Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Отдаване срещу продажба: къде тристайните се дават под наем

В 71 квартала преброихме колко тристайни се предлагат под наем на всеки готов тристаен за продажба. Медианата е 0,6. В Медицинска академия съотношението е 2,3, в Дружба 2 едва 0,2. Разстоянието от центъра почти не обяснява разликата, а годината на сградите и строежът обясняват много.
Търся тристаен Ипотечен калкулатор
Бърз подбор на тристайни

Един прост показател и неговите граници

0,6наема на готова продажба, медиана в 71 квартала
0,6общо: 2 700 наема на 4 335 продажби
2,3най-високо, Медицинска академия
0,2най-ниско, Дружба 2

Сметката е проста. За всеки квартал с поне пет обяви за наем и пет за продажба делим броя на наемите на броя на готовите тристайни за продажба. Строящите се ги махаме, защото не могат да се дадат под наем днес. Резултат над 1 значи, че в извадката има повече тристайни под наем, отколкото готови тристайни за продажба.

Границата е важна. Скрейпът спира около 120 обяви за наем и 240 за продажба на квартал. В големите комплекси реалният брой е по-голям и съотношението се изкривява. В 3 от десетте квартала с най-ниско съотношение продажбите са опрели или почти опрели в тавана. Затова четем числото като относително: кой квартал е по-„наемен“ от друг, не колко точно е.

Кварталите, в които се наема

Най-високо съотношение наем към продажба

В скоби: обяви за наем / обяви за готов тристаен за продажба. Само квартали с поне 5 обяви от всеки вид.

Отгоре са два различни типа квартали. Първият е старият център и кварталите около него: Медицинска академия, Иван Вазов, Център, Докторски паметник. Там почти не се строи, а собствениците, изглежда, по-често задържат жилищата си и ги отдават. В Иван Вазов нито една обява за продажба не е в строеж.

Вторият тип е изненадата. Овча купел е горе с 1,6, но там 79,9% от обявите за продажба са в строеж. Готовите за продажба са само 48 от 239. Съотношението е високо, защото знаменателят е малък, не защото там живеят повече наематели. Подобно, в по-малка степен, е в Симеоново (64% в строеж) и Бояна (32,4%).

Кварталите, в които се продава

Най-ниско съотношение наем към продажба

В скоби: обяви за наем / обяви за готов тристаен за продажба.

Отдолу са големите панелни комплекси: Дружба 2, Младост 4, Надежда 1, Люлин 9. В Младост 4 на 26 обяви за наем идват 112 готови тристайни за продажба. Тук тристайният вероятно е преди всичко семейно жилище, което се купува и продава, а под наем по-често се дават по-малките апартаменти.

В тези квартали делът в строеж също е висок, около половината. Разликата е, че обявите за готови жилища са много, защото панелният фонд е голям и се сменя. Купувачът там има избор, а наемодателят на тристаен има по-малко конкуренти, но и по-малко наематели, които търсят точно три стаи. Какво носи всеки квартал като наем, вижте в наема на тристаен по квартали.

Какво отличава двете групи

Десетте най-„наемни“ срещу десетте най-„продажни“ квартала
Горните 10Долните 10
Медиана на съотношението1,50,3
Дял на обявите в строеж17,7%52,4%
Цена на квадрат€3 030/кв.м€2 324/кв.м
Разстояние до центъра3,9 км6,3 км
Брутна доходност3,4%3,6%
Съотношение наем към продажба по разстояние до центъра
0,6 (19 кв.)
0–3 км
0,6 (21 кв.)
3–5 км
0,5 (19 кв.)
5–7 км
0,7 (12 кв.)
над 7 км

Медиана на съотношението в кварталите от всеки пръстен.

По пръстени съотношението стои между 0,5 и 0,7. Разстоянието не го движи. Движат го двете неща от таблицата: горните квартали са по-скъпи на квадрат (€3 030/кв.м срещу €2 324/кв.м) и с по-малко строеж. Брутната доходност е малко по-висока отдолу: 3,6% срещу 3,4%.

Разликата в доходността е малка, но посоката е показателна. Там, където се отдава много, цените на покупка са високи и изяждат наема. Там, където отдаването е рядко, евтиният квадрат го компенсира. Собственикът в Люлин печели малко повече на хартия, а собственикът в Иван Вазов се бори с повече съседни обяви за същите наематели. Кой от двата риска е по-поносим, зависи от това дали можете да чакате наемател месец или два.

Какво значи това за купувача и наемодателя

Ако купувате, за да живеете, високото съотношение е лош знак за избора. Малко готови тристайни се продават и всеки добър апартамент си отива бързо. Огледайте обявите за наем в същия квартал: някои собственици ще продадат, ако им предложите честна цена. Където кварталът е мястото, на което ще живеете, вижте и къде има най-много тристайни.

Ако купувате, за да отдавате, високото съотношение значи конкуренция. В Медицинска академия на всеки готов тристаен за продажба има 2,3 под наем, и вашият ще е един от тях. Ниското съотношение значи по-малко съперници, но и по-тесен кръг наематели. Тук помага размерът, описан в голям или малък тристаен под наем, и годината на сградата от ново или старо за отдаване.

И при двете решения проверявайте колко дълго стоят обявите. Броят е снимка на един момент. Обява, която виси три месеца, тежи различно от обява, която изчезва за седмица. Брутната доходност по квартали е в тристайния като инвестиция.

Как да проверите своя квартал

Съотношението наем към продажба в моя квартал

0 / 6

Ако искате да сравним два квартала по наем и по предлагане преди покупка, опишете бюджета и целта си в заявката. Ще получите подбрани обяви и ориентир дали цената е честна. Не сме агенция и не взимаме комисиона.

Оценка на редакцията: съотношението наем към продажба като ориентир

3,2от 5

Оценка на редакцията: съотношението наем към продажба като ориентир

Полезен показател за сравнение между квартали, ако помните таваните на извадката и строежа. Казва повече за конкуренцията между наемодатели, отколкото за доходността.

  • Полза за наемодателя★★★★★

    Показва къде вашата обява ще има много съседи.

  • Полза за купувача★★★★★

    Високото съотношение подсказва малък избор на готови жилища.

  • Сигурност на данните★★★★★

    Тавани от 120 наема и 240 продажби на квартал.

  • Връзка с доходността★★★★★

    Обратна: 3,6% отдолу срещу 3,4% отгоре.

  • Лесно за проверка сами★★★★★

    Две търсения в един и същ ден в портала стигат.

Предимства

  • Прост и проверим показател
  • Разделя наемните от семейните квартали
  • Не зависи от разстоянието

Слабости

  • Изкривява се от таваните на скрейпа
  • Строежът смесва картината
  • Не казва колко дълго стоят обявите

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

  • Подбор по квартал и бюджет
  • Собствениците са най-отгоре
  • Без такса и без договор
Пусни заявка

Често задавани въпроси

Какво е съотношението наем към продажба?

Броят обяви за тристайни под наем, разделен на броя готови тристайни за продажба в същия квартал. Медианата в 71 квартала е 0,6.

Къде има най-много обяви за наем спрямо продажба?

В Медицинска академия (2,3) и Иван Вазов (2). Следват Бояна и Овча купел, но в Овча купел причината е, че повечето обяви за продажба са в строеж.

Къде тристайните се продават повече, отколкото се отдават?

В Дружба 2, Младост 4, Надежда 1 и Люлин 9: около 0,2 наема на продажба. Това са големите панелни комплекси.

Влияе ли разстоянието от центъра?

Почти не. По пръстени медианата стои между 0,5 и 0,7. Повече значат цената на квадрат и делът на строящите се сгради.

Къде е по-висока доходността, в наемните или в продажните квартали?

В продажните. Медианата на брутната доходност е 3,6% в десетте квартала с най-ниско съотношение и 3,4% в десетте с най-високо.

Защо не броите строящите се жилища?

Защото днес не могат да се дадат под наем. Ако ги включим, кварталите с много строеж изглеждат „продажни“, макар да нямат готови жилища.

Точни ли са тези бройки?

Не са пълни. Скрейпът спира около 120 обяви за наем и 240 за продажба на квартал, затова в големите комплекси реалните бройки са по-големи. Ползвайте съотношението, за да сравнявате квартали, не като точна мярка.

Как да ползвам съотношението, ако купувам за отдаване?

Високо съотношение значи повече конкуренция между наемодатели, ниско значи по-малко наематели, които търсят тристаен. Проверете и колко дълго стоят обявите в квартала.

Откъде да започнете

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен