4,1%
Връбница 2	25	€236 250	€2 286/кв.м	103 кв.м	32%	100% / 0%	няма данни	няма данни
Модерно предградие	68	€182 464	€1 597/кв.м	114 кв.м	41,2%	28,6% / 28,6%	€740	4,9%
Илинден	24	€219 500	€2 498/кв.м	90 кв.м	29,2%	77,8% / 11,1%	€680	3,7%
Захарна фабрика	8	€169 950	€2 181/кв.м	71 кв.м	0%	100% / 0%	няма данни	няма данни

Групата се разпада на две. Навътре, на 2,7–3,3 км от центъра, са Илинден и Захарна фабрика: стари блокове, малки площи, линия М1/М4 наблизо. Навън са Връбница 1 и 2 и Модерно предградие, на около пет километра: по-нови, по-големи и по-евтини на квадрат.

Цена на квадрат по квартали

€2 273/кв.м

Връбница 1

€2 286/кв.м

Връбница 2

€1 597/кв.м

Модерно предградие

€2 498/кв.м

Илинден

€2 181/кв.м

Захарна фабрика

€2 455/кв.м

София

Медиана на цената на квадрат в обявите за тристайни, септември 2026. Обяви: Връбница 1 29, Връбница 2 25, Модерно предградие 68, Илинден 24, Захарна фабрика 8.

Захарна фабрика има само 8 обяви, затова медианата там се мести с една продажба. Илинден е с 24 обяви и 54,2% отпреди 1990 г., при медианна площ 90 кв.м. В Модерно предградие тя е 114 кв.м, най-голямата в групата. Страниците на Връбница 1, Връбница 2, Модерно предградие, Илинден и Захарна фабрика дават подробностите поотделно.

Модерно предградие: защо е най-евтино

Отопление в обявите от Модерно предградие

42,8%без ТЕЦ и газ

ТЕЦ 28,6%
Газ 28,6%
Друго: локално, ток 42,8%

Дял от обявите, които посочват вид отопление.

Отваряме обявите: медиана €182 464 за 114 кв.м, а средните 60% от цените са между €150 694 и €189 072. Тесен коридор, нисък таван. Кварталът е на първо място по евтин квадрат в цялата ни класация. Евтиното има причини, които се виждат в данните. Отоплението е смесено: по 28,6% ТЕЦ и газ, а останалите посочват локално или ток, което обикновено значи по-високи сметки или по-голяма грижа. В картата на OpenStreetMap на 2,4 кв. км има 1 отбелязан супермаркет и нито една аптека или медицински център. Нулата не значи, че няма, но значи, че трябва да проверите сами. Как се сравняват кварталите по аптеки и лекари, разказваме в аптеки и лекари в квартала.

Наемът се държи по-добре от продажната цена: медиана €740, брутна доходност 4,9%, една от най-високите в София. Ако купувате да отдавате, Модерно предградие заслужава сметка. Ако купувате за семейство, сметката е за пътя и за отоплението.

Връбница 1 и 2: метро срещу готово

Двете Връбници имат почти еднакъв квадрат: €2 273/кв.м и €2 286/кв.м. Разликата е другаде. През Връбница 1 минава линия М2 и в картата има 2 обекта на метрото, но 62,1% от обявите там са в строеж. Във Връбница 2 линия в нашите данни няма, затова пък 44% от обявите са в сгради след 2010 г. и само 32% се строят. С други думи: метро и чакане или готово и автобус. Отоплението и в двете е изцяло ТЕЦ. Съседите от изток са Надежда 3 и 4, от запад Обеля, която е още по-нова и също евтина.

Година на сградата по квартали

преди 1990
1990–2009
2010 и след
в строеж
без година

Връбница 1
10%62%21%
Връбница 2
12%44%32%12%
Модерно предградие
37%41%10%
Илинден
54%29%
Захарна фабрика
63%38%

Дял от обявите по година на сградата. „Без година“: обявата не я посочва.

Графиката показва и Илинден, и Захарна фабрика. Там над половината обяви са отпреди 1990 г. Във Връбница 2 и Модерно предградие основният пласт е от последните 15 години, а Връбница 1 е предимно строителна площадка.

Илинден и Захарна фабрика: по-близо и по-малко

Илинден е най-скъпият в групата, €2 498/кв.м, и най-добре обслужен в картата: 7 училища, 21 площадки, 3 медицински центъра. Медианната площ е 90 кв.м, типичен тристаен от соца с малки спални. Наемът е около €680. Захарна фабрика е малка, но интересна за купувач с ограничени спестявания. Медианата €169 950 иска около €40 100 самоучастие и разходи, най-малко от всички квартали в нашата сметка. За Модерно предградие сумата е €43 100, за София €61 400. Колко месеца трябват, за да ги съберете, има в спестяване за самоучастие.

Ако ви привличат старите блокове близо до центъра, сравнете и с Банишора и Зона Б, където също преобладава старият фонд, и с Света Троица.

Бюджет: тук €200 хиляди стигат

Квадрати за бюджета по медианата на всяка част
Част	€200 хил.	€250 хил.	€300 хил.	Средните 60% от цените
Връбница 1	≈ 88 кв.м	≈ 110 кв.м	≈ 132 кв.м	€180 хил. – €226 хил.
Връбница 2	≈ 87 кв.м	≈ 109 кв.м	≈ 131 кв.м	€205 хил. – €258 хил.
Модерно предградие	≈ 125 кв.м	≈ 157 кв.м	≈ 188 кв.м	€151 хил. – €189 хил.
Илинден	≈ 80 кв.м	≈ 100 кв.м	≈ 120 кв.м	€192 хил. – €328 хил.
Захарна фабрика	≈ 92 кв.м	≈ 115 кв.м	≈ 138 кв.м	€145 хил. – €186 хил.

Обяви по цена в групата

под €150 хил.
16 (10,4%)
€150–200 хил.
76 (49,4%)
€200–250 хил.
42 (27,3%)
€250–300 хил.
11 (7,1%)
€300–400 хил.
8 (5,2%)
над €400 хил.
1 (0,6%)

Всички 154 обяви в групата по обявена цена.

92 от 154 обяви са под €200 хил., 59,7%. В София като цяло делът е много по-нисък. С €200 хил. в Модерно предградие се падат около 125 кв.м по медианата, в Илинден около 80. На последен етаж са 16,3% от обявите, над градските 12,6%. Последният етаж често е отстъпката, която виждате в цената.

Петте най-евтини обяви: две не изглеждат реални

Най-евтините тристайни в групата
Място	Цена	Площ	€/кв.м	Етаж	Година
Модерно предградие	€115 000	73 кв.м	€1 575/кв.м	3 от 3	1970
Модерно предградие	€124 499	85 кв.м	€1 465/кв.м	5 от 9	1990
Модерно предградие	€125 000	126 кв.м	€992/кв.м	4 от 5	в строеж, 2028
Захарна фабрика	€132 000	67 кв.м	€1 970/кв.м	4 от 4	не е посочена
Модерно предградие	€134 800	166 кв.м	€812/кв.м	партер от 6	в строеж, 2028

Първите две са обикновени: 73 кв.м за €115 000 на последния етаж на сграда от 1970 г. и 85 кв.м за €124 499 на 5-ти етаж от 9. Следващите карат да вдигнем вежди. 126 кв.м в строеж за €125 000 прави €992/кв.м. 166 кв.м на партер за €134 800 прави €812/кв.м. И двете са далеч под половината от квадрата на квартала. Възможно е цената да е без ДДС, за част от имота, с грешка в площта или просто примамка. Не изключваме и истинска изгода, но първо поискайте предварителния договор и скицата. Как се чете такава обява, описахме в статията за твърде евтиния тристаен.

Преди огледа

Модерно предградие или Връбница 2: разликата на месец

Медиана в Модерно предградие, €Медиана във Връбница 2, €Лихва, %ГодиниФинансиране, %

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

Проверка на тристаен във Връбница или Модерно предградие

0 / 6

Питам какво е отоплението и искам сметки от миналата зима
При обява под €1 200 на квадрат искам предварителния договор и скицата преди огледа
Засичам пеша пътя до метрото, ако обявата го обещава
Проверявам на място аптека, лекар и магазин, които картата не показва
При последен етаж питам кога е ремонтиран покривът
Сравнявам квадрата с медианата на конкретния квартал

Калкулаторът е зареден с медианите на Модерно предградие и Връбница 2. Сложете там двете обяви, между които се колебаете. Ако съседната Люлин също е в списъка, ще видите, че групата е по-евтина и от нея. Подбрани актуални обяви и ориентир за цената можете да поискате в заявката.

Оценка на редакцията: тристаен във Връбница и Модерно предградие

3,4от 5

Оценка на редакцията: тристаен във Връбница и Модерно предградие

Най-много квадрати за парите в София, особено в Модерно предградие. Плащате с път, с непълни удобства наоколо и с внимателна проверка на всяка твърде евтина обява.

Цена спрямо града★★★★★
−16,5% спрямо София; Модерно предградие е най-евтиният квартал.
Метро★★★★★
Линия във Връбница 1, Илинден и Захарна фабрика; без линия в другите две.
Удобства наоколо★★★★★
Илинден е добре картиран, Модерно предградие почти не е.
Готови жилища★★★★★
39,6% в строеж, повече във Връбница 1.
Доходност от наем★★★★★
До 4,9% бруто в Модерно предградие.

Предимства

Най-евтиният квадрат в града
Под €200 хил. има реален избор
Метро в част от групата

Слабости

Смесено отопление в Модерно предградие
Малко отбелязани аптеки и магазини
Обяви, които искат проверка

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

Кои документи да поискате
Сравнение с цената на кв.м в района
Вноска по кредита и такси по сделката

Търся тристаен

Често задавани въпроси

Колко струва тристаен във Връбница и Модерно предградие?

Медианата на групата е €189 072 при 102 кв.м, или €2 051/кв.м. Модерно предградие е най-евтин, €1 597/кв.м. Цените са обявени.

Защо Модерно предградие е толкова евтин?

Отоплението е смесено, картата показва малко магазини и аптеки, а апартаментите са големи, 114 кв.м. Големият апартамент обикновено е по-евтин на квадрат.

Има ли метро във Връбница?

Във Връбница 1 минава линия М2. Илинден и Захарна фабрика са близо до линия М1/М4. Във Връбница 2 и Модерно предградие в нашите данни линия няма.

Връбница 1 или Връбница 2?

Квадратът е почти еднакъв. Във Връбница 1 има метро, но 62,1% от обявите са в строеж. Във Връбница 2 повечето са готови сгради след 2010 г.

Колко самоучастие трябва за тристаен тук?

За медианата в Захарна фабрика около €40 100, в Модерно предградие около €43 100. Това е 20% плюс разходите по сделката, без комисиона.

Какъв е наемът?

Около €740 в Модерно предградие и €750 във Връбница 1. Доходността в Модерно предградие е 4,9%, една от най-високите в града.

Защо някои обяви са под €1 000 на квадрат?

Това са две обяви в строеж в Модерно предградие. Вероятно цената е без ДДС, за част от имота или с грешка. Проверете договора и скицата преди да отидете.

Какво е отоплението във Връбница?

Във Връбница 1 и 2 всички обяви с посочено отопление са на ТЕЦ. В Модерно предградие ТЕЦ и газ са по 28,6%, останалото е локално.

Квартали и цени

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →