Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Приток и отток: колко обяви за тристаен влизат и излизат всеки ден

Между 17.09.2026 и 17.10.2026 в кварталите без таван на извадката влязоха 1 771 нови обяви за тристаен и излязоха 1 807. Наличността се смали само с 36. Под почти неподвижното число тече силна подмяна, и най-силна е при старите сгради.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Вана с отворен кран и отпушен канал

Представете си вана с отворен кран и отпушен канал. Нивото стои почти на едно място, но водата вътре се сменя. Списъкът с тристайни прилича на нея. На 17.09 имаше 5 418 обяви, после 5 411, 5 451, 5 427, 5 382. Най-голямото отклонение от началото е 36 обяви, под един процент. През същия месец обаче излязоха 1 807 обяви, а влязоха 1 771. Брутно това е около една трета от наличността. Нетно е минус 36. Двете числа разказват различни истории и трябва да се гледат заедно.

1 771влезли обяви за 30 дни

1 807излезли обяви за 30 дни

−36нетна промяна на наличността

59нови обяви на ден средно

Тук „излязла“ значи само, че обявата я няма на следващата дата. Може да е продадена. Може и да е спряна, изтекла или да се върне с друг телефон. Всичко по-долу е за обяви, не за сделки.

Четири периода с различна дължина

Вход и изход на обяви по периоди, квартали без таван
Период	Дни	Наличност в началото	Излезли	Влезли	Нетно	Изход на ден	Изход, % на ден
17.09–02.10	15	5 418	709	702	−7	47,3	0,87%
02.10–06.10	4	5 411	288	328	+40	72	1,33%
06.10–13.10	7	5 451	491	467	−24	70,1	1,29%
13.10–17.10	4	5 427	319	274	−45	79,8	1,47%

Изходът на ден расте от 0,87% от наличността в първите 15 дни до 1,47% в четирите дни до 17.10. Входът също се качва, от 46,8 до 68,5 обяви на ден, но по-малко. В последния период изходът изпреварва входа най-ясно: минус 45 за четири дни. Преди да го наречем ускорение, една неприятна подробност. Колкото по-дълъг е интервалът, толкова повече обяви се появяват и изчезват между двете снимки, без да ги видим. В 15-дневния период такива „невидими“ обяви са най-много, затова и входът, и изходът там са подценени. Пет снимки не са дневни данни и сравнението на ден между 15 и 4 дни е наклонено в полза на кратките периоди.

Излезли обяви на ден по периоди

47,3

17.09–02.10

02.10–06.10

70,1

06.10–13.10

79,8

13.10–17.10

Дългият първи период крие обявите, които са се появили и изчезнали между двете дати.

Старото тече, строежът стои

Брутен изход за 30 дни като дял от наличността на 17.09

в строеж
20,8% (464 от 2 231)
ново, завършено (2015+)
30,6% (271 от 887)
от 1990–2014 г.
44,8% (233 от 520)
преди 1990 г.
48,9% (511 от 1 046)
без посочена година
44,7% (328 от 734)

Сумата на излезлите за четирите периода, вкл. нови обяви, които са дошли и излезли през месеца.

При сградите отпреди 1990 г. за месец са излезли 511 обяви при наличност 1 046, почти половината. Влезли са 487. При строящите се изходът е 464 на 2 231, около една пета, и входът е почти същият. Новите завършени сгради са по средата, а групата 1990–2014 г. се върти почти като старото. Нетно старото губи 24 обяви, строежът 21, а завършеното ново печели 14. Малки числа на фона на брутното движение. Старите тристайни не изчезват от пазара, те се подменят: на мястото на всяка излязла идва друга, често също стара. Защо новата обява живее по-кратко от старата, разказваме в ефекта „Линди“, а как оцеляват отделните „випуски“ нови обяви, в кохортите на новите обяви.

Нетното лъже по-малко, но и то не казва всичко

В суров вид порталът показваше 8 059 обяви за тристаен на 17.09 и 7 994 на 17.10, разлика −65. В тези числа са и 11-те квартала с таван около 240, като кв. Младост 4 и кв. Дружба 2. Там броят е равен на тавана и нищо не казва за реалното предлагане. Затова потокът се мери само извън тях. Нетната промяна крие и смяната на обявата с нова версия на себе си. Ако агенция свали обява и я пусне отново с друг телефон, при нас това е един изход и един вход. Нетно нищо, брутно две движения. През първите 15 дни намерихме 73 такива случая (обява сменя агенцията), а мигащите обяви, които изчезват и се връщат, също пълнят и двете колони (мигащите обяви). Първото разделяне на кварталите по растящи и свиващи се, за три седмици, е в предлагането по квартали.

Какво значи потокът за купувача

Средно на ден влизат около 59 нови обяви за тристаен в кварталите, които мерим. Ако проверявате веднъж седмично, всеки път ще видите няколкостотин нови в града и, в зависимост от филтъра, от една до десетина за вас. Новите приличат на излезлите: по-малки и по-често в стари сгради (какво остава на пазара). Ако търсите стар панелен тристаен в кв. Люлин 2, точно този пазар се подменя най-бързо. При строящите се е обратното. Списъкът е дълъг и бавен, новите влизания често идват на цели листи от една сграда. Там има време, но и по-малко изненади. Профилът на новите обяви от първите две седмици е описан в новите обяви за тристаен, а месечният темп като месеци предлагане в колко месеца предлагане има.

Как да следите притока на обяви за себе си

0 / 6

Проверявам филтъра поне два пъти седмично, ако търся в стара сграда
Записвам новите обяви с площ, етаж и телефон
Познавам върнала се обява, дори с нов телефон
При строежа гледам цялата листа на сградата, не само една обява
Не броя излязлата обява за продадена
Помня, че между две проверки виждам само началото и края

Ако не искате да следите притока сами, опишете търсенето си в заявката и ще ви пращаме подходящите нови обяви, например за кв. Гео Милев или кв. Център. Обобщението на всички 30-дневни числа е в отчета за 30 дни.

Оценка на редакцията: притокът и оттокът на обявите

3,4от 5

Оценка на редакцията: притокът и оттокът на обявите

Пазарът на тристайни в обявите е в почти пълно равновесие по брой, но с голяма подмяна отдолу. Старото се сменя бързо, строящото се стои. За купувача това значи различен ритъм на следене според типа сграда.

Стабилност на наличността★★★★★
−36 обяви за 30 дни.
Подмяна при старите сгради★★★★★
Почти половината от наличността се сменя за месец.
Подмяна при строежа★★★★★
Около една пета, предимно на листи.
Нови възможности на седмица★★★★★
Около 59 нови обяви на ден в града.
Точност на дневните темпове★★★★★
Пет снимки с различни интервали.

Предимства

Показва брутното движение под нетното число
Разделя сегментите по скорост на подмяна
Дава ритъм за следене на обявите

Слабости

Преобявяването се брои като изход и вход
Дългият период крие краткоживеещите обяви
Без квартали с таван

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук

Медианите на сайта описват целия квартал. Заявката ги свива до няколко конкретни тристайни, които пасват на етажа, площта и сградата, която искате.

Попълва се за две минути
Две отделни спални, етаж, паркомясто
Подбор по квартал и бюджет

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Колко нови обяви за тристаен излизат на ден?

Средно около 59 в кварталите без таван на извадката, общо 1 771 за 30 дни. Дневната стойност варира от 46,8 до 82 по периоди.

Свива ли се предлагането?

Минимално. Наличността мина от 5 418 на 5 382 обяви, защото входът почти изравнява изхода.

Кои обяви се сменят най-често?

Тези в сгради отпреди 1990 г.: за месец излизат 511 при наличност 1 046, а влизат 487.

А новото строителство?

Строящите се се въртят най-бавно: 464 излезли и 454 влезли при наличност 2 231.

Ускорява ли се изходът?

На хартия да, от 0,87% до 1,47% от наличността на ден. Но дългият първи период крие обявите, които са се появили и изчезнали между снимките, затова част от разликата е от измерването.

Излязлата обява продадена ли е?

Не непременно. Може да е спряна, изтекла, преобявена с друг телефон или временно скрита. Броим обяви, не сделки.

Защо суровият брой обяви е различен?

Суровите 7 994 включват кварталите с таван около 240 обяви и дублите. Потокът мерим само в кварталите без таван.

Колко често да проверявам обявите?

При стари сгради поне два пъти седмично, защото подмяната там е най-бърза. При строежа веднъж седмично обикновено стига.

Квартали и цени

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →