Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Цената и скоростта на обявата: защо и евтините, и скъпите изчезват бързо

Очаквахме евтините тристайни да изчезват бързо, а скъпите да висят. Двата скрейпа от 17.09.2026 и 02.10.2026 показват друго: обявите и под, и над цената на квартала изчезват почти двойно по-често от тези в нормата. Формата е U, а не стълба. Само едната страна на буквата вероятно означава продажба.
Изпрати заявка Ипотечен калкулатор
Какъв тристаен търсите?

Как мерим позицията на една обява

Абсолютната цена казва малко. Тристаен за €300 000 е евтин в един квартал и скъп в друг. Затова за всяка обява сметнахме колко е цената ѝ на квадрат спрямо медианата в нейния квартал и я сложихме в една от три групи: под −10%, в рамките на ±10% и над +10%. После проверихме коя обява на 02.10.2026 още стои и коя е изчезнала.

Пример с кръгли числа. Тристаен от 100 кв.м за €300 000 струва €3 000/кв.м. В кв. Лозенец, където медианата е €3 902/кв.м, тази обява е −23,1% спрямо квартала и попада в евтината група. В кв. Младост 1 (€2 778/кв.м) е +8%, още в нормата. В кв. Люлин 9 (€1 876/кв.м) същата сума е +59,9% над квартала. Една цена, три различни сигнала.

15,4%изчезнали при обяви под −10% от квартала
8,4%изчезнали при обяви в ±10%
15,8%изчезнали при обяви над +10%

Медианата на квартала е от септемврийския скрейп и включва всички тристайни, нови и стари. Затова обява над +10% не е непременно надценена. Може да е в нова сграда в стар квартал или с ремонт, който си струва. Големите квартали с таван на извадката не влизат. Темповете са за 15 дни.

Буквата U

Изчезнали обяви за 15 дни по позиция спрямо квартала
15,4%
под −10%
8,4%
±10%
15,8%
над +10%

5 697 обяви в квартали без таван на извадката.

В средата, където са 2 847 обяви, изчезва по-малко от една на десет. В двата края изчезва около една на шест или седем. Разликата между краищата е под половин пункт, между края и средата почти двойна. Ако гледахме само абсолютните цени, щяхме да видим нещо подобно, но по-размито. Спрямо квартала картината е по-остра.

Два края, две различни истории

Евтината за квартала обява вероятно си отива, защото някой я купува. Тя е изгодна, телефонът звъни, апартаментът се капарира. Скъпата си отива по друга причина. Продавачът я сваля след седмици тишина, обявата изтича, агенцията сменя ръцете или собственикът решава да я пусне наново по-ниско. От 73 обяви, които открихме изчезнали и после появили се с друг телефон, 10 бяха с по-ниска цена.

Под −10% от квартала

Изчезват 15,4% за 15 дни. Най-вероятното обяснение е продажба или капаро, но тук е и делът на грешките в обявите.

В рамките на ±10%

Изчезват 8,4%. Пазарната цена, която никой не бърза да купи, нито да оттегли.

Над +10% от квартала

Изчезват 15,8%. Смесица от оттегляне, изтичане, преобявяване и продажби на апартаменти с реална премия.

Данните не казват кое кое е. Затова не пишем, че скъпите се продават бързо. Пишем, че изчезват бързо. Тази разлика се губи в почти всеки коментар за пазара, който смята изчезналите обяви за продажби. Как изглежда смяната на агенцията във времето, разказваме в статията за обявите, които сменят агенцията.

Скъпите свалят, преди да изчезнат

Втори сигнал идва от обявите, които останаха. Сред тях скъпите за квартала поевтиняват по-често.

Обяви, които изчезнаха или свалиха цената за 15 дни
  • под −10%
    19,2%
  • ±10%
    13,1%
  • над +10%
    22,6%

Грубо сбор от дела на изчезналите и дела на намалените. Двата дяла са сметнати върху малко различни бази.

Над +10% от квартала 6,8% от обявите вече са с по-ниска цена, под −10% само 3,8%. Ако съберем изчезналите и намалените, около 22,6% от скъпите обяви са помръднали за две седмици. В средата това са 13,1%. Скъпата обява е нестабилна. Тя или ще поевтинее, или ще изчезне, и понякога и двете. Свалените цени са събрани в отделен анализ.

Средата е бавна и това е добре

За купувача най-полезният извод е за средата. Обява, която е в рамките на квартала, рядко изчезва за една седмица. Имате време да отидете на оглед, да поискате документите и да проверите какво стои зад цената. Пазарлъкът там е по-труден, защото продавачът няма причина да бърза. Колко широко е разсейването на цените във всеки квартал, може да видите в статията за пазарлъка.

При евтината обява логиката е обратна. Ако е под квартала с над 10%, проверете бързо защо. Част от тези обяви са твърде евтини с причина, която не е написана, но друга част наистина са добра цена. Изчакването тук е скъпо.

Сметнете позицията на обявата

Къде е обявата спрямо квартала

Корекциите се въвеждат с минус за отстъпка. Резултатът е офертен ориентир, не оценка от лицензиран оценител.

Сложете медианата на квадрат на квартала от страницата му в сайта и площта от обявата. Ако обявената цена е над горния край на диапазона, вероятно е в групата над +10%. Там шансът за намаление е най-висок, но и шансът обявата да изчезне без сделка. Тристаен от 107 кв.м по градската медиана на квадрат струва около €263 000. По-подробно как да коригирате за етаж, площ и етап на строеж, обясняваме в статията за оценка на тристаен сами. Какви сгради и площи изчезват най-бързо, е в анализа на изчезналите обяви.

Как да действате според позицията на обявата

0 / 6

Ако искате да сравним конкретна обява с квартала ѝ, изпратете я чрез заявката.

Оценка на редакцията: цената като сигнал за скоростта на обявата

3,4от 5

Оценка на редакцията: цената като сигнал за скоростта на обявата

Позицията спрямо квартала предсказва движение, но не и посоката му. Евтината обява изисква бързина, скъпата търпение, а средната дава време за проверка.

  • Бързина при евтините обяви★★★★★

    15,4% изчезнали за 15 дни.

  • Нестабилност на скъпите обяви★★★★★

    Около 22,6% изчезнали или намалени.

  • Време за мислене в нормата★★★★★

    Само 8,4% изчезнали.

  • Яснота какво значи изчезването★★★★★

    Не различаваме продажба от оттегляне.

  • Полза за пазарлъка★★★★★

    Скъпата обява е по-податлива, но може и да изчезне.

Предимства

  • Сравнява с квартала, не с града
  • Свързва цената с поведението на продавача
  • Дава различен съвет за всяка група

Слабости

  • Медианата смесва нови и стари сгради
  • Изчезване не е продажба
  • Само две седмици данни

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

  • Достатъчни са име и телефон
  • Панел, тухла или ново строителство
  • Без такса и без договор
Искам подбор

Често задавани въпроси

Кои обяви за тристаен изчезват най-бързо?

И евтините, и скъпите за квартала. Под −10% от медианата изчезват 15,4% за 15 дни, над +10% 15,8%, а в рамките на ±10% само 8,4%.

Изчезналата скъпа обява продадена ли е?

Не знаем. Може да е продадена, но може да е оттеглена, изтекла или пусната наново от друга агенция. Данните показват изчезване, не сделка.

Какво значи „над +10% от квартала“?

Цената на квадрат на обявата е с повече от 10% над медианата на тристайните в същия квартал. Това може да е надценка, но и нова сграда или добър ремонт в стар квартал.

Скъпите обяви свалят ли цената?

По-често от другите: 6,8% от обявите над +10% поевтиняха за 15 дни, срещу 3,8% при евтините. Повечето обаче не мърдат.

Колко време имам за обява на нормална цена?

Обикновено повече. В средата изчезват 8,4% от обявите за две седмици, тоест повечето още стоят. Това е ориентир за групата, не обещание за конкретен апартамент.

Как да разбера медианата на квартала?

Тя е на страницата на всеки квартал в сайта, в евро на квадратен метър. Сравнявайте с нея, а не с градската медиана.

Защо някои квартали не са включени?

В 9 големи квартала imot.bg показва около 240 обяви и там обява може да изпадне от извадката, без да е мръднала. Изключихме ги.

Ще поевтинее ли скъпата обява, ако изчакам?

Може, но не е сигурно. Рискът е тя да изчезне, без да разберете защо. Ако ви харесва, по-добре попитайте продавача директно за гъвкавост.

Откъде да започнете

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен