Нови обяви за тристаен: какво излиза на пазара за две седмици

Коя обява броим за нова

Нова е обява, която на 02.10.2026 има комбинация от квартал, площ, етаж, етажност, година и телефон, каквато на 17.09.2026 нямаше. Звучи строго, но пропуска едно нещо. Апартамент, който просто е сменил агенцията, за нас също е нов. Такива случаи хванахме 73, а реалните са повече.

За анализа по-долу ползваме само 720 обяви от кварталите, в които imot.bg не реже извадката около 240. В деветте големи квартала с таван една „нова“ обява може просто да е изместила друга в списъка. Новите почти уравновесяват изчезналите (12,1% от наличните), така че пазарът не се свива, а се подменя. Изчезналата обява не означава продажба, нито новата означава нов апартамент. И двете са събития в списъка с обяви.

Новото предлагане е старо

Строящите се са 42,8% от наличните, но само 25% от новите. Сградите отпреди 1990 г. правят обратното: 18% от наличните и 27,8% от новите. Ако добавим и обявите без посочена година, двете групи заедно правят 46% от новото предлагане.

Причината е проста. Строителят пуска цяла сграда наведнъж и после месеци наред не добавя нищо. Собствениците на стари апартаменти излизат на пазара един по един, всеки ден. Освен това точно старите изчезват най-бързо и мястото им се запълва с други стари, за което писахме в статията за изчезналите обяви. Какво да очаквате от един панелен тристаен, има в наръчника за панел и ЕПК.

Новата обява стартира високо

Медианата на квадрат при новите обяви е +4,7% спрямо медианата на квартала им. Продавачът започва с надежда. Ако не се обадят купувачи, свалянето идва после, и ние видяхме, че то е по-често при обявите над квартала. Подробностите са в статията за свалените цени.

Не четете тези 4,7% като поскъпване на пазара. Те смесват различни сгради: сред новите има повече стари апартаменти в централни квартали, където и медианата е висока, и повече обяви, които после ще коригират цената. Сравнявайте всяка нова обява с квартала ѝ, не с първото впечатление.

По-малки с няколко квадрата

Медианната площ на новите обяви е 100 кв.м, на наличните 106 кв.м. Разликата от 6 квадрата не е много, но е последователна с всичко останало. Повече стари сгради значи повече тристайни от 80-те с малки спални и обща площ под 100 кв.м. Новото строителство, където застроената площ включва и общите части, е по-слабо представено.

Практическият извод е за филтрите. Ако търсите от 110 кв.м нагоре, новите обяви ще са малко и сравнително по-често в строеж. Ако търсите до 95 кв.м, ще виждате нови предложения почти всеки ден, но те и изчезват бързо. Слагайте известие в сайта за обяви и проверявайте сутрин.

При новите обяви в стари сгради поискайте разпределението още при първото обаждане. В тристаен от 80-те разликата между две спални по 9 и по 12 кв.м се вижда само на скицата, а обявената площ я скрива. Ако продавачът няма скица, нотариалният акт обикновено описва помещенията.

Кога се очаква Акт 16 при новите в строеж

Сред 180 нови обяви в строеж най-често е обещан 2027 г. (80), следван от 2026 г. (52) и 2028 г. (41). След 2028 г. почти няма нищо. Това са годините, които пише продавачът, а не разрешението за ползване. Колко струва всяка година чакане спрямо готовото, сме сметнали в статията за годината на завършване.

Къде излизат най-много нови обяви

кв. Център е далеч начело с 90 обяви. Внимавайте с това число. Там за двете седмици изчезнаха 43,2% от наличните обяви и се появиха нови за 76,3% от тях. Подобна въртележка рядко е пазар, който кипи. По-често е една и съща група апартаменти, които сменят агенции и телефони. За дублите в един момент писахме в статията за един тристаен в няколко обяви. Извън центъра по-забележими са кв. Оборище, кв. Банишора, кв. Драгалевци и кв. Стрелбище.

Как да реагирате на нова обява

Как да водите такава таблица, без да се объркате от преобявяванията, обясняваме в ръководството за проследяване на цени. Ако предпочитате да ви пращаме новите обяви по вашите критерии, опишете ги в заявката.

Оценка на редакцията: новите обяви като източник на избор

Често задавани въпроси

Квартали и цени

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

• кв. Център€3 445/кв.м
• кв. Оборище€3 568/кв.м
• кв. Банишора€2 333/кв.м
• кв. Драгалевци€2 792/кв.м
• кв. Стрелбище€3 521/кв.м
• кв. Редута€2 989/кв.м
• кв. Люлин 10€1 954/кв.м
• кв. Младост 2€2 537/кв.м
• кв. Младост 3€2 824/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Тристаен в панел или ЕПК
• Един тристаен, няколко обяви
• Годината на завършване и цената
• Какви тристайни изчезват
• Свалени цени за 15 дни
• Как да следите цената сами

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

• Обявата сменя агенцията: същият тристаен, друг телефон73 обяви за тристаен изчезват и се връщат за 15 дни със същата площ и етаж, но друг телефон. 53…
• Цените на тристайни по квартали: какво се промени за 15 дниВ 69 квартала проследихме едни и същи обяви за 15 дни. Средната промяна е −0,15%, най-голям спад…
• Възрастта на сградите по квартали: къде тристайният е стар и къде новМедианната година на завършените сгради с тристайни в София е 2008. В 90 квартала тя е от 50-те…
• Тристаен под наем с паркомясто или гараж: надбавката в наема и какво да пише в договораСамо 108 от 2 700 обяви за наем на тристаен споменават паркомясто или гараж. Сдвоено в 28…