Продава тристаен апартамент в кв. Зона Б-5-3
В кв. Зона Б-5-3 тристаен в блок от 80-те и тристаен в нова сграда често делят една улица и разлика от няколко десетки хиляди евро. Наемът на тристаен в кв. Зона Б-5-3 е приблизително €850 на месец, а това подтиква част от наемателите да пресметнат кредит.
В извадката ни от септември 2026 преброихме 15 обяви за тристайни апартаменти тук, с медиана €332 800 и €2 976/кв.м; типичната площ е 129 кв.м. В кв. Зона Б-5-3 квадратът е 21% над средния за града, затова един и същ бюджет стига за по-малко квадратура.
Картата (OpenStreetMap) показва едно училище, но нито една детска градина в квартала, важна подробност, когато тристайният е за семейство. Ако искате списък с актуалните оферти тук първо от собственици, попълнете заявка; безплатно е и не сме агенция.
Типичната грешка при тристаен е гоненето на площ за сметка на разпределение; двете добри спални струват повече от голям хол.
Метро, спирки и паркиране в кв. Зона Б-5-3
До метрото се стига от Зона Б-5-3, но не за две минути. За единия възрастен това си остава напълно поносимо, за количка в дъжд вече не толкова. Автобусна спирка в границите на квартала OpenStreetMap не показва. На практика домакинство в кв. Зона Б-5-3 има нужда от кола, а нерядко и от две.
На 0,9 км от центъра колата е по-скоро тежест, отколкото нужда: паркирането е основната грижа. Училището и офисът рядко са в една посока. Начертайте сутрешния маршрут дом, градина, офис преди първия оглед.
Паркирането е главоболието тук: синя или зелена зона, тесни улици и почти никакви гаражи в старите сгради. За втора кола практически няма място.
Асансьор, в който влиза детска количка, е част от придвижването на семейство с бебе. На огледа го измерете с рулетка. Тротоарите и пешеходните пътеки около училището показват доколко детето ще може да стига само. Нощните линии имат значение за тийнейджъри, които се прибират късно след тренировка. Дете на дванайсет-тринайсет години иска да ходи само. Ето защо спирката пред блока има стойност, която обявата не показва.
Какво искат продавачите за тристаен в кв. Зона Б-5-3
Половината тристайни в извадката ни в кв. Зона Б-5-3 са обявени под €332 800, другата половина над тази сума; броят е 15 оферти. Най-ниската оферта е €195 000, най-високата €493 000, но работният коридор е €259 хил. – €398 хил., където попадат три от всеки пет оферти.
Колко обяви попадат във всеки ценови слой:
- до €200 хил.2 обяви · 13%
- €200–250 хил.0 оферти · 0%
- €250–300 хил.4 обяви · 27%
- €300–400 хил.6 оферти · 40%
- над €400 хил.3 оферти · 20%
Най-плътният слой тук е €300–400 хил., с 40% от обявите; за града най-гъст е слоят €200–250 хил. До €200 хил. има 2 обяви, като правило малка площ, партер или жилище за основен ремонт.
| Година | Обяви | Типична цена | €/кв.м | Типична площ |
|---|---|---|---|---|
| Строени преди 1990 г. | 3 | €255 000 | €3 188/кв.м | 86 кв.м |
| С Акт 16 от 2021 г. насам | 3 | €493 000 | €3 201/кв.м | 154 кв.м |
| В строеж | 6 | €332 800 | €2 580/кв.м | 129 кв.м |
Разликата между групите „в строеж“ и „с Акт 16 от 2021 г. насам“ е 24% на квадрат, поради това средната цена сама по себе си не стига.
За ориентир, долният край на пазара в квартала изглеждаше така: €195 000 за 103 кв.м (9-и от 17 етажа, в строеж, срок 2026 г., парно); €199 000 за 86 кв.м (4-ти от 5 етажа, сграда от 1930 г.); €255 000 при 80 кв.м, т.е. €3 188/кв.м, 2-ри от 6 етажа.
Обявената цена е начало на разговор, не финал; отстъпка от 3–7% е обичайна практика. В нашата класация по €/кв.м Зона Б-5-3 е на 82-ро място от 103, броено от най-евтиния квартал.
Хистограма на 15 обяви за тристайни тук по поискана цена (imot.bg, септември 2026). Плъзнете, за да видите колко остават.
Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка
Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.
- Панел, тухла или ново строителство
- Номерът ви не стига до брокери
- Връщаме отговор до един работен ден
Сградите, в които се продават тристайни в кв. Зона Б-5-3
60% от тристайните в кв. Зона Б-5-3 са ново строителство (с Акт 16 или в строеж), 20% са в сгради отпреди 1990 г.; в цяла София само строящите се са 46%. Тежестта на сградите в строеж (40%) е висок, значи много от купувачите тук чакат Акт 16 една-две години.
- Преди 1990 г.3 оферти · 23%
- 1990–2020 г.1 обява · 8%
- С Акт 16 (2021+)3 обяви · 23%
- В строеж6 обяви · 46%
Парно 100%, газ 0%: такава е картата на отоплението в обявите в квартала. На първи етаж или партер са 0 обяви, на последен 0 обяви; останалите са на средни етажи, а те са най-търсени при деца.
ЕПК блокове носят типични проблеми: фугите, стари щрангове и асансьори, като често не побират детска количка.
Попитайте съседите спирало ли е парното миналата зима; този отговор казва повече от снимките.
Детайлите (входната врата, лампите на стълбището, редът във входа) казват доста за съседите. Асансьор, сменен скоро, е спестена обща вноска за близките години; попитайте кога е последният.
Зона Б-5-3: шумът денем и през нощта
По картата в кв. Зона Б-5-3 има нула автобусни спирки. Заведенията са 10, пръснати из квартала; проблем са единствено ако са точно под вас.
Детски площадки тук на картата не са отбелязани, а това значи спокойствие, но по-малко място за игра. Едно училище или градина в квартала значи сутрешно движение и междучасия. Когато купувате на зелено, приемете, че първите месеци след нанасяне ще е прашна: всеки апартамент до вашия се довършва. При коридорно разпределение спалните стаи като правило са групирани в единия край; при хол в центъра те са от двете страни и шумът от хола стига до двете.
Външните тела по фасадата и машинното на асансьора са скрити причини за шум, особено на последния етаж. Медианната обява за тристаен тук е на 5-и етаж от 10. Средните етажи са над улицата и под жегата на покрива; там най-често е най-тихо. Втори оглед по друго време струва един час, а спестява дълги години безсъние. Отворете прозореца в спалнята на огледа и останете две минути в тишина.
Три сметки за тристаен в кв. Зона Б-5-3
Сценариите са измислени, числата не са: цени €259 000, €332 800 и €398 400 от обявите в кв. Зона Б-5-3. В първия случай продажбата на двустаен тук (медиана €246 800) носи около €234 000 след пазарлъка.
| Двустаен → тристаен | Семейство, медианна цена | Ново, от строител | |
|---|---|---|---|
| Покупна цена | €259 000 | €332 800 | €398 400 |
| Нотариус + 0,1% вписване | €1 609 | €1 983 | €2 298 |
| Ипотека | €35 000 | €266 000 | €339 000 |
| Около толкова квадрата | ≈ 87 кв.м | ≈ 112 кв.м | ≈ 134 кв.м |
| Данък при придобиване | €7 770 | €9 984 | €11 952 |
| Вноска (2,5%) | €157 / 25 г. | €1 051 / 30 г. | €1 212 / 35 г. |
| Доход, който банката ще иска | €350 | €2 350 | €2 700 |
| Продавач | собственик | агенция | строител |
| Агенция | няма | €9 984 | няма |
| Оценка, такса и правна проверка | €580 | €1 910 | €2 275 |
| Самоучастие | €224 000 (86%) | €66 800 (20%) | €59 400 (15%) |
| В брой до ключа | €233 959 | €90 661 | €75 925 |
Третият случай е с 35 години и 15% самоучастие: вноска €1 212, в брой €75 925. Без комисиона, защото продава строителят. Вноска €157 за 25 години и около €0 остатък: така изглежда смяната на двустаен с тристаен в квартала.
Кредит €266 000, срок 30 години, вноска €1 051: това е средният случай тук. Разходите над самоучастието са €23 861. Таблицата не включва ремонт, мебели и преместване. Реални обяви в тези граници може да поискате със заявка.
Зона Б-5-3: силни и слаби страни
Как стои кв. Зона Б-5-3, ако търсите две спални и хол: 2,3 от 5.
- Достъпност на цената1
По цена на квадрат Зона Б-5-3 е на 82. място от 103 квартала, като на първо е най-евтиният. Надценката е за адреса, не за още една спалня.
- Избор на тристайни3
Преброихме 15 тристайни за продажба в кв. Зона Б-5-3.
- Училища и детски градини1,5
Отбелязани са 1 училище.
- Зеленина и площадки1
На картата няма нито парк, нито площадка; зеленината тук е извън регулацията. За по-големите деца има и 1 игрище.
- Транспорт и метро3
Спирки почти няма и метро (М1/М4) в съседство. С две деца в различни училища транспортът се усеща всеки ден.
- Ново строителство4
6 обяви са в строеж и 3 в завършени след 2021 г. сгради: общо 60% от 15. Новото обикновено носи втора баня и по-просторни спални, но и чакане до Акт 16.
- Доходност от наем2,5
5 обяви за наем с медиана €850; спрямо цената това прави 3,1% годишно. След данък, поддръжка и празни месеци нетната доходност е видимо по-ниска.
- Тишина и паркиране2
Зона Б-5-3 е в зона „широк център“. Спалните към двора са най-сигурният начин да се спи тихо, където и да купувате.
Зона Б-5-3 завършва с 2,3. Ново строителство дърпа нагоре, достъпност на цената надолу.
Плюсове за семейството
- 60% от обявите са ново строителство
За внимание
- Квадратът е €2 976, 21,2% над града
- Малко паркове и площадки
- Само 1 училище
Източници: обявите за Зона Б-5-3 и съседните места, плюс OpenStreetMap. Без анкети и без отзиви.
Какво струва сделката за тристаен в кв. Зона Б-5-3 над цената
За Зона Б-5-3 взимаме за база €332 800, изчислено от 15 оферти за 3-стайни в базата ни. Ето защо бюджетът се планира на два реда: цена и такси.
За изповядване на сделката предвидете към €1 550, включително ДДС. Вписването в Имотния регистър е 0,1%, €333. Местният данък при придобиване в Столична община е 3%, или към €9 984 при €333 хил. Плаща го купуващият, освен ако договорът не казва друго, и то преди подписа пред нотариус.
| Перо | Сума | Дял |
|---|---|---|
| Данък при придобиване (3%) | €9 984 | 3% |
| Такса за вписване | €333 | 0,1% |
| Нотариална такса с ДДС | €1 550 | 0,5% |
| Проверка от юрист | €450 | 0,1% |
| Без агенция | €12 300 | 3,7% |
| Агенция, 2–3% + ДДС | €7 987–€11 981 | 2,4–3,6% |
| Банкови такси (оценка, обработка) | €250–€2 900 | до 0,9% |
Юрист за проверка на книжата и двата договора взима €200–500. Строителят рядко взима комисиона, но довършването от „замазка“ до ключ лесно струва повече от една комисиона. Два-три процента плюс ДДС за агенцията са €7 987–€11 981 за €333 хил. Оферти от собственици тук в базата на практика няма, поради това броете комисионата от самото начало. В лева излизат към 674 957 лв. общо без комисиона, за хората, които още сверяват с левове.
Мястото в подземния гараж е отделен имот с отделна цена и свои такси, дори да се продава в една сделка с апартамента.
Преговори за тристаен в кв. Зона Б-5-3 с числа в ръка
Започнете с числата: €2 976/кв.м е медианата на квадрат в кв. Зона Б-5-3, при типична площ 129 кв.м. Около пет процента надолу от €333 хил. прави €16 500, толкова, колкото струва нова кухня с уредите.
- Долни 20%до €259 000
- Медиана€332 800
- Скъпата петаот €398 400
- Медиана минус 5%€316 000
Умножете площта по €2 976/кв.м. Ако поисканата цена е над това, питайте за какво плащате в повече: изложение, етаж, паркомясто или ремонт. €195 000 е най-скромната цена за тристаен тук, която видяхме (сграда от 2026 г.). Разликата до медианата показва колко струват годината и състоянието.
Строителите (5 оферти в квартала) рядко свалят от цената, но отстъпват в друго: паркомясто, мазе, по-изгоден график на вноските. Вторият аргумент е времето на пазара. Не измерваме колко дни виси една обява, но сайтовете за имоти дават дата на публикуване, а в някои случаи и промените в цената. Тристаен, който не се е продал три-четири месеца, на практика винаги има място. Ремонтът е честен аргумент, когато дойдете с оферта от фирма, а не с общи думи.
Огледът на тристаен в кв. Зона Б-5-3 с очите на родител
Типичният тристаен в кв. Зона Б-5-3 е към 129 кв.м. Добре разпределени, такива стигат за семейство с две деца; зле подредени, не стават и за трима. Ето нещата, заради които най-често се отказваме от обявите.
- Спалните стаи: влиза ли двукрилен гардероб с ширина два метра в по-малката и остава ли място за бюро под прозореца?
- Отидете вечер и търсете къде да паркирате. Колкото места намерите вие, толкова ще има и семейството ви ежедневно.
- Разберете коя е най-близката детска площадка; в картата на OSM тук не е отбелязана нито една.
- Минете от входната врата до всяка от спалните стаи. През колко помещения минавате през чужда стая?
- Училища в квартала по картата: 1. Извървете пътя пеша: има ли тротоар и пешеходна пътека?
- Попитайте накъде е изгревът. Спалня на север и хол на юг е удачна подредба, обратното рядко.
- Сметките за парно от миналата зима казват повече от офертата. Попитайте и дали има индивидуални разпределители и какви са били изравнителните сметки.
Втори оглед вечер, в делничен ден, разкрива шума, паркирането и светлината на входа.
Честите въпроси за Зона Б-5-3
Колко е най-ниската цена за тристаен в кв. Зона Б-5-3?
Най-ниската оферта в извадката ни в кв. Зона Б-5-3 е €195 000 (103 кв.м, 9. етаж от 17, в строеж, парно от ТЕЦ). Това са около €1 893/кв.м. В строеж е, така че плащате и с чакане. Картата показва 1 медицински център тук. Понякога ниската цена е грешка в обявата или е за идеална част. Най-евтината обява се сменя всяка седмица. Най-близо е кв. Зона Б-5, на 0,4 км. Поискайте номера на нотариалния акт още преди огледа.
Каква е типичната квадратура на тристаен в кв. Зона Б-5-3?
Типичният тристаен тук е около 129 кв.м. Преобладават големите: 9 от 15 са над 110 кв.м, което обикновено значи ново строителство и застроена площ. В панел спалните обикновено са по 9–11 кв.м, в новото често по-големи. Детска стая под 9 кв.м се обзавежда трудно за две деца. Поискайте скица с площите на отделните помещения, не само общата цифра. Най-близо е кв. Зона Б-5, на 0,4 км. Застроената площ включва дял от стълбища и коридори, затова в новото числата изглеждат по-големи.
Колко са разходите по сделката за тристаен в кв. Зона Б-5-3?
При цена около €332 800: данъкът в Столична община е 3%, тоест около €9 984. Нотариалната такса е около €1 500 с ДДС, вписването €333. С адвокат за проверка общо стават около €12 хил. Разходите обикновено се плащат от купувача, но всичко подлежи на уговорка. Сумите са ориентир, проверете актуалната тарифа при нотариуса.
Как да сменя двустайния си с тристаен в кв. Зона Б-5-3?
В кв. Зона Б-5-3 двустаен е около €246 800, тристаен около €332 800, значи доплащането е около €86 хил. плюс разходите. Най-сигурният ред е предварителен договор за тристайния с по-дълъг срок, после продажба на двустайния. Често двете сделки се правят в един ден при един нотариус. Сред 103 квартала с достатъчно обяви Зона Б-5-3 е 82. по евтиност на квадрат. Ако продавате единственото си жилище, обикновено не дължите данък върху печалбата, но проверете условията.
Да купя ли четиристаен вместо тристаен в кв. Зона Б-5-3?
В кв. Зона Б-5-3 четиристайните са твърде малко за медиана; в София четиристаен е около €412 200, а тристаен тук около €332 800. Четвъртата стая струва около €79 хил., или около €258 повече на месец по кредит. Има смисъл при три деца или ако някой работи от вкъщи всеки ден. Четиристайните в стария фонд са рядкост, повечето са ново строителство. В София четиристаен е около €412 хил., тристаен €260 хил. Сметките за отопление и таксите за входа растат с всяка стая.
Коридорно или с хол в центъра: какво е по-добро за тристаен в кв. Зона Б-5-3?
Зависи от навиците, но с деца коридорното обикновено печели. Хол в центъра е по-светъл и открит, но всеки, който стане нощем, минава през него. В кв. Зона Б-5-3 3 от 15 обяви са в сгради отпреди 1990 г., с типичните панелни схеми. Поискайте скица с размери, преди да ходите на оглед. Проходна стая не е истинска спалня.
Как се стига до центъра от кв. Зона Б-5-3?
Метро има наблизо (М1/М4), до станцията обикновено се стига пеша или с една спирка. За ученици, които пътуват сами, това е удобно. Метрото в София работи от около 5 сутринта до полунощ. Сред 103 квартала с достатъчно обяви Зона Б-5-3 е 82. по евтиност на квадрат. Данните за спирките са от OpenStreetMap и не казват колко често минава транспортът. За деца, които пътуват сами, по-важно е колко прехвърляния има, отколкото колко е далеч.
По-скъп ли е тристаен с Акт 16 в кв. Зона Б-5-3?
С Акт 16 сградата е завършена и можете да се нанесете след довършителните работи. В кв. Зона Б-5-3 3 обяви са за сгради, въведени след 2021 г., с медиана €493 000 и €3 201/кв.м. Банките кредитират такива имоти по-лесно, защото ги оценяват като готово жилище. В новите сгради проверете и дали е учредена етажна собственост с управител.
Как се отоплява типичният тристаен в кв. Зона Б-5-3?
Отоплението в кв. Зона Б-5-3: ТЕЦ 100%. На квадрат тристайните на ТЕЦ в София са около €2 590/кв.м, на газ €2 400/кв.м. Разликата идва по-скоро от вида сграда, отколкото от самото отопление. Ако блокът е саниран, сметката за парно пада осезаемо. Линиите М1/М4 минават наблизо, макар и без станция в самия квартал. Тристаен има повече външни стени от двустаен, затова изолацията се отразява повече на сметката.
Гледайте и в съседство
Когато сумата не стига в кв. Зона Б-5-3, съседният район понякога дава същите две спални с десетки хиляди евро по-евтино.
- кв. Зона Б-5€2 775/кв.м
- кв. Зона Б-18€2 553/кв.м
- кв. Илинден€2 498/кв.м
- кв. Разсадника€2 427/кв.м
- кв. Център€3 445/кв.м
- кв. Зона Б-19€2 020/кв.м
- с. Кубратовонаселено място
От другата страна на София
- кв. Димитър Миленков≈ €297 хил.
- с. Долни Богров≈ €118 хил.
- с. Столник≈ €168 хил.
- кв. Докторски паметник€5 830/кв.м
Полезно за семейството
Подбор на тристайни за кв. Зона Б-5-3
Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.
- Можете да изберете само имейл
- Подбор по квартал и бюджет
- Номерът ви не стига до брокери
Как смятаме: преброихме публичните обяви за продажба на тристайни, 15 от тях в кв. Зона Б-5-3, и добавихме обектите от OpenStreetMap. Кой публикува обявата (собственик, агенция, строител) определяме по телефона и текста, така че единични грешки са възможни. 27 септември 2026 г.