Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристаен в Банкя, Костинброд и Божурище: кой град за кого

Трите града на запад от София дадоха 70 обяви за тристайни в извадката ни, с квадрат −15,6% спрямо града. Средната стойност лъже: Банкя е близо до нивото на София, Костинброд е с повече от една четвърт под него, а Божурище е по средата, с толкова малко обяви, че всяко число там е ориентир.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Един курорт и два индустриални града

€2 072/кв.ммедиана на квадрат в трите града

−15,6%спрямо квадрата на София

70обяви за тристайни в извадката

45,7%от обявите са в строеж

Трите града по отделно: тристайни за продажба
Град	Обяви	Медиана	€/кв.м	Площ	В строеж	Газ	Средните 60% от цените
Банкя	46	€246 800	€2 273/кв.м	101 кв.м	32,6%	95,8%	€197 хил. – €286 хил.
Костинброд	16	€163 654	€1 797/кв.м	91 кв.м	81,3%	100%	€153 хил. – €210 хил.
Божурище	8	€210 000	€1 950/кв.м	109 кв.м	50%	80%	€168 хил. – €230 хил.

Банкя е в Столична община, на 17 км от центъра, и се продава като курорт с минерална вода. Квадратът там е €2 273/кв.м, само 7,4% под градския. Костинброд е на същото разстояние, но в друга община и с друг профил: €1 797/кв.м, или −26,8% спрямо София. Божурище е най-близо, на 12 км, с €1 950/кв.м.

Цена на квадрат: трите града, крайните квартали и София

€2 273/кв.м

Банкя

€1 797/кв.м

Костинброд

€1 950/кв.м

Божурище

€2 369/кв.м

Краища на София

€2 455/кв.м

София

Медиана €/кв.м в обявите за тристайни, септември 2026. „Краища на София“: квартали на 7 и повече км от центъра (1 739 обяви). Обяви: Банкя 46, Костинброд 16, Божурище 8.

Осем обяви в Божурище не са пазар, а моментна снимка. Шестнайсет в Костинброд са малко по-добре, но 81,3% от тях са в строеж и вероятно идват от два-три проекта. Затова сравнявайте посоката, а не десетичните знаци.

Кой град на какъв купувач пасва

Банкя

Най-широкият избор (46 обяви) и единственият от трите със забележим стар пласт: 17,4% отпреди 1990 и 19,6% от 2010 насам. Квадратът е по-висок от този на Люлин център (€1 912/кв.м): плащате за въздуха и тишината, не за метрото. За семейство с кола и работа, която търпи час път.

Костинброд

Най-евтиният квадрат и най-малката медианна площ (91 кв.м). 81,3% от обявите са в строеж, със срок напред. В картата има 11 супермаркета, повече от другите два града заедно. За купувач с бюджет под €200 хил., който може да чака акт 16.

Божурище

Най-близо до града, най-много детски градини в картата (3) и 9 парка. Малкото обяви са от различни епохи: 25% отпреди 1990, 50% в строеж. За човек, който работи в западната част на София или в индустриалната зона край града.

Едно и също разстояние до центъра не значи един и същ път. Банкя е на запад, зад Люлин и Иваняне, а Костинброд и Божурище са на северозапад, с други пътища и други задръствания. Преди да решите, изкарайте сутрешния маршрут поне веднъж в делничен ден, в часа, в който ще тръгвате.

Колко тристаен купува бюджетът

Колко квадрата излизат по медианата на квадрат във всеки град
Град	€150 хил.	€200 хил.	€250 хил.	Двустаен там	Цената на третата стая
Банкя	≈ 66 кв.м	≈ 88 кв.м	≈ 110 кв.м	€145 000 (48)	€101 800
Костинброд	≈ 83 кв.м	≈ 111 кв.м	≈ 139 кв.м	€124 500 (18)	€39 154
Божурище	≈ 77 кв.м	≈ 103 кв.м	≈ 128 кв.м	€135 000 (7)	€75 000

Обяви по цена в трите града

под €150 хил.
2 (2,9%)
€150–200 хил.
23 (32,9%)
€200–250 хил.
20 (28,6%)
€250–300 хил.
19 (27,1%)
€300–400 хил.
6 (8,6%)
над €400 хил.
0 (0%)

Всички 70 обяви по обявена цена.

Между €150 и €250 хил. са 43 от 70 обяви. Над €300 хил. има 6, от тях 5 в Банкя. Под €150 хил. са едва 2.

Последната колона на таблицата е полезна за семейство, което се колебае между двустаен и тристаен. В Костинброд третата стая струва €39 154, колкото кола от среден клас. В Банкя тя е €101 800, защото там двустайните са на €2 065/кв.м, по-евтино от тристайните. Обратното на това, което виждаме в повечето софийски квартали. Вероятно част от двустайните там са малки ваканционни жилища. Как стоят нещата вътре в града, сравнихме в статията за смяната от двустаен към тристаен.

Петте най-евтини обяви

Най-евтините тристайни в Банкя, Костинброд и Божурище
Град	Цена	Площ	€/кв.м	Етаж	Година
Костинброд	€145 945	85 кв.м	€1 717/кв.м	3 от 8	в строеж, 2027
Божурище	€149 000	80 кв.м	€1 863/кв.м	4 от 5	1995
Костинброд	€150 097	91 кв.м	€1 649/кв.м	3 от 7	в строеж, 2027
Костинброд	€150 097	90 кв.м	€1 668/кв.м	3 от 7	в строеж, 2027
Костинброд	€152 811	85 кв.м	€1 798/кв.м	4 от 8	в строеж, 2027

4 от петте са в Костинброд, всичките в строеж със срок 2027 г. Най-ниската цена е €145 945 за 85 кв.м на 3-ти етаж от 8. Две обяви имат една и съща цена до евро, €150 097, при 91 и 90 кв.м. Почти сигурно са от един проект, а може да са и един и същ апартамент. Как се разпознава дубълът, обяснихме в анализа на повторените обяви.

Единственото готово жилище в петицата е в Божурище: 80 кв.м в сграда от 1995 г., 4-ти етаж от 5. Пететажна сграда от средата на 90-те често е без асансьор. Ако това ви притеснява, вижте колко струват горните етажи без асансьор.

Газ навсякъде, строеж в Костинброд

Година на сградата по градове

преди 1990
1990–2009
2010 и след
в строеж
без година

Банкя
17%20%33%30%
Костинброд
81%12%
Божурище
25%13%13%50%

Дял от обявите по година на завършване. „Без година“: обявата не я посочва.

ТЕЦ тук практически няма. В обявите с посочено отопление газът е 95,8% в Банкя, 100% в Костинброд и 80% в Божурище. Това значи собствен котел, годишно обслужване и сметка, която зависи от изолацията. Поискайте от продавача фактурите за последната зима, не средна цифра от строителя.

В Банкя ново и старо се разминават обратно на очакваното. Сдвоено, новият квадрат там е с −22,3% спрямо сградите отпреди 1990 (23 срещу 8 обяви), а старите са по-скъпи дори като цяла цена: €268 450 срещу €239 900, при по-малка площ. Причината вероятно е местоположението на старите къщи и кооперации, но с осем обяви това е хипотеза. Общия модел описахме в сравнението ново срещу старо.

Партер или първи етаж са 20,9% от обявите, последен етаж 11,9%. Сгради с 12 и повече етажа няма. Какво става с цените около квартал в строеж, разглеждаме в статията за кварталите в строеж.

Пътят, градината и наемът

Костинброд вместо краен квартал: спестеното срещу пътя

Спестено при покупката, €Километри на ден (отиване и връщане)Разход, л/100 кмЦена на горивото, €/лМинути път на денРаботни дни в годината

Само горивото и времето. Амортизацията на втора кола, паркингът и таксите идват отгоре.

Калкулаторът стартира с разликата между квадрата в Костинброд и този в крайните квартали на София, умножена по медианната площ, около €52 хил. на апартамент. Километрите и минутите са примерни. Сменете ги с вашите и ще видите за колко години горивото изяжда спестеното.

В OpenStreetMap и трите града имат жп гара: Банкя 1, Костинброд 1, Божурище 2. Влакът е добър вариант само ако разписанието съвпада с работното ви време, затова го проверете в БДЖ преди огледа. Автобусните спирки на картата са 60 в Банкя и 38 в Божурище, но за Костинброд са въведени само 5: това е непълна карта, не липса на транспорт.

Детските градини в картата са 2 в Банкя, 2 в Костинброд и 3 в Божурище. Местата и приемът в Костинброд и Божурище са по правилата на съответната община, а в Банкя по тези на Столична. Проверете това, преди детето да навърши възрастта за прием.

За наем данните са тънки. Тристайни под наем в извадката ни има по 2 в Банкя и Божурище и нито един в Костинброд. Двустайните в Банкя са 14, с медиана €630 на месец. Ако мислите за отдаване, ориентирайте се по наемите в западните квартали и очаквайте по-малко наематели.

Преди капарото извън Столична община

Проверка на обява в Банкя, Костинброд или Божурище

0 / 7

Питам в коя община е имотът и каква е ставката на местния данък при придобиване там
Искам скица от кадастъра и проверявам дали парцелът е в регулация
При строеж: разрешение за строеж, график на плащанията и срок за акт 16 в договора
Искам фактурите за газ за последната зима и годината на котела
Сверявам ВиК и канализацията: централна мрежа или локално решение
Изминавам сутрешния път до работа в делничен ден, в часа, в който ще тръгвам
Проверявам разписанието на влака и автобуса до най-близката спирка

Местният данък при придобиване в Столична община е 3%, а в съседните общини обикновено е между 2 и 3%. Върху цена около медианата на Костинброд разликата от един процентен пункт е около €1 600. Проверете актуалната ставка в общината, както и останалите разходи от сметката за данъците и таксите.

Ако се колебаете между тези градове и западните квартали, сложете ги един до друг: Княжево, Горна баня и Карпузица, Връбница и Модерно предградие или Люлин. За подбрани актуални обяви и ориентир за цената опишете бюджета си в заявката.

Оценка на редакцията: тристаен в Банкя, Костинброд и Божурище

2,8от 5

Оценка на редакцията: тристаен в Банкя, Костинброд и Божурище

Банкя е избор за начин на живот на почти градска цена. Костинброд е най-евтиният вход, но най-често на зелено. Божурище е близо, с твърде малко обяви за сигурен извод.

Цена спрямо града★★★★★
Групата е с −15,6% спрямо София, а Костинброд с −26,8%.
Избор на обяви★★★★★
70 обяви общо, от които само 8 в Божурище.
Път до София★★★★★
Кола почти задължително; влакът помага само при подходящо разписание.
Готови жилища★★★★★
45,7% в строеж, в Костинброд 81,3%.
Отдаване под наем★★★★★
Тристайни под наем почти не се предлагат, наемателите са малко.
Тишина и въздух★★★★★
Ниско застрояване, без сгради с 12 и повече етажа в извадката.

Предимства

Квадрат под крайните квартали на София
Ниско застрояване
Жп гара и в трите града

Слабости

Тънки данни, особено за Божурище
Много строеж в Костинброд
Почти само газ, със собствен котел

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

Само обяви, които още са активни
Кои документи да поискате
Попълва се за две минути

Пусни заявка

Често задавани въпроси

Колко струва тристаен в Банкя?

Медианата в извадката ни е €246 800 при 101 кв.м, или €2 273/кв.м. Това са обявени цени. При подписване обикновено се стига с няколко процента по-ниско.

Кой от трите града е най-евтин?

Костинброд, с €1 797/кв.м и медиана €163 654. Там обаче 81,3% от обявите са в строеж, така че ниската цена отчасти е цена на чакането.

Банкя част от София ли е?

Да, Банкя е в Столична община, на около 17 км от центъра. Костинброд и Божурище са отделни общини в Софийска област, с техни данъци, такси и правила за детските градини.

Какво е отоплението в Банкя, Костинброд и Божурище?

Почти само газ: 95,8%, 100% и 80% от обявите с посочено отопление. Поискайте сметките от последната зима и проверете годината на котела.

Има ли тристайни под €150 000 там?

В извадката ни са 2. Най-евтиният е €145 945 за 85 кв.м в строеж в Костинброд. Под €160 хил. изборът е предимно ново строителство със срок 2027 г.

Колко се пътува до София?

Зависи повече от часа, отколкото от километрите. Банкя и Костинброд са на около 17 км от центъра, Божурище на 12 км. И трите имат жп гара в OpenStreetMap, но без кола в селищата и градовете около София обикновено е трудно.

Може ли тристаен в Банкя да се отдава?

Тристайни под наем там почти не се публикуват: в извадката ни са 2. Двустайните са 14, с медиана €630. Броят наематели е малък, а празните месеци могат да са повече, отколкото в града.

Банкя или краен квартал на София?

Квадратът в Банкя (€2 273/кв.м) е малко под този на крайните квартали (€2 369/кв.м). Спестявате малко пари и плащате с време за път. Изборът е за начина на живот, не за икономия.

Намерете своя квартал

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →