Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Големите проекти и скоростта: обявите, които не мърдат

Групирахме новите и строящите се обяви по сграда и сравнихме големите проекти, с поне 8 обяви за тристаен, с малките, с една или две. За 30 дни в големите изчезват 11,9% от обявите, в малките 20,4%. Намаление на цената има при 0,7% срещу 5,4%.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Как разпознахме една сграда

139сгради с поне 8 обяви за тристаен на 17.09

77от тях в квартали, които можем да мерим

11,9%изчезнали за 30 дни в големите

20,4%изчезнали в сгради с 1–2 обяви

Порталът не казва в коя сграда е апартаментът. Затова групираме обявите по признаци: един и същ квартал, една и съща етажност, една и съща година на въвеждане и едно и също състояние, в строеж или готово. Гледаме само нови сгради, строящи се или въведени от 2024 г. насам.

Такава група е приближение. Понякога в нея влизат две съседни сгради на един строител с еднакъв брой етажи. Понякога един проект се разпада на две групи, защото продавачите пишат различна година. На 17 септември намерихме 139 групи с поне 8 обяви. 62 от тях са в квартали с таван на imot.bg, където не мерим изчезването, и в сметката остават 77 сгради с 1 007 обяви.

Колкото по-голяма сградата, толкова по-бавно

Изчезнали за 30 дни по брой обяви за тристаен в сградата

20,4%

1–2 обяви

19,1%

3–7 обяви

11,9%

8 и повече

Нови и строящи се сгради в квартали без таван. Обяви: 863, 1 047 и 1 007.

Малките и средните сгради се движат почти еднакво: около една пета от обявите им изчезват за месец. Големите са на друго ниво. Там изчезва малко повече от една на девет обяви. При този темп запасът на голям проект би стигнал за над осем месеца, а на малък за около пет.

От 77 големи сгради 32 не са загубили нито една обява за тристаен за целия месец. Това са над две пети от големите проекти. Не значи, че там нищо не се продава. Значи, че обявите не отразяват продажбите.

Обявата не е апартаментът

При голям проект обявата често е витрина, не конкретно жилище. Продавачът публикува по една обява за всеки тип апартамент или за всеки етаж и я държи, докато има подобни свободни. Продаденият апартамент на третия етаж се заменя мълчаливо с този на четвъртия, а обявата остава. Затова изчезването тук подценява продажбите, обратно на старите сгради, където изчезналата обява може да е изтекла, а не продадена.

Има и обратен ефект. Когато проектът е почти продаден, продавачът сваля наведнъж всички обяви и групата изчезва като блок. За месец такива случаи са малко, но те карат цифрите да скачат. Затова месеците предлагане за голям проект са най-грубият ориентир от всички в тази партида. Как се смята метриката, има в колко месеца предлагане има.

Цената в голям проект почти не мърда

Оцелели обяви с по-ниска цена след 30 дни

Сгради с 1–2 обяви
5,4%
Сгради с 3–7 обяви
5,1%
Сгради с 8+ обяви
0,7%

Повишения: 2,5% в малките, 2,4% в големите.

Почти никой голям проект не сваля цена за месец: 0,7% от оцелелите обяви, грубо една на сто и петдесет. В малките сгради намаленията са седем-осем пъти по-чести. Повишенията обаче са еднакво редки, около 2,4% и в двете групи. В 10 от големите сгради поне една обява е вдигнала цената, обикновено заедно с други от същия проект.

Ценовата листа на голям строител е решение на ниво компания, не на ниво обява. Тя се мени рядко и на стъпки, при нов етап на строежа или при пакет от продажби. Груповите повишения на зелено описахме в цените на зелено за 19 дни. Отстъпка в голям проект, ако я има, обикновено не се вижда в обявата, а се договаря в офиса за продажби.

Сравнение при равни условия

Големи срещу малки сгради, отделно за строящи се и готови
Група	Обяви	Изчезнали за 30 дни	Свалили цена
Строящи се, сграда с 8+ обяви	875	11,7%	0,5%
Строящи се, сграда с 1–2 обяви	494	18,4%	4%
Готови нови, сграда с 8+ обяви	132	13,6%	1,8%
Готови нови, сграда с 1–2 обяви	369	23%	7,4%

Сигурно си мислите, че големите просто са по-често на зелено, а на зелено всичко е бавно. Отчасти е така: 86,9% от обявите в големите сгради са в строеж срещу 57,2% в малките. Но разликата остава и когато сравним строящо се със строящо се: 11,7% срещу 18,4%. При вече въведените нови сгради е подобно, макар че там големите са само 132 обяви.

Медианният квадрат в големите проекти е €2 185, в малките €2 430. Големият проект е по-евтин на квадрат и по-рядко отстъпва. Малката сграда е по-скъпа, но по-гъвкава.

Къде са големите проекти и кога се завършват

Обяви в големите сгради по година на въвеждане

2024

2025

415

2026

364

2027

186

2028

Само сградите в квартали без таван.

Най-много големи сгради с по четири има в кв. Банишора, кв. Драгалевци, кв. Люлин 5, кв. Овча купел 1 и кв. Студентски град. Общо те са в 44 квартала. Медианната голяма сграда е с 10 обяви за тристаен, а най-голямата група стига 80, вероятно цял комплекс от няколко входа. Повечето обещават въвеждане през 2026 или 2027 г. Колко надеждни са тези години, писахме в сроковете на строежите за месец.

Какво да правите като купувач

Голям проект с много свободни апартаменти не е знак, че нещо не е наред. Но той ви дава време и избор между етажи, а това е позиция за разговор, дори когато обявата не мърда. Статичният преглед на сградите с много свободни е в много свободни тристайни в една сграда. Как реагират готовите апартаменти около големите строежи, има в новото в квартала и старите обяви.

Колко е 2% в голям проект

Цена в обявата, €Отстъпка или пакет, който искате, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Преди да подпишете в голям нов проект

0 / 6

Попитах колко от апартаментите в сградата са продадени, не колко са обявени
Сравних цената на същия тип апартамент на различни етажи
Помолих за ценовата листа на хартия и дата на валидност
Попитах дали има отстъпка при плащане по-голяма част напред
Проверих разрешението за строеж и на кой етап е сградата
Знам какво включва цената: паркомясто, мазе, такса поддръжка

Това не е правен или финансов съвет. Ако искате да сравним няколко проекта, без да се свързвате с продавача, опишете ги в заявката.

Уговорки

Цените са офертни. „Сграда“ тук е група обяви с еднакви признаци, а не проверен адрес. Пет снимки за 30 дни не са дневни данни. Изчезнала обява не е продажба, а в голям проект и останала обява не значи непродаден апартамент. Квартали с таван на портала, като Младост 4, Малинова долина и Манастирски ливади, където също има големи проекти, са извън сметката. Новите проекти от предишните седмици са в нови проекти за 3 седмици, а обзорът на новото строителство в тристаен ново строителство.

Оценка на редакцията: тристаен в голям нов проект

3,4от 5

Оценка на редакцията: тристаен в голям нов проект

Големият проект е бавен на портала и почти не пипа цените в обявите. Това дава време и избор на купувача, но отстъпката, ако я има, се търси на масата, не в обявата.

Време за решение★★★★★
11,9% от обявите изчезват за месец.
Видими отстъпки★★★★★
0,7% от оцелелите свалят цена.
Цена на квадрат★★★★★
Медиана €2 185 срещу €2 430 в малките сгради.
Избор вътре в сградата★★★★★
Медианно 10 обяви за тристаен на сграда.
Достоверност на обявата★★★★★
Обявата е витрина и може да не отразява продадените апартаменти.

Предимства

Много време и избор на етаж
По-нисък квадрат
Предвидима ценова листа

Слабости

Цената в обявата почти не мърда
Изчезването не показва продажбите
Голям риск от забава при дълъг строеж

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

Достатъчни са име и телефон
Връщаме отговор до един работен ден
Кои документи да поискате

Искам подбор

Често задавани въпроси

Колко бързо изчезват обявите в голям нов проект?

За 30 дни 11,9% в сградите с поне 8 обяви за тристаен срещу 20,4% в сградите с една или две.

Свалят ли цена големите строители?

Рядко в обявата. Само 0,7% от оцелелите обяви в големите сгради са по-евтини след месец, при 5,4% в малките.

Значи ли това, че големите проекти се продават зле?

Не. В голям проект обявата често е витрина за тип апартамент и остава, докато има подобни свободни. Изчезването подценява продажбите там.

Как разпознавате една сграда?

По квартал, етажност, година на въвеждане и състояние. Това е приближение: две съседни сгради могат да се слеят в една група.

Колко големи проекта има?

139 групи с поне 8 обяви на 17 септември, от тях 77 в квартали, които можем да мерим.

Разликата не е ли само заради строежа?

Отчасти. Но и при строящите се сгради големите губят 11,7% срещу 18,4% в малките.

Мога ли да пазаря в голям проект?

Често да, но отстъпката рядко се вижда в обявата. Тя се договаря при плащане, пакет или избор на етаж.

Защо липсват Младост 4 и Малинова долина?

Защото там imot.bg показва таван от около 240 обяви и изчезването не може да се мери честно.

Районите от тази статия

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →