Тристаен в София или в Пловдив: какво показват обявите в двата града

Две медиани една до друга

Сравняваме две извадки от един и същ портал, събрани през септември 2026: 7 995 обяви за тристайни в София и 880 обяви в Пловдив. Цените са обявени, не платени. Това важи и за двата града, така че съотношението между тях е по-надеждно от всяко отделно число.

Цената на цял апартамент е почти двойна, а на квадрат разликата е по-малка. Причината е площта. Пловдивският тристаен е с около 8 кв.м по-малък, което е горе-долу една баня с коридор.

Подреждаме пловдивските обяви по цена и отиваме в средата на списъка: тристаен около 99 кв.м за малко под €140 хил. В София за подобна сума изборът е тесен. Под €150 хил. в столичната извадка има 184 тристайни, по-малко от три на сто от всички. Повечето от тях са малки, на нисък етаж или далеч от центъра.

Най-скъпият пловдивски квартал е под софийската медиана

Пловдивският Център е най-скъпото място в извадката, €2 171/кв.м. Това е под средния квадрат в София. Обратното обаче не е вярно навсякъде. Най-евтините столични квартали, кв. Модерно предградие, кв. Обеля и кв. Орландовци, са между €1 597/кв.м и €1 677/кв.м, а всичките пет най-скъпи пловдивски квартала са над най-евтиния от тях.

Двата пазара се застъпват по ръба. Тристаен в Каменица 1 може да струва на метър повече от тристаен в кв. Обеля. За човек, който сравнява само заглавията „София“ и „Пловдив“, това е изненада. Сравнявайте квартал с квартал, не град с град.

Новото е по-евтино на метър и в двата града

Новото строителство е повече от половината предлагане и в двата града: 60,7% в Пловдив, 63,1% в София. Само че в Пловдив отстъпката на новото спрямо старото е по-дълбока. Квадратът в нова сграда е €1 251/кв.м, в стара €1 779/кв.м. В столицата отношението е €2 306/кв.м срещу €2 871/кв.м.

Защо е така, данните не казват. Вероятното обяснение е мястото: и в двата града новото расте предимно в краищата, а старото е по-често близо до центъра. Отделно, новото се обявява със застроена площ, в която влиза дял от общите части. Разликата в определенията прави десетите от процента безсмислени, затова гледайте посоката. Как изглежда същото сравнение вътре в един софийски квартал, показахме в ново срещу старо в един квартал.

Горе и долу в Пловдив

Разстоянието между двата края е 2,1 пъти: от €1 050/кв.м в Гагарин до €2 171/кв.м в Център. В София същото съотношение между крайните квартали е над три пъти. Пловдивският пазар е по-плосък.

Едно предупреждение за числата. Пловдивските квартали в графиката имат между 38 и 39 обяви всеки, защото извадката там спира около четирийсетата обява на квартал. Това стига за медиана, не стига за подробности. Изгрев (Пловдив) пък има най-ниската цена на цял апартамент сред тези десет, €88 000, просто защото тристайните там са по-малки. Пловдивските квартали не са страници на този сайт, затова не ги свързваме. Софийските цени по квартали са в таблицата за София.

Вноската и самоучастието

Да приемем 80% финансиране, лихва 2,7% и 30 години. За медианния пловдивски тристаен вноската е около €453, за софийския €845. Разликата от €392 на месец е колкото наем на гарсониера в много градове.

Самоучастието тежи повече. Двайсетте процента собствени пари са €27 900 в Пловдив и €52 060 в София, разлика колкото нова кола от среден клас. Към тях се добавят местният данък, нотариусът и вписването. Данъкът се определя от всяка община поотделно, затова проверете ставката на Община Пловдив, преди да смятате.

Сменете цените с конкретни обяви. Подробности за банковите условия има в кредита за тристаен, а разликите между софийските квартали в вноската по квартали.

Наемът не пада толкова, колкото цената

Типичният наем за тристаен в Пловдив е €575 на месец по 442 обяви, в София €850. Цената на жилището в Пловдив е малко над половината от софийската, наемът е около две трети. Оттам идва и разликата в брутната доходност: около 4,9% срещу 3,9%.

На друг език: пловдивският тристаен се изплаща с наем за около 20 години, софийският за около 26. Това е груба сметка без данъци, такси, ремонти и празни месеци. Пловдивските наеми са от целия град, без разбивка по квартали, което я прави още по-груба. Не е препоръка за покупка, а ориентир за реда на величините. Как се смята доходността по софийски квартали, има в тристаен като инвестиция.

Ако мислите да се местите

Сравнението има смисъл, само ако сравните и доходите. Заплатите в двата града се различават, а средните стойности по области публикува НСИ. Смятайте с вашето реално предложение за работа, не със средното. Ако остава работа от разстояние, пресметнете и пътуването до София; за това писахме в тристаен извън София.

Ако остава София, вижте колко квадрата купува същият бюджет по квартали в колко квадрата купува бюджетът. Можете и да ни пишете през заявката.

Оценка на редакцията: Пловдив като алтернатива на София за тристаен

Често задавани въпроси

Откъде да започнете

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

• кв. Модерно предградие€1 597/кв.м
• кв. Обеля€1 666/кв.м
• кв. Орландовци€1 677/кв.м
• кв. Люлин 5€1 765/кв.м
• кв. Левски€1 847/кв.м
• кв. Център€3 445/кв.м
• кв. Лозенец€3 902/кв.м
• кв. Люлин 2€1 880/кв.м
• кв. Овча купел 1€2 112/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Цени по квартали
• Кредит за тристаен
• Тристаен инвестиция
• Тристаен извън София
• Вноската по квартали
• Колко квадрата за бюджета

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

• Етаж по етаж в една сграда: колко наистина се мени цената на тристаенВ 304 сгради, сглобени от обявите, квадратът на тристаен се мени средно с +0,4% на етаж.…
• Акт 14, 15 и 16: колко плащате за всеки етап на строежаВ същия квартал тристаен с Акт 16 е +9,1% на квадрат над Акт 14, а Акт 15 почти не мърда цената…
• Тристаен или два едностайни: какво показват цените и наемите в 31 кварталаДва едностайни излизат по-евтино от един тристаен в 21 от 31 квартала, а брутната доходност е…
• Тристаен в Студентски град, Дървеница и Мусагеница: кой квартал за кого204 обяви за тристаен в Студентски град, Дървеница и Мусагеница: медиана €264 хил., наем €850.…