Площта на тристайния през десетилетията: как пораснахме с 30 квадрата

Три десетилетия на 85 квадрата

Подредихме завършените тристайни по година на въвеждане. В сградите от 60-те, 70-те и 80-те медианната площ стои почти неподвижно: 85, 84 и 86 кв.м. Това са годините на типовите проекти, на панела и ЕПК, когато площта на жилището се определяше от норматив, а не от пазара.

След 1990 г. площта тръгва нагоре: 90 кв.м в 90-те, 106 в 2000-те, 113 в 2010-те и 116 след 2020 г. Строящите се в момента тристайни са с медиана 110 кв.м, малко под завършените през последните години. Може би строителите вече усещат, че тристаен за €308 хил. трудно се продава на млади семейства.

Разсейването също расте. В сградите от 80-те половината тристайни са между 76 и 92 кв.м. В новите сгради интервалът е от 104 до 133 кв.м. Тоест днес под името „тристаен“ се продават много различни жилища, от компактни 100 квадрата до почти четиристайни площи.

Отваряме обявите от 90-те. Площта е 90 кв.м, само малко над тази от 80-те, но горната четвърт вече стига 105 кв.м. Това е десетилетието на първите частни кооперации, в които строителят сам решава колко голям да е апартаментът. Част от тези сгради са строени по стари проекти, част по нови. Броят е малък, 274 обяви, затова приемайте тази стъпка като ориентир.

Част от растежа е на хартия

Тук има уловка. В старите обяви площта често е близо до реалната, а в новото строителство е застроена, с дял от стълбището, коридорите и асансьорната шахта. Ако общите части са между 15 и 20%, тристаен от 116 кв.м има около 97–101 кв.м чиста площ.

Тоест реалният растеж от 80-те насам е по-скоро 10–15 квадрата, а не 30. Не можем да го докажем от обявите, защото те рядко казват коя площ е посочена. Признаваме го открито: в извадката ни едва единици обяви в новото строителство дават чистата площ в първите редове на описанието. Повече за разликата между двете площи има в статията за квадратурата.

Един и същ квадрат, различна сметка

Най-скъпият квадрат е в сградите отпреди 1960 г.: €3 998/кв.м за 1930–1949, защото те са в центъра. За тях има отделна статия. После цената слиза с всяко десетилетие до €2 611/кв.м за 80-те. Сградите от 2020-те имат точно същия квадрат.

Сметката е проста. Тристаен от 80-те с медиана 86 кв.м струва €211 450. Нов тристаен с 116 кв.м струва €308 000. Плащате около €96 550 отгоре за квадратите, не за по-скъп квадрат.

Къде строят най-големите и най-малките нови тристайни

В строящите се сгради площта зависи силно от квартала. Взехме 60 квартала с поне 15 обяви в строеж и подредихме по медианна площ.

Най-големите нови тристайни са в кв. Лозенец с медиана 136 кв.м и в двете Дружби, където новите кули предлагат тристайни над 130 кв.м. Най-компактните са в кв. Манастирски ливади (97 кв.м), кв. Надежда 2 и кв. Малинова долина. Разликата е повече от 35 кв.м за един и същ тип жилище, почти колкото цял едностаен.

Малкият нов тристаен не е непременно лош избор. Той често е с по-разумна обща цена и по-ниски сметки, а спалните могат да са по-големи от тези в панела. Предполагаме, че разликата в площта отразява и купувачите. В Лозенец и Драгалевци големият нов тристаен е по-скоро алтернатива на къща, а в Манастирски ливади и Малинова долина компактният тристаен е стъпката нагоре от двустаен. Това е наше тълкуване, не измерване.

Какво значат допълнителните квадрати у дома

В панелния тристаен от 80-те двете спални често са по 9–11 кв.м и кухнята е отделна. В новия тристаен кухнята е част от дневната, а квадратите отиват в дневната, в баните и в терасите. Повече за това има в статията за разпределенията.

По-голямата площ значи и по-високи месечни разходи: отопление, данък сгради, понякога такса поддръжка, изчислена на квадрат. Сметката е в статията за месечните разходи. Как цената на квадрат пада с площта в една и съща сграда виждаме в отделен анализ. Някои собственици получават третата стая по друг път, с преграда в двустаен; за това е статията за преустроения тристаен.

Ако търсите определена площ в определен квартал, напишете я в заявката.

Оценка на редакцията: площта като разлика между старо и ново

Често задавани въпроси

Намерете своя квартал

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

• кв. Лозенец€3 902/кв.м
• кв. Дружба 2€2 392/кв.м
• кв. Дружба 1€2 347/кв.м
• кв. Младост 1€2 778/кв.м
• кв. Дианабад€3 129/кв.м
• кв. Драгалевци€2 792/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 579/кв.м
• кв. Надежда 2€2 449/кв.м
• кв. Връбница 1€2 273/кв.м
• кв. Горна баня€2 350/кв.м
• кв. Малинова долина€2 118/кв.м
• гр. Елин Пелин€1 600/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Квадратура на тристаен
• Разпределение
• Тристаен отпреди 1960
• Месечни разходи за тристаен
• Площ и цена в една сграда
• Преустроен тристаен

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

• Обява без година и без отопление: колко струва мълчанието1 010 обяви за тристаен не казват годината, 3 127 мълчат за отоплението. Без отопление цената е…
• Много свободни тристайни в една сграда: сигнал, възможност или нищо особено46,1% от обявите за нови тристайни са в сгради с поне 8 свободни тристайни. Спрямо сгради с 1–2…
• Колко квадрата купува бюджетът: €200, 250 и 300 хил. по квартали€250 хил. купуват 157 кв.м по цената на квадрат в кв. Модерно предградие и 43 кв.м в кв.…
• Тристаен в Бояна, Драгалевци и Симеоново: голяма площ, газ и кола274 обяви за тристаен под Витоша: медиана €354 хил., 126 кв.м и газ в над 90% от сградите. Коя…