Възрастта на сградите по квартали: къде тристайният е стар и къде нов

Два върха и долина между тях

Как смятаме: за всеки квартал с поне 15 обяви вземаме завършените сгради с посочена година и търсим медианата. Сградите в строеж не влизат, защото годината им е обещание. Така остават 90 квартала. Градската медиана за завършените е 2008 г.

Картината е двугърба. Едната гърбица е социалистическият панел и ЕПК, другата е строителството след 2020 г. Двайсетте години между тях са оставили следа в много квартали, но рядко са мнозинство. Има и техническа уговорка: за сградите отпреди 1990 г. порталът дава десетилетие („1970–1979“), а не година. Затова 1950, 1960 и 1980 тук значат десетилетие, а не точна година, и медианата на стар квартал винаги излиза кръгла. 1 010 обяви в града изобщо нямат година.

Най-старите квартали

кв. Докторски паметник е единственият квартал с медиана в 50-те. Повече от половината тристайни там, 52,3%, са в сгради отпреди 1960 г., а нищо не се строи. Това е и най-скъпият квадрат в града, €5 830/кв.м. Възрастта тук е част от стоката.

кв. Център е по-пъстър, отколкото подсказва медианата от 60-те. Около една трета е отпреди 1960, но 16,9% са в строеж: нови сгради на мястото на стари къщи. Отделните сгради отпреди 1960 г. разгледахме в тристаен в сграда отпреди 1960. кв. Мусагеница, кв. Красна поляна 2 и кв. Свобода са в 70-те, с много соц и все повече ново.

В края на списъка има двойка, която си струва да се сравни. кв. Иван Вазов и кв. Зона Б-5 са с медиана в 80-те. В първия не се строи нищо и квадратът е €4 217/кв.м. Във втория 41,1% от обявите са в строеж, а квадратът е €2 775/кв.м. Една и съща медианна година, два съвсем различни пазара.

Най-новите: медианата е в бъдещето

кв. Малинова долина, кв. Модерно предградие и кв. Обеля 2 имат медиана 2026 г. сред завършените сгради. Това значи, че половината от готовите апартаменти още миришат на боя. А в кв. Малинова долина още 67,4% от обявите са в строеж.

кв. Оборище е изненадата в списъка: централен квартал с медиана 2025. Старите кооперации там рядко се продават като тристайни, а новите бутикови сгради се продават. Възрастта на това, което е за продан, не е възрастта на това, което стои по улиците. Помнете го, когато гледате таблици по квартали. Ако купувате в строеж, вижте отложения Акт 16: обещаната година понякога се мести.

Годината не определя цената, мястото я определя

Кварталите със стар фонд и кварталите с най-нов имат почти една и съща медиана: €2 427/кв.м срещу €2 422/кв.м. По-скъпи са тези, чиято медиана е между 1990 и 2009 г., €2 644/кв.м. Причината не е в годината. Те са и най-близо до центъра, на около 3,6 км, при 4,3 км за старите и 6,1 км за новите.

Новото се строи там, където има празна земя, а тя е в края. Затова новият квартал не е по-скъп от стария, макар новият апартамент да е по-скъп от стария в същия квартал. Как изглежда сравнението вътре в квартала, видяхме в сградите от 90-те и 2000-те и в годината на завършване и цената.

Практическият извод за търсенето е прост. Ако бюджетът ви е около градската медиана, ще намерите и стар, и нов фонд на подобен квадрат. Изборът тогава е между сграда, която познавате, с всичките ѝ щрангове и покриви, и сграда, която тепърва ще покаже недостатъците си, в квартал, чиито училища и магазини може още да ги няма. Нито едното не е безопасно. Различни са рисковете, не цената.

Кварталите на соца

В кв. Красна поляна 1 над три четвърти от тристайните са от периода 1960–1989. Там търсенето е на практика избор между панели. кв. Яворов също е в таблицата с 48,3%, но това са предимно тухлени кооперации в скъпа част на града, с €4 111/кв.м на квадрат. „От соца“ не значи „панел“. Типичните проблеми на панелния тристаен описахме в тристаен в панелен блок.

Как да ползвате възрастта при търсене

Възрастта е полезен филтър, ако знаете какво търсите след нея. В старите сгради мазетата и таванските са по-често описани, вижте мазето и таванското. За санирането има тристаен в санирана сграда. Ако не сте сигурни между стар и нов квартал, опишете бюджета си в заявката и ще ви предложим и от двата вида.

Оценка на редакцията: възрастта на сградите като ориентир

Често задавани въпроси

Квартали и цени

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

• кв. Докторски паметник€5 830/кв.м
• кв. Център€3 445/кв.м
• кв. Яворов€4 111/кв.м
• кв. Мусагеница€3 090/кв.м
• кв. Красна поляна 1€2 206/кв.м
• кв. Люлин 3€2 167/кв.м
• кв. Малинова долина€2 118/кв.м
• кв. Модерно предградие€1 597/кв.м
• кв. Обеля 2€1 903/кв.м
• кв. Оборище€3 568/кв.м
• кв. Студентски град€2 494/кв.м
• кв. Иван Вазов€4 217/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Тристаен отпреди 1960
• Тристаен от 90-те и 2000-те
• Годината на завършване и цената
• Тристаен в панел или ЕПК
• Отложеният Акт 16
• Мазето и таванското

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

• Нови обяви за тристаен: какво излиза на пазара за две седмициЗа 15 дни в София се появиха 1 209 нови обяви за тристаен. Само 25% са в строеж, а квадратът им…
• Обявата сменя агенцията: същият тристаен, друг телефон73 обяви за тристаен изчезват и се връщат за 15 дни със същата площ и етаж, но друг телефон. 53…
• Цените на тристайни по квартали: какво се промени за 15 дниВ 69 квартала проследихме едни и същи обяви за 15 дни. Средната промяна е −0,15%, най-голям спад…
• Тристаен близо до летището: разстояние, цена на квадрат и шумът, който обявата не споменаваИзмерихме разстоянието от 97 квартала до летище София. В един пояс от центъра по-близките до…