Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Новото в квартала и старите обяви: изяжда ли едното другото

Разделихме кварталите по това колко от обявите им за тристаен са в строеж и гледахме само готовите апартаменти. За 30 дни, от 17 септември до 17 октомври, от тях изчезват 29% там, където строежът е под една пета, и 28,2% там, където е над половината. Разликата е по-малка от шума в данните.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Страхът на продавача на стария апартамент

29%готови обяви изчезнали, квартали с под 20% строеж

26%при 20–50% строеж

28,2%при 50% и повече строеж

27,3%всички готови обяви извън тавана

Срещаме го на всеки втори оглед в квартал с кранове. Собственикът на тухлен или панелен тристаен от 80-те гледа как през улицата растат три нови блока и е сигурен, че купувачите ще отидат там. Логиката звучи добре: новото е с асансьор, паркомясто и гаранция от строителя, а старото е със стара инсталация.

Пет снимки на обявите за един месец не потвърждават този страх. Готовите тристайни в кварталите, където повече от половината предлагане е на зелено, изчезват от портала почти толкова често, колкото в кварталите без строеж. В трите групи делът е между 26% и 29%.

Как разделихме кварталите

Взехме всички квартали с поне 15 обяви за тристаен на 17 септември. За всеки сметнахме какъв дял от обявите му е „в строеж“. Така излязоха 23 квартала с под 20% строеж, 35 с 20 до 50% и 35 с половината и повече. После оставихме само готовите апартаменти: въведени, стари или без посочена година.

Една обява е „същата“, ако на следващата дата съвпадат квартал, площ, етаж, етажност, година и телефон. Изчезнала е, ако на 17 октомври вече я няма. Изключихме кварталите, в които imot.bg показва таван от около 240 обяви поне в една снимка, защото там изчезването може да е просто изместване надолу в списъка. Сред тях са Бояна, Дружба 1, Дружба 2, Кръстова вада, Лозенец, Малинова долина, Манастирски ливади, Младост 4 и още три. Тъкмо някои от най-строящите се райони липсват, и това е първото ограничение на сравнението.

Готови тристайни, изчезнали за 30 дни, по дял на строежа в квартала

29%

под 20% в строеж

26%

20–50% в строеж

28,2%

50% и повече в строеж

Обяви от 17.09 в квартали без таван, налични или не на 17.10. Броят в групите: 940, 1 402, 624.

Център разваля първата колона

Най-високата стойност е в групата с малко строеж, но тя дължи част от висотата си на един квартал. кв. Център има 98 готови обяви, а за месеца от тях изчезват 56,1%. Там обявите се въртят много повече от другаде: една и съща оферта се появява и изчезва, сменя посредника, връща се. Описахме го подробно в ротацията на обявите в Център.

Без Център групата с малко строеж пада до около 25,9%. Тогава трите стойности са практически равни, а най-високата е при кварталите, които се застрояват най-много. Ако новото „изяждаше“ старото, щяхме да видим обратното.

Делът 28,2% в най-строящите се квартали се превръща в около 3,5 мес. предлагане. Това число трябва да се чете внимателно. Изчезналата обява не е задължително продадена: може да е оттеглена, изтекла или пусната отново с друг телефон. Затова темпът на изчезване е горна граница на темпа на продажбите, а месеците предлагане са по-скоро оптимистичен ориентир за това колко дълго би стоял запасът. Метриката е обяснена в колко месеца предлагане има.

Новото се бори с новото

Изчезнали за 30 дни: готови срещу строящи се обяви във всяка група

Готови, под 20% строеж
29%
На зелено, под 20% строеж
19,7%
Готови, 20–50%
26%
На зелено, 20–50%
19,7%
Готови, 50%+
28,2%
На зелено, 50%+
11,3%

Същите квартали и същият период. Строящите се обяви са отделени от готовите.

Интересното е на втория ред на всяка двойка. Обявите на зелено изчезват по-рядко навсякъде, но в кварталите, където са мнозинство, темпът им пада до 11,3%. Това са 1 119 обяви, а при този темп запасът им стига за около 8,9 мес.. В другите две групи строящите се изчезват в 19,7%.

Обяснението, което ни изглежда най-правдоподобно, е простото. Купувачът, който иска ново, сравнява ново с ново. В квартал с двадесет строежа той има двадесет ценови листи и никой проект не бърза. Купувачът на готов апартамент търси друго: да се нанесе до края на учебната година, да не плаща наем и вноска едновременно. Той рядко се колебае между панела на ъгъла и Акт 14 на съседния парцел.

Какво има в трите групи

Готовите тристайни по група квартали, 17.09 → 17.10
Група	Готови обяви	Изчезнали	Месеци предлагане	Дял преди 1990	Медиана €/кв.м	Свалили цена
под 20% в строеж	940	29%	3,4 мес.	44,5%	€3 200	18,1%
20–50% в строеж	1 402	26%	3,8 мес.	30,2%	€2 778	16,5%
50% и повече в строеж	624	28,2%	3,5 мес.	24,4%	€2 310	13,8%

Групите не са еднакви и това трябва да се каже. В кварталите със слаб строеж почти половината готови обяви са в сгради отпреди 1990 г., а квадратът е по-скъп: там са старите централни части на града. В силно строящите се квартали старите сгради са под една четвърт от готовото, а медианният квадрат е с близо €900 по-евтин.

Една подробност е в последната колона. Готовите апартаменти в кварталите с много строеж свалят цена по-рядко: 13,8% от оцелелите за месеца срещу 18,1% в старите части. Ако конкуренцията на новото ги притискаше, щяхме да очакваме повече отстъпки, не по-малко. Продавачите там като че ли не усещат натиска, за който говорят.

Седем квартала отблизо

Квартали с половина и повече строеж: колко от готовите обяви изчезват
Квартал	Дял в строеж	Готови обяви	Изчезнали за 30 дни
кв. Люлин 9	50%	44	47,7%
кв. Подуяне	55,7%	27	44,4%
кв. Обеля 1	56,5%	27	40,7%
кв. Люлин 10	55%	54	29,6%
кв. Овча купел 1	68,2%	50	22%
кв. Павлово	50%	47	17%
кв. Карпузица	59,7%	29	17,2%

Отваряме таблицата и разликите вътре в групата са по-големи от тези между групите. В кв. Люлин 9 половината предлагане е на зелено, а почти половината готови обяви изчезват за месец. В кв. Павлово и кв. Карпузица делът на строежа е същият или по-голям, а изчезват около една шеста. Строежът наоколо не определя съдбата на готовата обява.

Групите тук са по 27 до 54 обяви. Две-три изчезнали повече или по-малко местят процента с пет пункта. Затова не правим класация, а показваме разсейването. За статичната страна на темата, без училище и магазин в новите части, вижте нов квартал без инфраструктура, а за цената на готовото в такъв квартал квартала в строеж и цената на готовото.

Какво значи това за купувача

Ако търсите готов тристаен в квартал с много кранове, не разчитайте, че новото ще изтласка продавача към отстъпка. Готовите там изчезват с обичайния за града темп и свалят по-рядко. Ако търсите на зелено в същия квартал, позицията ви е по-добра: предлагането е голямо и бавно, а продавачите са много.

Преди да решите между ново и готово в един квартал

0 / 7

Преброих колко от обявите в квартала са в строеж и колко са готови
Сравнявам готовите само с готови, а строящите се само със строящи се
Проверих дали обявата на готовия апартамент е от седмици или от месеци
Знам кога реално мога да се нанеса при всеки от вариантите
Сметнах наема или лихвата за времето до Акт 16
Видях на място дали новите сгради около готовия апартамент ще му закрият гледката или слънцето
Помислих за шума и праха от строежите през следващите две-три години

Сдвоено сравнение на цената на ново и старо в един и същ квартал има в новото срещу старото в един квартал. Как реагират големите строежи, разказваме в големите проекти и скоростта. Ако искате да прегледаме и двата варианта в квартала, който гледате, опишете ги в заявката.

Какво тези числа не казват

Цените в анализа са офертни, не цени на сделки. Пет снимки за месец не са дневно наблюдение: обява, която се появи и изчезна между две дати, изобщо не я виждаме. Изчезването не е продажба. Квартали като Лозенец, Малинова долина, Манастирски ливади, Младост 4 са извън сметката заради тавана на портала. Как предлагането като цяло се подменя за месеца, има в какво остава на пазара.

Оценка на редакцията: готов тристаен в квартал с много строежи

3от 5

Оценка на редакцията: готов тристаен в квартал с много строежи

Готовият апартамент в силно строящ се квартал не стои по-дълго от средното за града. Конкуренцията на новото е реална за другите нови проекти, не за старите обяви.

Скорост на готовите обяви★★★★★
28,2% изчезват за 30 дни, колкото и в старите части.
Пространство за пазарлък при готовото★★★★★
Само 13,8% от оцелелите са свалили цена.
Пространство за пазарлък на зелено★★★★★
Строящите се обяви там изчезват едва в 11,3% за месец.
Шум и прах от строежите★★★★★
Няколко години живот до строителна площадка са реален разход за семейството.
Надеждност на извода★★★★★
Данните са за един месец и без кварталите с таван на портала.

Предимства

Готовото не губи купувачи заради новото
Повече избор на зелено в същия квартал
Цената на квадрат на готовото е по-ниска от старите части

Слабости

Продавачите на готово рядко отстъпват
Години строителство около вас
Най-строящите се квартали отчасти липсват заради тавана

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

Вноска по кредита и такси по сделката
Достатъчни са име и телефон
Собствениците са най-отгоре

Пусни заявка

Често задавани въпроси

Новото строителство пречи ли на продажбата на стар тристаен в същия квартал?

По нашите данни за 30 дни не. Готовите обяви в квартали с над половината строеж изчезват в 28,2%, а в квартали със слаб строеж в 29%, или около 25,9% без Център.

Кои обяви изчезват най-бавно?

Строящите се в кварталите, където те са мнозинство: 11,3% за месец. В останалите квартали обявите на зелено изчезват в около 19,7%.

Изчезналата обява продадена ли е?

Не непременно. Може да е оттеглена, изтекла или публикувана наново с друг телефон. Затова темпът на изчезване е горна граница на продажбите.

Какво значат „месеците предлагане“ тук?

Колко месеца би стигнал днешният запас, ако обявите продължат да изчезват със същия темп. При готовите в най-строящите се квартали това е около 3,5 мес.. Числото е груб ориентир, реалната продажба може да е по-бавна.

Защо Младост 4 и Малинова долина ги няма?

Защото там imot.bg показва таван от около 240 обяви поне в една снимка. Тогава не можем да различим изчезнала от изместена обява и кварталът отпада.

Готовите в строящите се квартали свалят ли повече цена?

Не, по-малко. За месеца 13,8% от оцелелите са с по-ниска цена срещу 18,1% в кварталите със слаб строеж.

Мога ли да ползвам това за конкретен квартал?

Само като фон. В отделен квартал групите са по няколко десетки обяви и процентът скача с пет пункта от две-три обяви.

Цените сделки ли са?

Не, това са офертни цени от обявите. Колко точно е платено, данните не показват.

Районите от тази статия

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →