Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Третата стая под наем: колко пари добавя и колко струва

Сравнихме наемите на двустайни и тристайни в 71 квартала. Третата стая добавя медианно €175 към месечния наем, а към цената €94 100. Ако сметнем само нея, тя носи около 2,3% годишно, далеч под средната доходност на целия апартамент.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Не средният апартамент, а последната стая

Обичайната сметка гледа целия апартамент: годишен наем делено на цена. Тя казва, че тристайният носи 3,6% брутно, а двустайният 4,1%, медианно в същите квартали. Това е вярно, но крие нещо по-остро.

€175толкова добавя третата стая към наема на месец, медианно

€94 100толкова добавя към цената на апартамента

2,3%годишна доходност само на третата стая

2 от 71квартала, в които тристаен не се отдава по-скъпо от двустаен

Ако имате двустаен и мислите да доплатите за тристаен, за да го отдавате, интересна е само разликата. Икономистите наричат това пределен доход: колко носи последната добавена единица, а не средната. В средния квартал тя излиза 2,3%. По-малко от депозит с добра лихва в някои години, при много повече работа.

Къде третата стая се плаща и къде не

Отваряме наемите в кв. Горна баня. Двустаен се предлага за €650, тристаен за €1 200: третата стая добавя €550 на месец срещу €86 хил. доплащане. Там тя носи 7,7% годишно, повече от целия апартамент.

Годишна доходност на третата стая, най-висока и най-ниска

Горна баня
7,7%
Яворов
7%
Малинова долина
7%
Красна поляна 2
5,3%
Люлин 10
5,3%
Бояна
5%
Овча купел 1
0,9%
Зона Б-5-3
0,7%
Карпузица
0,7%
Дружба 1
0,6%
Хаджи Димитър
0%
Разсадника
-0,2%

Отбелязани са кварталите, където третата стая носи повече от медианния тристаен (3,6%).

В другия край са кв. Разсадника и кв. Хаджи Димитър. В Хаджи Димитър двустаен и тристаен се отдават за една и съща медианна сума, €699, докато продажната разлика е €78 хил.. В кв. Дружба 1 е малко по-добре, но третата стая пак носи под един процент. В кв. Яворов високата пределна доходност идва от малкото доплащане, €30 хил., а не от висок наем. Обявите там са малко, затова числото е по-скоро сигнал, отколкото правило.

Защо наемателите не плащат за третата стая

Тристаен под наем търсят предимно семейства. Двустаен търсят двойки, самотни, двама колеги, студенти. Вторият пазар е много по-широк. Когато наемодателят на тристаен вдигне цената, семейството често решава да се свие в двустаен в същия квартал. Затова наемите на двата вида стоят близо един до друг.

Има и причина в самите обяви. В панелните квартали тристайните под наем често са стари и непременени, а двустайните са ремонтирани специално за отдаване. Не можем да го докажем от нашите данни, защото не сравняваме едни и същи сгради. Това е ограничение: медианата от пет обяви за наем в един квартал лесно се мести с €100 при всяка нова обява.

Медианна брутна доходност в едни и същи 71 квартала

4,1%

Двустаен

3,6%

Тристаен

2,3%

Само третата стая

Годишен наем делено на продажна цена, медиани по квартали.

Срещу лихвата по кредита

Ако доплащането за третата стая е с кредит, сравнението става неудобно. При €94 100 разлика и 80% финансиране лихвата през първата година е около €169 на месец. Наемът за стаята е €175. Почти същото.

Колко струва третата стая във вноската

Двустаен, €Тристаен в същия квартал, €Лихва, %ГодиниФинансиране, %

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

Цялата допълнителна вноска е около €305 при 2,7% за 30 години. Част от нея е главница, тоест остава ваша, но паричният поток е отрицателен: наемът не покрива вноската. Над това идват разходите, които растат с площта. Тристайният е средно с около 38 кв.м по-голям, а отоплението, данъкът и фондът за ремонт се смятат на квадрат или на дял. С колко точно, показваме в кредит за тристаен и в сметките за поддръжка.

Обърнете внимание на разликата между средна и последна стая. Ако разделите цената на тристаен на три, стаята излиза доста по-евтина от доплащането тук, защото с третата стая идват и по-голям хол, коридор, понякога баня. Сметката на средната стая по квартали е в цената на една стая в София.

Ами ако се отдава по стаи

Има и друга схема: три стаи на трима души, всеки с отделен договор. Тя се среща край университетите и големите офис зони. Нямаме надеждни данни за наемите на отделни стаи, затова не я смятаме. Обявите за стаи са малко и описват много различни неща.

Предупреждение от огледите: при отдаване по стаи износването е по-голямо, а смените на наематели по-чести. Етажната собственост може да поиска такса вход за всеки живущ. Подробно за кварталите с такъв тип търсене писахме в тристаен като инвестиция, затова тук не повтаряме.

Кога третата стая все пак има смисъл

Ще живеете в нея

Ако стаята е детска или кабинет, сметката с наема не важи. Плащате за място, което ползвате всеки ден.

Кварталът е изключение

В Горна баня, Бояна и Малинова долина третата стая носи над 3,6%. Там тристаен под наем се търси.

Мислите за препродажба

Наемът е само едната половина. Как се движат цените на двата вида при продажба, е отделен въпрос, на който наемът не отговаря.

За двойка без деца, която работи от вкъщи, третата стая има друга цена, описана в тристаен за двама с кабинет. Колко струва смяната, ако вече живеете в двустаен, е в от двустаен към тристаен. Ако тристайният ви е повече, отколкото ви трябва, сравнете и с два едностайни.

Проверка преди да платите за третата стая

0 / 5

Знам медианния наем на двустаен и на тристаен в точно този квартал.
Сметнах доходността само на разликата, не на целия апартамент.
Сравних допълнителната вноска с допълнителния наем.
Добавих по-високите разходи за отопление и фонд ремонт.
Решил съм дали стаята е за мен, или само за наема.

Ако искате обяви и за двата размера в един квартал, за да сравните сами, опишете го в заявката. Показваме и наемите наблизо.

Оценка на редакцията: третата стая като доход от наем

3,2от 5

Оценка на редакцията: третата стая като доход от наем

Като чист доход третата стая е слаба покупка в повечето квартали: добавя малко към наема и много към цената. Смисъл има там, където семействата наистина търсят тристайни под наем, или когато стаята е за вас.

Допълнителен наем★★★★★
Медианно €175 на месец.
Доходност на доплащането★★★★★
2,3%, под тази на целия апартамент.
Разлики между кварталите★★★★★
От 7,7% в Горна баня до нула в Хаджи Димитър.
Пазар на наемателите★★★★★
Семействата са по-малко, но остават по-дълго.
Ползата за собственика, който живее там★★★★★
Детска или кабинет: стаята се ползва всеки ден.
Надеждност на данните★★★★★
Медиани от поне пет обяви за наем на квартал; една нова обява ги мести осезаемо.

Предимства

В няколко квартала третата стая носи над средното
Семейните наематели остават по-дълго
Стаята има стойност, ако е за вас

Слабости

Малък допълнителен наем
Голямо доплащане и по-големи разходи
Вноската за разликата не се покрива от наема

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

Кои документи да поискате
Приемаме и заявки от продавачи
Без такса и без договор

Искам подбор

Често задавани въпроси

Колко повече се отдава тристаен от двустаен?

Медианно с €175 на месец в 71 квартала с достатъчно обяви. Разликата е от нула в Хаджи Димитър до €550 в Горна баня. В 2 квартала тристайните се предлагат дори по-евтино или на същия наем.

Колко струва третата стая при покупка?

Медианното доплащане от двустаен към тристаен в същите квартали е €94 100. За всеки квартал поотделно таблицата е в статията за смяната от двустаен към тристаен. Сумите са офертни.

Каква е доходността само на третата стая?

Около 2,3% годишно, медианно. Сметнахме допълнителния годишен наем, разделен на доплащането. Целият тристаен носи 3,6%, двустайният 4,1%.

Къде третата стая носи най-много?

В Горна баня, около 7,7%, следвана от Яворов и Малинова долина. В Яворов числото е високо заради малкото доплащане, а обявите там са малко. Проверете конкретните наеми, преди да разчитате на него.

Защо тристайните под наем не са много по-скъпи?

Тристаен наемат главно семейства, а двустаен търсят много повече хора. Наемодателите на тристайни нямат голяма свобода с цената. Освен това в панелните квартали тристайните под наем често са по-стари.

Покрива ли наемът вноската за третата стая?

Обикновено не. При 80% кредит за разликата допълнителната вноска е около €305, а допълнителният наем €175. Само лихвата през първата година е около €169.

Изгодно ли е да отдавам по стаи?

Не сме го смятали, защото обявите за отделни стаи са малко и твърде различни. Отдаването по стаи носи повече смени и износване. Ако мислите за него, проверете правилата на етажната собственост.

Значи ли това, че тристаен не си струва?

Не. За семейство, което ще живее в него, третата стая е място, не доходност. Цифрите тук важат само за човек, който купува, за да отдава.

Намерете своя квартал

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →