Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристаен в Панчарево, Бистрица и Лозен: повече площ, а не по-ниска цена

Панчарево, Бистрица и Лозен са села в Столична община, но тристайните там не са евтиният вариант на града. Квадратът на групата е само −3,9% спрямо София. Разликата е в размера: медианата е 123 кв.м, с 16 повече от градската.
Заявка без посредник Ипотечен калкулатор
Бърз подбор на тристайни

Седем места, три с истински пазар

€2 359/кв.ммедиана на квадрат в групата
−3,9%спрямо квадрата на София
98обяви за тристайни в извадката
65,3%от обявите са в строеж
Панчарево, Бистрица, Лозен и околните села: тристайни за продажба
ЧастОбявиМедиана€/кв.мПлощВ строежТЕЦ / газНаемДоходност
Панчарево22€298 434€2 321/кв.м124 кв.м59,1%12,5% / 75%€8503,4%
Бистрица35€312 382€2 403/кв.м127 кв.м91,4%6,7% / 80%няма данниняма данни
Лозен26€255 540€2 407/кв.м123 кв.м65,4%0% / 75%няма данниняма данни
Герман6€251 100€2 382/кв.м116 кв.м33,3%0% / 50%няма данниняма данни
Казичене4€200 000€1 983/кв.м101 кв.м0%0% / 0%няма данниняма данни
в.з. Врана – Лозен3€255 000€2 198/кв.м116 кв.м0%0% / 0%няма данниняма данни
в.з. Врана – Герман2€251 000€2 298/кв.м110 кв.м0%0% / 0%няма данниняма данни

Реален пазар има в три села. Бистрица води с 35 обяви и най-високата медиана, €312 382. Лозен е с 26 обяви и медиана €255 540, Панчарево с 22 обяви и най-ниския квадрат от трите, €2 321/кв.м. Герман, Казичене и двете вилни зони Врана заедно имат 15 обяви: за тях медианите са само илюстрация.

Цена на квадрат в трите села с най-много обяви
€2 321/кв.м
Панчарево
€2 403/кв.м
Бистрица
€2 407/кв.м
Лозен
€2 455/кв.м
София

Медиана на цената на квадрат в обявите за тристайни, септември 2026. Обяви: Панчарево 22, Бистрица 35, Лозен 26.

Квадратът в трите е почти еднакъв, между €2 321/кв.м и €2 407/кв.м. За сравнение, в Младост 4 той е €2 353/кв.м, а в Горубляне €1 940/кв.м. Купувачът тук не пести от цената на квадрат. Купува повече квадрати и въздух около тях.

Панчарево

Единственото от трите с медиана на наема (€850) и с повече завършени сгради. Подходящо, ако искате да се нанесете скоро или някой ден да отдавате.

Бистрица

Най-голямо предлагане и най-високи цени, почти изцяло в строеж. За семейство, което има къде да живее, докато сградата получи акт.

Лозен

Най-ниската медиана на цял апартамент и най-много отбелязани училища в картата. Най-далеч от центъра от трите, около 16 км.

По-голямо, а не по-евтино

Обяви по площ в групата
  • под 80 кв.м
    0 (0%)
  • 80–100 кв.м
    12 (12,2%)
  • 100–120 кв.м
    27 (27,6%)
  • над 120 кв.м
    59 (60,2%)

Обявена площ; в новото строителство тя е застроена, с дела от общите части.

Нито една обява не е под 80 кв.м, а 59 от 98 са над 120 кв.м. В Бистрица медианата е 127 кв.м, в Лозен 123. Любопитна подробност: в Бистрица четиристайните в обявите са 21, при 35 тристайни, и са по-евтини на квадрат (€2 271/кв.м). Голямото жилище тук е нормата, не изключението. На партер или първи етаж са 34,7% от обявите, над два пъти градския дял. Сградите са ниски, без нито една кула. Какво значи голямата площ за цената и за сметките, описахме в статията за тристаен над 130 кв.м.

Две от всеки три обяви са на зелено

Година на сградата в трите села
  • преди 1990
  • 1990–2009
  • 2010 и след
  • в строеж
  • без година
  • Панчарево
    32%59%9%
  • Бистрица
    91%
  • Лозен
    65%35%

Дял от обявите по година на сградата. „Без година“: обявата не я посочва.

В групата 65,3% от обявите са в строеж, при около 45,8% за София. В Бистрица делът стига 91,4%: там почти няма какво да купите готово. Сгради отпреди 1990 практически няма. Панчарево е единственото от трите с осезаем дял завършени сгради от последните 15 години, 31,8%.

В селата строежът носи въпроси, които в града рядко задаваме. Има ли улицата канализация или сградата ще е на септична яма? Кой поддържа пътя през зимата? Влиза ли парцелът в регулация и какво пише в скицата? Отговорите са в общинската администрация и в документите на строителя, не в обявата. Повече по темата има в статията за новия квартал без инфраструктура.

Бюджет и петте най-евтини обяви

Квадрати за бюджета по медианата на трите села
Част€200 хил.€250 хил.€300 хил.Средните 60% от цените
Панчарево≈ 86 кв.м≈ 108 кв.м≈ 129 кв.м€258 хил. – €343 хил.
Бистрица≈ 83 кв.м≈ 104 кв.м≈ 125 кв.м€260 хил. – €361 хил.
Лозен≈ 83 кв.м≈ 104 кв.м≈ 125 кв.м€244 хил. – €297 хил.
Обяви по цена в групата
  • под €150 хил.
    2 (2%)
  • €150–200 хил.
    0 (0%)
  • €200–250 хил.
    23 (23,5%)
  • €250–300 хил.
    35 (35,7%)
  • €300–400 хил.
    30 (30,6%)
  • над €400 хил.
    8 (8,2%)

Всички 98 обяви в групата по обявена цена.

Между €150 и €200 хил. няма нито една обява. Пазарът започва реално от €200 хил., а най-гъстият интервал е €250–300 хил., с 35 обяви. Над €400 хил. са 8. Високият под на цените тежи най-много на самоучастието. При медианата на групата то е около €65 800 заедно с разходите по сделката, срещу €61 400 за медианния тристаен в София. Ако спестявате по €800 на месец, разликата от €4 400 е още около 6 месеца. Колко време отнема цялата сума при различни вноски, сметнахме в спестяване за самоучастие.

Най-евтините тристайни в групата
МястоЦенаПлощ€/кв.мЕтажГодина
Казичене€116 10086 кв.м€1 350/кв.мне е посочен2025
Казичене€145 00082 кв.м€1 768/кв.м2 от 31980
Герман€220 05493 кв.м€2 366/кв.м1 от 4в строеж, 2027
Панчарево€230 886100 кв.м€2 309/кв.м3 от 4в строеж, 2027
Панчарево€230 886100 кв.м€2 309/кв.м3 от 4в строеж, 2027

Двете обяви под €150 хил. са в Казичене: 86 кв.м за €116 100, сграда от 2025 г., и 82 кв.м в сграда от 1980 г. Следват 93 кв.м в Герман в строеж и две обяви в Панчарево с еднаква площ, етаж и цена до евро. Най-вероятно са два апартамента в една сграда, продавани по един ценоразпис.

Пътят: сметката, която обявата не показва

Колко струва пътят от Панчарево, Бистрица или Лозен

Само горивото и времето. Амортизацията на втора кола, паркингът и таксите идват отгоре.

Тук сложихме колко бихте спестили от разликата в квадрата спрямо София при медианната площ: около €11 808. Сумата е малка, защото квадратът почти не пада. Горивото за 28 км на ден я изяжда бързо. Ако се местите от град с по-скъп квартал, сменете първото поле с вашата разлика.

Без кола тук е трудно, а при семейство с двама работещи обикновено трябват две. Отоплението е предимно газ: 75% в Панчарево, 80% в Бистрица, 75% в Лозен. В картата Лозен има 4 отбелязани училища и 2 градини, Бистрица 1 училище и 2 градини, Панчарево по едно. Наем има данни само в Панчарево, около €850. Общата сметка за живот извън града е в тристаен извън София.

Преди да изберете село

Проверка на тристаен в Панчарево, Бистрица или Лозен

0 / 6

Съседните варианти са различни. От другата страна на Витоша са Бояна, Драгалевци и Симеоново, по-скъпи и с по-къс път. На запад е Банкя, Костинброд и Божурище. Ако искате подбрани актуални обяви в селата около Панчарево и ориентир за цената, опишете бюджета си в заявката.

Оценка на редакцията: тристаен в Панчарево, Бистрица и Лозен

2,8от 5

Оценка на редакцията: тристаен в Панчарево, Бистрица и Лозен

Подходящо за семейство, което иска голямо жилище, двор и планина и приема две коли. Ако търсите по-евтин квадрат, селата не са отговорът.

  • Цена на квадрат★★★★★

    −3,9% спрямо София: почти без отстъпка.

  • Площ за парите★★★★★

    Медиана 123 кв.м, без нито една обява под 80 кв.м.

  • Готови жилища★★★★★

    65,3% в строеж, в Бистрица 91,4%.

  • Път до града★★★★★

    Около 14–16 км до центъра; без кола е трудно.

  • Училища и градини★★★★★

    Отбелязани има във всяко от трите села, най-много в Лозен.

Предимства

  • Големи апартаменти
  • Ниски сгради и двор
  • Газ вместо ТЕЦ

Слабости

  • Квадратът не е по-евтин
  • Почти всичко е в строеж
  • Пътят е всеки ден

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

  • Две отделни спални, етаж, паркомясто
  • Кои документи да поискате
  • Връщаме отговор до един работен ден
Искам подбор

Често задавани въпроси

Колко струва тристаен в Панчарево, Бистрица и Лозен?

Медианата на групата е €279 000 при 123 кв.м, или €2 359/кв.м. Това е само −3,9% спрямо квадрата на София.

Кое от трите села е най-евтино?

На квадрат Панчарево, с €2 321/кв.м. На цял апартамент Лозен, с медиана €255 540. Бистрица е най-скъпа, €312 382.

По-евтино ли е от София?

Почти не. Квадратът е колкото в Младост 4. Вие печелите площ: медианата е 123 кв.м срещу 107 в града.

Има ли готови тристайни в Бистрица?

Малко. 91,4% от обявите там са в строеж. Ако ви трябва готово жилище, Панчарево дава повече избор.

Какво е отоплението?

Предимно газ: от 75% до 80% от обявите с посочен вид в трите села. ТЕЦ се среща единично.

Има ли тристайни под €200 000?

В извадката ни са само 2, и двете в Казичене. Между €150 и €200 хил. няма нито една обява.

Колко струва пътят до града?

Зависи от колата и маршрута. При 28 км на ден разликата в цената на квадрата се изяжда от горивото за няколко години. Сметнете с калкулатора.

Какво да проверя за село освен документите?

Регулацията на парцела, канализацията, газа до сградата, пътя през зимата и кои градини приемат деца от адреса. Отговорите са в общината, не в обявата.

Намерете своя квартал

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен