Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Тристайните в София за 30 дни: пет снимки на обявите и какво показват

На 17.10.2026 свалихме обявите за тристайни от imot.bg за пети път и така затворихме първия пълен прозорец от 30 дни. От 5 418 обяви от първата дата в кварталите без таван на извадката липсват 22,7%, а списъкът като цяло почти не е по-къс. Медианата е €265 000, но същите 5 308 обяви са средно с 0,4% по-евтини, отколкото в началото.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Пета снимка и кръгъл месец

Четирите снимки до 13.10 покриха 26 дни и ги събрахме в месечния отчет от 13 октомври. Петата, от 17.10, затваря прозорец от точно 30 дни. Тя не е просто още една точка на графиката. С пет дати можем да броим колко обяви влизат и колко излизат във всеки период, колко месеца би стигнал списъкът и дали по-старите обяви живеят по-дълго от новите. Правилото за „същата обява“ е старото: квартал, площ, етаж, етажност, година на сградата и телефон. Съвпаднат ли и шестте, обявата е една. Различи ли се дори телефонът, за нас е друга. Слабите места на този ключ са описани в как правим анализа на обявите.

8 059 → 7 994сурови обяви за тристаен на 17.09 и на 17.10

5 418 → 5 382наличност в кварталите без таван

5 308обяви, налични на всяка от петте дати

11квартала с таван от около 240 обяви

В 11 големи квартала порталът поне веднъж реже списъка около 240. Сред тях са кв. Младост 4, кв. Дружба 1, Дружба 2 и кв. Малинова долина. Там обява може да падне от видимата част, без никой да я е махал. Затова изчезването, притокът и месеците предлагане се смятат само в останалите квартали. Още едно правило, което ще повтаряме до втръсване: пет снимки не са дневни данни. Какво се е случило между две дати, не виждаме.

Влизат почти колкото излизат

Излезли и влезли обяви на ден, по периоди

изход 17.09–02.10
47,3
изход 02.10–06.10
72
изход 06.10–13.10
70,1
изход 13.10–17.10
79,8
вход 17.09–02.10
46,8
вход 02.10–06.10
82
вход 06.10–13.10
66,7
вход 13.10–17.10
68,5

Квартали без таван. Периодите са 15, 4, 7, 4 дни, затова сравнявайте числата на ден, не общите.

За 30 дни от списъка са излезли 1 807 обяви, а са влезли 1 771. Наличността мина от 5 418 на 5 382, тоест с 36 по-малко. Около една трета от обявите са сменени, а броят им е почти същият. Прилича на ескалатор: стъпалата се въртят, височината стои. На ден изходът расте от 47,3 в първите 15 дни до 79,8 в последните четири. Не бързайте с извода за ускорение. При дълъг интервал обява, която се е появила и изчезнала между двете дати, изобщо не попада в броенето, затова първият период подценява и входа, и изхода. Разбивката по периоди и сегменти е в притока и оттока на обявите, а съдбата на новите обяви след появата им в кохортите на новите обяви.

Четири месеца и половина, ако темпът се запази

От 5 418 обяви, налични на 17.09, на 17.10 не намираме 1 229. Това е 22,7% за месец. Ако списъкът се топеше със същия темп и нищо ново не влизаше, щеше да свърши за около 4,4 месеца. Такова число се нарича „месеци предлагане“ и го разказваме простичко в колко месеца предлагане има. Думата „изчезнала“ тук върши много работа. Тя събира продадените, но и спрените, изтеклите, преобявените с друг телефон и мигащите, които се връщат след седмица. Значи 4,4 месеца е оптимистичен ориентир, долна граница на времето за продажба. Реалното време вероятно е по-дълго, колко точно, данните не казват.

Месеци предлагане по сегмент на сградата

в строеж
6,2 мес.
ново, завършено (2015+)
5 мес.
от 1990–2014 г.
3,4 мес.
преди 1990 г.
3,1 мес.
без посочена година
3,6 мес.

Наличност на 17.09 ÷ изчезнали до 17.10. Изчезнала обява не е непременно продадена, затова това е долна граница на срока.

Сградите отпреди 1990 г. са на 3,1 месеца, строящите се на 6,2. По квартали разликите стават огромни: от 1,8 в кв. Център, където обявите се въртят необичайно силно (ротацията в Център), до 27 в кв. Връбница 1, където от 27 обяви е изчезнала една. Медианният квартал е на 4,7 месеца (месеците по квартали). Бюджетът почти не мести числото, площта го мести: под 80 кв.м са 3 месеца, над 120 кв.м над пет (месеците по бюджет и площ).

Медианата стои, същите обяви слизат на пръсти

Медианната поискана цена е €265 000 при €262 250 в началото. Квадратът е €2 492/кв.м срещу €2 476/кв.м. Спрямо 13.10 медианата не е помръднала. Тези числа описват различни кошници обяви, затова за цените казват малко. По-честното сравнение е на обявата със самата нея. 5 308 тристайни присъстват на всичките пет дати. Средно те струват с 0,4% по-малко, отколкото на 17.09. По-ниска цена имат 532, по-висока 122, а 4 654 са на същата цена като в началото. Стъпките и защо последните дни са най-тихи, разглеждаме в индекса за 30 дни. Версията за 26 дни е в индекса на офертите за месец.

Средна промяна на същите обяви при всяка нова снимка

до 02.10 (15 дни)
−0,1%
до 06.10 (4 дни)
−0,1%
до 13.10 (7 дни)
−0,1%
до 17.10 (4 дни)
−0%

5 308 обяви, налични и на петте дати. Офертни цени.

В четирите дни 13.10–17.10 108 от 6 943 проследени обяви свалят цената, по 0,39% на ден. Седмицата преди това беше по-активна, с 0,53% на ден. Медианата на намалението е −3,6%, а 38 обяви вдигат (четирите дни 13–17 октомври). Новите обяви са по-нервни. От 702, появили се на 02.10, до 17.10 свалят 69, с темп 0,66% на ден срещу 0,35% при обявите от първата дата (първото намаление на новата обява).

Колкото по-стара обявата, толкова по-упорита

Дял изчезнали между 13.10 и 17.10, по възраст на обявата

16,1%

нова на 13.10

нова на 06.10

6,4%

нова на 02.10

4,1%

от 17.09

За четири дни. Само квартали без таван на извадката.

От обявите, видени за първи път на 13.10, четири дни по-късно липсват 16,1%. От тези, които стоят от 17.09, само 4,1%. Това е ефектът „Линди“: обява, преживяла месец, вероятно ще преживее и следващата седмица. Обяснението е прозаично. Бързите сделки, грешните публикации и дублите отпадат рано, а остават трудните жилища и търпеливите продавачи. Кохортите казват същото с други числа. От новите на 02.10 след 15 дни остават 71,1%, а обявите от 17.09 на своя 15-и ден бяха 86,9%. Съставът на оцелелите се измества към новото: в строеж са 44,7% от тях срещу 29,1% при изчезналите, а медианната площ е 107 срещу 100 кв.м (какво остава на пазара). Големите сгради с поне осем обяви губят 11,9% от тях за месеца, единичните 20,4% (големите проекти и скоростта).

Метро, разстояние, паркове: скоростта е упорито равна

Дял изчезнали за 30 дни по признак на мястото
Признак	Група	Изчезнали	Месеци
Метро	станция в квартала / без метро	23,1% / 21,7%	4,3 / 4,6
Разстояние	0–3 км / 5–7 км / над 10 км	25,8% / 20% / 25,7%	3,9 / 5 / 3,9
Услуги на км²	малко / средно / много	22,9% / 21,1% / 24%	4,4 / 4,7 / 4,2
Паркове, готови сгради	малко / много	23,7% / 28,3%	4,2 / 3,5
Етажност	до 4 / 5–8 / 16+	26,9% / 21,1% / 27,3%	3,7 / 4,7 / 3,7
Строеж в квартала, готови сгради	под 20% / 20–50% / над 50%	29% / 26% / 28,2%	3,4 / 3,8 / 3,5

Сложим ли скоростта до признаците на мястото, повечето разлики остават в два-три пункта. Станция в квартала дава 23,1% изчезнали, липсата на метро 21,7% (метрото и скоростта). Разстоянието рисува буквата U: най-бързи са централните и най-далечните места, най-бавен е поясът 5–7 км (разстоянието и скоростта). Гъстотата на ежедневните услуги почти не помага (удобствата и скоростта). Паркът започва да значи нещо едва при готовите сгради (парковете и скоростта). Ниските кооперации до четири етажа вървят по-бързо от блоковете с 5–8 етажа (етажността и скоростта). Строежът наоколо не „изяжда“ старите обяви (новото в квартала и старите обяви). Панелните комплекси са средно на 4,7 месеца, но кв. Овча купел 1 е на 8,3 (панелните комплекси за месец). Южните квартали се движат с градския темп, а свалят цени по-често: 15,1% от обявите срещу 10,6% средно (южните квартали за месец).

Как да четете отчета, без да се подведете

Месецът дава на купувача две неща. Първо, около една пета от обявите се махат за 30 дни, при старите сгради почти една трета. Второ, свалената цена остава изключение, а не правило. Ако чакате намаление на конкретна обява, шансът тя просто да изчезне е по-голям. Как да мислите за този избор, сме описали в да чакате ли намаление.

Преди да цитирате числата от 30-те дни

0 / 6

Цените са поискани в обявите, не платени при сделка
Изчезнала обява не значи продаден апартамент
Месеците предлагане са оптимистичен ориентир: реалното време за продажба вероятно е по-дълго
Пет снимки не показват какво става между датите
В 11 квартала с таван от около 240 обяви изчезване не се мери
Медианата се мени и когато се смени съставът на обявите

Ако търсите в определен квартал, например кв. Гео Милев или кв. Люлин 2, опишете бюджета си в заявката. Ще получите подбрани актуални обяви и бележка как са се движили през месеца.

Оценка на редакцията: пазарът на тристайни за 30 дни

2,8от 5

Оценка на редакцията: пазарът на тристайни за 30 дни

Спокоен месец: голяма подмяна на обявите при почти същата наличност, рядки и малки намаления, бавно оттичане на строящото се. Най-полезни са сравненията на едни и същи обяви, не медианата.

Шанс за намаление за месец★★★★★
532 от 5 308 обяви са по-евтини след 30 дни.
Риск обявата да изчезне★★★★★
22,7% за месец, при старите сгради 31,9%.
Стабилност на наличността★★★★★
5 418 → 5 382 обяви за 30 дни.
Сила на местните признаци★★★★★
Метро, паркове и услуги местят скоростта с два-три пункта.
Надеждност на измерването★★★★★
Строг ключ, но пет точки, офертни цени и 11 квартала с таван.

Предимства

Пет снимки на едни и същи обяви за 30 дни
Разделя притока, оттока и промяната на цените
Свързва всички 20 анализа от партидата

Слабости

Офертни цени, без сделки
Изчезването не различава продажба от спиране
Нищо не се вижда между датите

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

Връщаме отговор до един работен ден
Достатъчни са име и телефон
Панел, тухла или ново строителство

Търся тристаен

Често задавани въпроси

Колко обяви за тристаен изчезват за 30 дни?

22,7% от обявите от 17.09 в кварталите без таван липсват на 17.10. Част от тях са продадени, но други са спрени, изтекли или преобявени, затова това не е брой сделки.

Свива ли се предлагането на тристайни?

Почти не. Наличността мина от 5 418 на 5 382 обяви, защото за месеца влязоха 1 771 нови срещу 1 807 излезли.

Поевтиняха ли тристайните за месеца?

Обявите, налични на петте дати, са средно с 0,4% по-евтини. Медианата се е качила от €262 250 на €265 000, но това е смяна на състава, не поскъпване.

Какво значи 4,4 месеца предлагане?

Толкова време би стигнал днешният списък, ако обявите изчезват с темпа от последния месец и не идват нови. Понеже изчезналите включват и непродадени, числото е оптимистично и реалното време за продажба вероятно е по-дълго.

Кои тристайни стоят най-дълго в обявите?

Строящите се: при тях месеците предлагане са 6,2. При сградите отпреди 1990 г. са 3,1, почти два пъти по-малко.

Ускорява ли се свалянето на цените?

Не. В последните четири дни свалят 0,39% от обявите на ден, при 0,53% в седмицата преди това. Периодите са кратки, затова е наблюдение, не тенденция.

Новите обяви по-бързо ли изчезват?

Да. От видените за първи път на 13.10 за четири дни изчезват 16,1%, от стоящите от 17.09 само 4,1%.

Защо някои големи квартали ги няма в сметките?

В 11 квартала imot.bg показва до около 240 обяви. Там обява може да изпадне от видимото, без да е махната, и затова не я броим за изчезнала.

Районите от тази статия

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →