Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Цените на тристайни по квартали: какво се промени за 15 дни

Взехме 69 квартала с поне 30 обяви, които открихме и в двата скрейпа, и сметнахме средната промяна на цената на същите апартаменти. Градското средно е −0,15%, а най-голямото поевтиняване е в Слатина: −1,32%. Това не е индекс на сделки, а движение на офертите.
Заявка без посредник Ипотечен калкулатор
Какъв тристаен търсите?

Какво мери това число и какво не

Индексите на цените на жилищата обикновено се смятат от сделки. Ние нямаме сделки, имаме обяви, и затова мерим нещо по-тясно: как продавачите на едни и същи тристайни промениха исканата цена за 15 дни. Квартал влиза в таблицата, ако поне 30 от обявите му са открити и на 17.09.2026, и на 02.10.2026. Такива са 69 квартала.

69квартала и града с поне 30 проследени обяви
−0,15%средна промяна на всички проследени обяви
6квартала без нито една промяна на цената
7 от 69квартала без нито едно намаление

Средната промяна в квартала е средно аритметично на всички проследени обяви, включително тези без промяна. Затова числата са малки: повечето апартаменти просто стоят на същата цена. Това не значи, че кварталът не се движи. Значи, че две седмици са кратко време за офертите.

Къде офертите слязоха и къде се качиха

Средна промяна на цената на едни и същи обяви за 15 дни

Квартали с поне 30 проследени обяви, 17.09.2026 → 02.10.2026. Офертни цени.

Начело на списъка е кв. Слатина със −1,32%. На медианен тристаен там, около €250 000, това са малко над €3 300 средно на апартамент. Следват гр. Елин Пелин и кв. Център. В Центъра промяната е по-широка: 10 от 67 проследени обяви свалиха цената и нито една не я вдигна.

В другия край са кв. Толстой, кв. Люлин 10 и кв. Кръстова вада, с промяна от десети от процента нагоре. Там повишенията са предимно в строящи се сгради, което разглеждаме в повишените цени.

Средното на квартала често е една обява

Отваряме Слатина. От 32 проследени тристайни само 3 промениха цената, всичките надолу. Едното намаление е от €366 000 на €280 000, −23,5% за апартамент от 122 кв.м в строеж. Друго е от €350 000 на €290 000 в сграда отпреди 1990. Махнете тези две и кварталът е почти неподвижен.

Затова гледайте не само знака, а и броя. Квартал със средно −0,3% от десет промени казва повече от квартал с −1% от една. В графиката горе двете изглеждат еднакво сериозни, в действителност не са. Има и обратен капан. Квартал без промени може да има обяви, които стоят от месеци и чиито собственици просто не влизат в сайта. Те не са по-твърди от другите, а по-бавни, и при разговор често отстъпват повече, отколкото таблицата подсказва.

В Елин Пелин е същото: 2 промени от 30 обяви, като едната е от €194 580 на €162 150. Затова наричаме това движение на офертите, а не поевтиняване на квартала.

Колко от проследените обяви промениха цената, по квартали
3 от 32
Слатина
2 от 30
Елин Пелин
10 от 67
Център
11 от 66
Изток
10 от 180
Кръстова вада
8 от 172
Овча купел

Делът на обявите с някаква промяна, нагоре или надолу.

В Центъра и в кв. Изток промени има при около една шеста от обявите, и там средното стъпва на повече случаи. В кв. Кръстова вада от 180 проследени са се движили 10, в кв. Овча купел 8 от 172, и в двата квартала повечето промени са нагоре.

Кварталите, в които нищо не помръдна

В 6 от 69 квартала нито една от проследените обяви не промени цената за двете седмици. В 7 квартала нямаше нито едно намаление. Това не е знак за силен пазар. По-скоро казва, че продавачите там не бързат или че обявите им са пуснати наскоро и още не са стигнали до момента, в който се преразглежда цената.

При намаленията делът е по-показателен от средното. В кв. Изток 15,2% от обявите свалиха цената, в кв. Център 14,9%, в кв. Борово 12,1%. Подробно в свалените цени за 15 дни. Скоростта, с която обявите изчезват и се появяват по квартали, е друга мярка, описана в бавни и бързи квартали.

Как да ползвате числото за своя квартал

Средна промяна от −1,32% не е аргумент за пазарлък. Аргумент е конкретната обява: колко е над медианата на квадрат в квартала, от колко време стои и дали вече е отстъпвала. Таблицата по квартали е по-полезна като предупреждение. Ако в квартала ви почти нищо не се движи, не очаквайте продавачът да свали цената сам.

Колко евро е промяната в квартала ви

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

По подразбиране калкулаторът е настроен за Слатина. Сменете цената и процента с тези на вашия квартал от графиката горе. Медианите по квартали са в цените на тристаен в София, а колко се разминават цените в един квартал, в пазарлъка и разсейването на цените. Съседните квартали понякога се различават повече, отколкото всеки се е движил за двете седмици, вижте съседни квартали, различни цени.

Преди да направите извод за квартала

Четете промяната по квартал внимателно

0 / 6

Ако искате да видите кои обяви в квартала ви са се движили и как, напишете в заявката. Целият отчет за двете седмици е в отчета 17.09–02.10.

Оценка на редакцията: промяната по квартали за 15 дни

2,6от 5

Оценка на редакцията: промяната по квартали за 15 дни

Полезна като картина на търпението на продавачите, слаба като мярка за поевтиняване. Почти навсякъде движението е в десети от процента и често идва от една-две обяви.

  • Покритие★★★★★

    69 квартала и града с поне 30 обяви.

  • Сила на сигнала★★★★★

    Средно −0,15%, най-много −1,32%.

  • Устойчивост на единични обяви★★★★★

    Едно голямо намаление мести средното на квартала.

  • Сравнимост между квартали★★★★★

    Същият метод, но различен брой промени.

  • Полза за купувача★★★★★

    Показва къде продавачите изобщо отстъпват.

Предимства

  • Едни и същи обяви, не различни медиани
  • Ясни прагове за включване
  • Показва и неподвижните квартали

Слабости

  • Само 15 дни
  • Офертни цени
  • Средното е чувствително към една обява

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

  • Кои документи да поискате
  • Само обяви, които още са активни
  • Приемаме и заявки от продавачи
Заявка без такса

Често задавани въпроси

Кой квартал поевтиня най-много за 15 дни?

Слатина, със средна промяна −1,32% на проследените обяви. Числото идва от 3 промени сред 32 обяви, затова е повече анекдот, отколкото тенденция.

Има ли квартали, където офертите поскъпнаха?

Да, с десети от процента: Толстой, Люлин 10 и Кръстова вада. Повишенията там са предимно в сгради в строеж.

Това индекс на цените на жилищата ли е?

Не. Индексите се смятат от сделки. Тук сравняваме исканата цена на едни и същи обяви в два момента, петнайсет дни един от друг.

Защо числата са толкова малки?

Защото повечето обяви не променят цената. В цялата извадка 5% свалиха и 1,3% вдигнаха цената, а средното включва и всички без промяна.

Колко квартала влизат в сравнението?

69, с поне 30 обяви, открити и в двата скрейпа. Кварталите с по-малко обяви не включихме, защото там една промяна би изкривила средното още повече.

Какво значи квартал без нито една промяна?

Всички проследени обяви там стояха на същата цена за двете седмици. Такива са 6 квартала. Това говори за търпеливи продавачи, не за силно търсене.

Мога ли да използвам това в пазарлъка?

По-добре използвайте конкретната обява: колко е над медианата на квадрат в квартала и дали вече е отстъпвала. Средната промяна в квартала е твърде малка, за да бъде аргумент.

Колко често ще обновявате таблицата?

Планираме нови скрейпове по същия метод. С по-дълъг ред промените по квартали ще започнат да значат повече от шума на отделните обяви.

Откъде да започнете

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен