Публикувано на 17 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Месеци предлагане: за колко време би се изчерпал списъкът с тристайни

„Месеци предлагане“ отговаря на прост въпрос: за колко време ще свърши днешният списък, ако от него се махат толкова обяви, колкото през последния месец, и не идват нови. За тристайните в София нашите пет снимки дават около 4,4 месеца. Уговорките около това число тежат повече от самото него.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Формулата се побира на салфетка

Вземате наличните обяви в един ден. Броите колко от тях са изчезнали месец по-късно. Делите първото на второто. На 17.09 в кварталите без таван имаше 5 418 обяви за тристаен, а до 17.10 липсват 1 229. 5 418 делено на 1 229 прави около 4,4. Същото число излиза и по-лесно: единица, делена на дела на изчезналите. При 22,7% на месец това е пак 4,4. Таблицата отдолу превежда процента в месеци. Удобна е, когато сами броите обявите в един квартал.

Как процентът на изчезналите за месец се превръща в месеци предлагане
Изчезнали за 30 дни	Месеци предлагане	Къде го виждаме
около 50%	около 2	Център, Бистрица (шумни или малки групи)
33%	3,0	тристайни от 50 до 80 кв.м
31,9%	3,1	сгради отпреди 1990 г.
22,7%	4,4	всички квартали без таван
16%	6,2	обяви в строеж
12%	8,3	Овча купел 1

Терминът идва от анализите на пазари, където се броят сключените сделки. Ние нямаме сделки. Имаме обяви, които са били там и вече ги няма. Оттук идват всички уговорки по-долу.

Защо 4,4 е най-бързият вариант, а не реалният

Обява изчезва по много причини. Продажбата е една от тях. Друга е спирането: собственикът се отказва или решава да отдава. Трета е изтичането на платения срок. Четвърта е преобявяването с друг телефон, което нашият ключ вижда като нова обява. Петата са мигащите обяви, които изчезват и се връщат: през първите 26 дни бяха 120 (мигащите обяви). Всички тези случаи вдигат дела на „изчезналите“. Значи реалният темп на продажбите е по-нисък от 22,7%, а месеците предлагане по сделки са повече от 4,4. Изчезването е горна граница на скоростта, а месеците предлагане са оптимистичен ориентир: долна граница на времето, реалното вероятно е по-дълго. Ако някой ви каже „тристайните се продават за четири месеца“, той чете метриката наобратно.

4,4месеца предлагане по изчезнали обяви

22,7%от обявите от 17.09 липсват на 17.10

5 418 → 5 382наличност в началото и в края

120обяви, които изчезват и се връщат (до 13.10)

Има и втора уговорка. Метриката приема, че нищо ново не влиза. На практика за същия месец влязоха почти толкова обяви, колкото излязоха, и списъкът стои на около 5 382. Тоест той няма да свърши след четири месеца. Числото мери темпото на оттичане, не датата, в която пазарът ще опустее. Цялата картина на входа и изхода е в притока и оттока.

Старото се върти два пъти по-бързо от строежа

Месеци предлагане по сегмент

6,2

в строеж

ново, завършено (2015+)

3,4

от 1990–2014 г.

3,1

преди 1990 г.

3,6

без посочена година

Наличност на 17.09 ÷ изчезнали до 17.10, квартали без таван.

Тристайните в сгради отпреди 1990 г. имат 3,1 месеца предлагане. При тези от 1990–2014 г. са 3,4, при обявите без година 3,6. Новите, но вече завършени, стигат 5. Строящите се изостават най-много, с 6,2. Разликата не значи непременно, че старото „се харчи“ по-лесно. Старите тристайни са по-малки и по-евтини на обща сума, но и по-често сменят агенция, телефон или текст, а всяка смяна при нас изглежда като изход. Строящите се често са част от ценова листа на цяла сграда, която стои, докато сградата не стигне Акт 16. Защо големите проекти се движат бавно, обясняваме в големите проекти и скоростта. Кои жилища изчезват първи още в първите 15 дни, видяхме в какви тристайни изчезват.

Какво значат четирите месеца за купувача

Превеждаме месечния дял в нещо по-близко до деня. Ако обявите изчезват равномерно, шансът една харесана обява да я няма след две седмици е около 11,3%. За апартамент в стара сграда е около 16,4%, за строящ се около 7,8%. Моделът е груб. Дяловете идват от един месец и не важат за конкретна обява. Срещу този риск стои шансът за намаление. От обявите от 17.09, още налични на 17.10, свалят цената 10,6%. В последните четири дни медианното намаление е −3,6%. Калкулаторът показва колко пари са това за вашата цена. Сравнете ги с риска от изчезване и с разходите за наема, който плащате, докато чакате.

Колко струва обичайното намаление в евро

Цена в обявата, €Обичайно намаление, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

В квартал с бърз оборот като кв. Гео Милев решението идва по-бързо. В квартал със строежи по края като кв. Левски В обикновено има време да видите още две-три обяви. Тези разлики са подробно в месеците предлагане по квартали.

Пазар на купувача или на продавача: по-внимателно с етикетите

В чуждите анализи често се цитира правило: под около шест месеца предлагане пазарът е на продавача, над това на купувача. Да го пренесем директно у нас би било грешка. Там месеците се смятат от сделки, ние ги смятаме от изчезнали обяви, които надценяват продажбите. Ако нашите 4,4 месеца се коригират за спрените и преобявените, реалното число по сделки би било по-голямо, но с колко, не знаем. Има и сезон. Един есенен месец не е година. Цените в обявите са поискани, а не платени, затова и „пазарът на продавача“ се вижда само по това колко рядко се свалят. Трети детайл: метриката е средна. Зад нея стоят сегменти с три и с шест месеца. По бюджет разликите са малки, по площ големи (месеците по бюджет). Обобщението на всички числа от петте снимки е в отчета за 30 дни.

Как да сметнете месеците за своето търсене

Не ви трябва скрейпър. Запишете обявите по вашия филтър в един ден: квартал, площ, етаж, цена, телефон. Месец по-късно проверете кои от тях още са там. Делите броя в началото на броя на изчезналите и имате своите месеци предлагане. Методът е като нашия, само в малко: как да следите цената сами.

Собствено броене на месеците предлагане

0 / 6

Записах поне 20 обяви по моя филтър в един и същи ден
Разпознавам обявата по площ, етаж, етажност и телефон, не само по снимките
След месец отбелязах кои липсват и кои са се върнали
Отделих строящите се от готовите, защото се движат различно
Не броя изчезналата обява за продадена
Помня, че темпът от един месец не е прогноза

Ако търсите в кв. Красно село или кв. Хаджи Димитър и не искате да броите сами, опишете какво търсите в заявката. Ще ви изпратим подбрани обяви и как са се движили за месеца.

Оценка на редакцията: месеците предлагане като инструмент

3,4от 5

Оценка на редакцията: месеците предлагане като инструмент

Полезна и лесна за смятане мярка, ако се чете правилно: показва темп на оттичане на обявите, а не срок за продажба. За тристайните в София сочи умерено бърз оборот при старото и бавен при строящото се.

Лесно ли се смята★★★★★
Наличност, делена на изчезналите за месец.
Близост до реалните продажби★★★★★
Изчезналата обява не е непременно продадена.
Полза за купувача★★★★★
Показва колко време има да реши в своя сегмент.
Разлика между сегментите★★★★★
От 3,1 до 6,2 месеца.
Устойчивост във времето★★★★★
Един есенен месец и пет снимки.

Предимства

Сравнява сегменти и квартали с едно число
Може да се смята и сами по свой филтър
Отделя бързото старо от бавното строящо се

Слабости

Надценява скоростта на продажбите
Не отчита новите обяви
Цените са офертни

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

Собствениците са най-отгоре
Две отделни спални, етаж, паркомясто
Панел, тухла или ново строителство

Заявка без такса

Често задавани въпроси

Какво са месеци предлагане?

Колко месеца би стигнал днешният списък с обяви, ако от него изчезват толкова, колкото през последния месец, и не влизат нови. При тристайните в София това е около 4,4 месеца.

Значи ли това, че тристаен се продава за 4 месеца?

Не. Изчезналите обяви включват и спрени, изтекли и преобявени, затова реалната скорост на продажбите е по-ниска. Числото е оптимистичен ориентир, а реалното време за продажба вероятно е по-дълго.

Как се смятат месеците предлагане?

Наличността в един ден се дели на изчезналите за следващите 30 дни. При нас 5 418 делено на 1 229.

При кои тристайни месеците са най-малко?

При сградите отпреди 1990 г.: 3,1 месеца. Там изчезват 31,9% от обявите за 30 дни.

А при новото строителство?

Обявите в строеж имат 6,2 месеца предлагане, завършените нови 5. Строящите се често са ценови листи на цели сгради и стоят, докато сградата е в строеж.

Ще свърши ли предлагането след четири месеца?

Не. За същия месец влязоха 1 771 нови обяви срещу 1 807 излезли и наличността остана около 5 382.

Пазар на купувача ли е при 4,4 месеца?

Правилата от чужди пазари се смятат по сделки. Нашето число е от изчезнали обяви и офертни цени, затова етикетът „пазар на продавача“ не се пренася директно.

Колко надеждно е числото?

Стъпва на пет снимки за 30 дни и на квартали без таван на извадката. Пет снимки не са дневни данни и един месец не е година, затова го ползвайте като ориентир.

Намерете своя квартал

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →