Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Много свободни тристайни в една сграда: сигнал, възможност или нищо особено

Реконструирахме 1 331 нови сгради от обявите и преброихме колко тристайни се продават във всяка. В 151 от тях има поне осем, а там е почти половината от предлагането на ново. Цената на квадрат в тях е с −2% спрямо сгради с една-две обяви в същия квартал.
Изпрати заявка Ипотечен калкулатор
Гледате тук? Оставете телефон

Как разпознахме сградата без адрес

Обявите в imot.bg не дават адрес. Дават квартал, етажност, година и дали сградата е в строеж. Когато четирите съвпадат, приемаме, че става дума за една сграда. Взехме само нови: в строеж или завършени от 2024 г. насам.

1 331нови сгради, разпознати по квартал, етажност, година и статус
151от тях с поне 8 обяви за тристайни
46,1%от обявите за нови тристайни са в такива сгради
83,2%от тези обяви са в сгради, които още се строят

Методът има две слабости. Две съседни сгради с еднаква етажност и година, например два блока от един комплекс, се сливат в една. Освен това едно жилище, обявено от няколко агенции, се брои няколко пъти. Най-голямата „сграда“ в извадката има 92 обяви. Почти сигурно това е цял комплекс или куп дублирани обяви, не един вход. Как се откриват дублите, обясняваме в един тристаен в няколко обяви.

Къде са сградите с много свободни

Отваряме кв. Овча купел: 159 от обявите за нови тристайни са в сгради с осем и повече свободни. В кв. Малинова долина са 153. Това са кварталите, където се строи на едро, с големи парцели и по няколко блока наведнъж.

Обяви в нови сгради с поне 8 свободни тристайни, по квартали
  • Овча купел
    159 обяви
  • Малинова долина
    153 обяви
  • Овча купел 2
    139 обяви
  • Младост 4
    134 обяви
  • Манастирски ливади
    124 обяви
  • Кръстова вада
    102 обяви
  • Дружба 1
    101 обяви
  • Дружба 2
    94 обяви

Брой обяви, не брой сгради. imot.bg показва до около 240 обяви на квартал, така че това е долна граница.

Списъкът почти съвпада с картата на новото строителство в София. кв. Младост 4, кв. Манастирски ливади и кв. Кръстова вада са в него по същата причина. Изненадата е кв. Дружба 1: стар панелен квартал, в който междувременно се появиха няколко големи нови сгради.

Цената: голяма разлика на пръв поглед, малка при сравнение

Ако сравним всички обяви наведнъж, сградите с много свободни са на €2 234/кв.м, а тези с една-две обяви на €2 441/кв.м. Това е −8,5%. Само че големите сгради са в по-евтини квартали.

Когато сравним вътре във всеки квартал, разликата се свива до −2%, медианно в 50 квартала. В 19 от тях сградите с много свободни са дори по-скъпи. С други думи, броят на свободните почти не мести цената. Локацията мести.

Сгради с 8+ свободни тристайни срещу сгради с 1–2 обяви, в същия квартал
  • Зона Б-19
    −21,7%
  • Левски В
    −18,2%
  • Горубляне
    −17,8%
  • Надежда 2
    +30,8%
  • Дианабад
    +26,7%
  • Княжево
    +23,9%

Медиана €/кв.м. Минус значи по-евтино в голямата сграда. Крайните стойности са от малки извадки.

Крайностите са от малки групи. В Зона Б-19 голямата група е 66 обяви срещу 14, в Надежда 2 е 17 срещу 7. От толкова обяви не правим извод за квартала.

Какво значат многото свободни

Нови тристайни по брой свободни в сградата
4 883обяви
  • 8 и повече 46,1%
  • 3 до 7 31,6%
  • 1 или 2 22,3%

Нови = в строеж или завършени от 2024 г. Броят е според нашата реконструкция на сградите.

Многото свободни в една сграда не значат автоматично „не се продава“. Най-честото обяснение е простото: сградата е в началото на строежа и продажбите тепърва вървят. 83,2% от тези обяви са в строеж, а 130 обяви са със срок 2029 г. или по-късно.

Ние виждаме една снимка от септември 2026 г., не филм. Не знаем колко от апартаментите в сградата вече са продадени и не виждаме колко бързо намаляват обявите. Това е най-голямото ограничение на темата. Ако една сграда има двайсет обяви и през пролетта, и през есента, това вече е информация, но тя изисква повторно преброяване.

Какво да питате, когато свободните са много

  • Колко са продадени. Питайте директно колко апартамента в сградата имат предварителен договор. Отговорът няма как да се провери напълно, но разминаване между думите и броя на обявите е сигнал.
  • Цени по етажи. В голяма сграда строителят обикновено има ценова листа. Поискайте я цялата, не само за апартамента, който ви показват.
  • Етап и график. На кой етап е строежът и какво пише в разрешението. Разликата между етапите и техните цени разглеждаме в Акт 14, 15 и 16.
  • Схема на плащане. При много свободни продавачът е по-склонен да преговаря за разсрочване, не само за цена. Как изглеждат схемите, е в разсроченото плащане.

Пазарлъкът с цената е възможен, но нашите данни не показват голяма отстъпка в такива сгради. Отстъпката по-често идва като паркомясто, мазе или по-добра схема. Не обещаваме нито едно от тях: зависи от продавача и от момента.

Рисковете и проверката

Сграда, в която голяма част от апартаментите са непродадени, зависи повече от финансирането на строителя. Ако продажбите се бавят, може да се бави и строежът. Това е общ риск на покупката на зелено, не нещо, което сме измерили. Как се разпределя рискът във времето, описваме в годината на завършване и цената.

Проверка на сграда с много свободни апартаменти

0 / 6

Пълният списък на документите е в проверка преди капаро, а общата картина на новото строителство в тристаен ново строителство. Ако искате да ви посочим обяви в сгради с по-малко свободни апартаменти за сравнение, опишете търсенето в заявката.

Оценка на редакцията: покупка в сграда с много свободни тристайни

2,8от 5

Оценка на редакцията: покупка в сграда с много свободни тристайни

Броят свободни апартаменти почти не мести цената на квадрат, щом махнем ефекта на квартала. Важни са етапът на строежа и сигурността на строителя, а броят на обявите е по-скоро повод за въпроси, отколкото отговор.

  • Цена спрямо квартала★★★★★

    −2% на квадрат, близо до нула.

  • Избор на апартамент★★★★★

    Много етажи и разпределения в една сграда.

  • Риск от забава★★★★★

    83,2% в строеж, част със срок след 2028 г.

  • Възможност за преговори★★★★★

    По-често в схемата и екстрите, отколкото в цената.

  • Прозрачност★★★★★

    Не се вижда колко е продадено.

  • Надеждност на данните★★★★★

    Сградите са реконструирани; сливания и дубли са възможни.

Предимства

  • Широк избор в една сграда
  • Цена около нивото на квартала
  • Място за преговори по схемата

Слабости

  • Повечето са в строеж
  • Не се знае колко е продадено
  • Повече зависимост от финансите на строителя

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Търсите тристаен? Опишете семейството и бюджета

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

  • Две отделни спални, етаж, паркомясто
  • Сравнение с цената на кв.м в района
  • Подбор по квартал и бюджет
Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Колко нови тристайни са в сгради с много свободни?

46,1% от обявите за нови тристайни са в сгради с поне осем свободни, по нашата реконструкция на сградите. Такива сгради са 151 от 1 331. Останалите обяви са в сгради с по-малко предлагане.

По-евтини ли са апартаментите в такива сгради?

Малко. В същия квартал разликата е −2% на квадрат, медианно в 50 квартала. Голямата разлика от −8,5% при сравнение на целия град идва от това, че големите сгради са в по-евтини квартали.

Лош знак ли е, ако в сградата се продават много апартаменти?

Не задължително. 83,2% от тези обяви са в строеж, а в началото на строежа е нормално повечето апартаменти да са свободни. Сигнал е, ако броят не намалява с месеците.

Как разбрахте кои обяви са от една сграда?

По квартал, етажност, година на завършване и статус. Методът може да слее две съседни сгради и да преброи едно жилище няколко пъти, ако е обявено от различни агенции. Най-голямата група има 92 обяви, което почти сигурно е повече от една сграда.

В кои квартали са такива сгради?

Най-много обяви има в Овча купел, Малинова долина, Овча купел 2 и Младост 4. Това са кварталите с най-много ново строителство. Броят е долна граница заради тавана на обявите на квартал.

Мога ли да изпазаря повече при много свободни?

Може, но данните не показват голяма отстъпка в цената на квадрат. По-често продавачът отстъпва в схемата на плащане, паркомястото или мазето. Питайте за всички, не само за цената.

Какво да проверя за строителя?

Разрешението за строеж, етапа, вписани ипотеки върху парцела в Имотния регистър и предишни завършени сгради. Не публикуваме имена на строители. Договорът е добре да мине през адвокат.

Сградите с малко обяви по-сигурни ли са?

Не можем да го кажем от данните. Една-две обяви може да значат, че почти всичко е продадено, или че строителят просто не рекламира. Проверката на документите е същата.

Районите от тази статия

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен