Публикувано на 13 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Кривата на оцеляване на обявите за тристаен: четири точки за 26 дни

Взехме 5 418 обяви за тристаен от 17.09.2026 и ги търсихме на още три дати. След 15 дни бяха налични 86,9%, след 19 дни 84,3%, след 26 дни 80,1%. Четирите точки показват нещо, което две не могат: кривата не пада по права линия.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Една група обяви, проследена четири пъти

Кривата на оцеляване е прост инструмент. Взимате група, в случая обявите от 17.09, и броите колко от тях са още там на всяка следваща дата. Нови обяви не добавяме. Така кривата може само да слиза или да стои, а наклонът ѝ показва колко бързо пазарът изчиства тези жилища от списъка. Броим само 5 418 обяви от кварталите, където imot.bg не реже списъка. В 11 големи квартала порталът показва около 240 обяви и една от тях може да изпадне само защото над нея са се наредили нови. Там изчезване не мерим.

Дял на наличните обяви от 17.09 по дати

100%

17.09, ден 0

86,9%

02.10, ден 15

84,3%

06.10, ден 19

80,1%

13.10, ден 26

5 418 обяви за тристаен в квартали без таван. Наличен значи видим в списъка на датата.

Най-стръмен е първият отрязък, 13,1% за 15 дни. След това кривата продължава надолу по-полегато. Между 06.10 и 13.10 отпадат още 225 обяви. За сравнение, през първите 19 дни групата губеше средно около 314 обяви на седмица. Последната седмица е по-тиха, макар и не много.

Наличните и непрекъснатите не са едно и също

На всяка дата можем да броим по два начина. Първият пита дали обявата се вижда в този ден. Вторият пита дали я е имало на всички дати дотук, без пауза. Разликата изглежда техническа. Тя обаче е цялото предупреждение за „продадените“ обяви.

Две криви за една и съща група обяви
Дата	Ден	Налични	Без прекъсване
17.09	0	100%	100%
02.10	15	86,9%	86,9%
06.10	19	84,3%	83,2%
13.10	26	80,1%	78,2%

На 13.10 наличните са 80,1%, а непрекъснатите 78,2%. Около 104 обяви са били изчезнали поне на една дата и после са се върнали. Ако бяхме гледали само втората и третата снимка, щяхме да ги броим за продадени. За тези жилища има отделен разбор в мигащите обяви. Практичният извод: ако обява, която следите, изчезне, кривата не ви казва, че е продадена. Казва ви само, че шансът да се върне не е нулев. В статията за върнатите обяви го видяхме за четири дни. С четвъртата снимка броят на мигащите обяви става повече от двойно по-голям.

Темпът на изчезване се забавя

Изчезнали на ден спрямо наличните в началото на отрязъка

17.09–02.10 (15 дни)
−0,9%
02.10–06.10 (4 дни)
−0,7%
06.10–13.10 (7 дни)
−0,7%

Само обявите от 17.09. Новопоявилите се не са включени.

В статията за живота на обявата приехме постоянен темп, защото тогава имахме две точки. Сега имаме четири и сметката се променя малко. В първите 15 дни отпадаха около 0,9% от наличните на ден, после около 0,7%, накрая около 0,7%. Ако темпът от първите 19 дни беше постоянен, на ден 26 щяхме да видим около 79,2%. Видяхме 80,1%. Разликата е малка, но има логика. Групата се пресява. Най-бързите обяви, евтини, малки, в стари сгради, си отиват в първите седмици. Остават по-упоритите: строежи с дълъг срок, скъпи жилища, оферти над пазара. Затова прогноза „половината ще изчезнат за толкова дни“ трябва да се чете като горна граница на скоростта. Четири дни в средата са кратък прозорец, така че и забавянето е наблюдение, не закон.

Строежът държи, старите сгради се топят

Налични след 26 дни по вид на сградата

строеж
85,9% от 2 231
ново, завършено
83,4% от 887
1990–2014
75,6% от 520
преди 1990
71,6% от 1 046
без година
74% от 734

Дял от обявите на 17.09, налични на 13.10.

Най-полегата е кривата на строящите се: 91,3% след 15 дни, 85,9% след 26. Обявата на зелено често стои, докато строителят разпродаде етапа, а някои апартаменти се продават, без обявата изобщо да бъде махната. В кв. Малинова долина 67% от обявите за тристаен в основната ни извадка са в строеж, в кв. Кръстова вада 49%. Там списъкът се сменя бавно. Сградите отпреди 1990 г. губят най-много: от 80,2% на ден 15 до 71,6% на ден 26. Последната седмица им отнема повече, отколкото на всеки друг сегмент. В кв. Докторски паметник 77% от обявите са в стари сгради, в кв. Яворов 66%. Групата без посочена година (74%) и сградите от 1990–2014 г. (75,6%) са по-близо до старите, отколкото до новите. Защо старите отпадат бързо, не знаем със сигурност: продажба, пауза, преобявяване. Към първия анализ на изчезналите добавяме и това, че ефектът се засилва с времето, а не отшумява.

Цената мести кривата по-малко от очакваното

Налични след 26 дни по поискана цена

78,2%

до €200 хил.

80,5%

200–300 хил.

79,7%

300–400 хил.

83,2%

над €400 хил.

Цена на 17.09. Офертни цени.

Очаквахме евтините да изчезват много по-бързо. Разликата е по-скромна: под €200 хил. остават 78,2%, в двата средни класа от €200 хил. до €400 хил. между 79,7% и 80,5%, над €400 хил. 83,2%. Само най-скъпите стоят забележимо по-дълго. Абсолютната цена казва малко. Повече казва позицията спрямо квартала, която разгледахме отделно, и видът на сградата отгоре. Цените тук са поисканите в обявите на 17.09. Част от най-скъпите вероятно ще се продадат под тях, част изобщо няма да се продадат. И още едно уточнение: всичко на тази страница важи за тези 26 дни от есента на 2026 г. Друг сезон може да даде друга крива.

Как да ползвате кривата при търсене

Кривата не предсказва съдбата на една обява. Тя дава фон. Ако гледате тристаен в стара сграда, една от четири такива обяви изчезва за по-малко от месец. Ако гледате строеж, шансът е наполовина по-малък и имате време за втори оглед. Кои обяви изчезват и не се връщат, проследихме в окончателно изчезналите. Обобщението на всички четири снимки е в месечния отчет.

Харесах обява: колко бързо да действам

0 / 6

Проверих дали сградата е стара, нова или в строеж
Сравних цената с медианата на квартала
Записах датата, на която видях обявата за първи път
Ако е стара сграда под 80 кв.м, планирах оглед до седмица
Ако е строеж, поисках графика на етапите преди да бързам
Ако обявата изчезне, проверих отново след седмица

За конкретен квартал, например кв. Младост 4 или кв. Изток, можете да ни пишете в заявката.

Оценка на редакцията: колко време имате за решение

2,6от 5

Оценка на редакцията: колко време имате за решение

Повечето обяви за тристаен стоят поне месец, особено строежите. Старите сгради под 80 кв.м са изключението и при тях бавното решение струва най-много.

Време за решение при строеж★★★★★
85,9% от обявите са налични след 26 дни.
Време за решение в стара сграда★★★★★
Само 71,6% остават след 26 дни.
Влияние на цената★★★★★
Разликата между ценовите групи е малка, освен при най-скъпите.
Надеждност на кривата★★★★★
Четири точки и голяма група, но изчезналата обява не е сделка.
Полезност за отделна обява★★★★★
Дава фон, не прогноза за конкретно жилище.

Предимства

Четири точки вместо две
Разделя наличните от непрекъснатите
Показва забавянето на темпа

Слабости

Не различава продажба от пауза
Средният отрязък е само четири дни
Големите квартали с таван са извън сметката

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

Две отделни спални, етаж, паркомясто
Кои документи да поискате
Подбор по квартал и бюджет

Искам подбор

Често задавани въпроси

Какво е крива на оцеляване на обявите?

Делът от една група обяви, който е още в списъка на всяка следваща дата. За обявите от 17.09 той е 86,9%, 84,3% и 80,1% на дни 15, 19 и 26.

Каква част от обявите за тристаен изчезват за месец?

Около 19,9% за 26 дни в кварталите без таван. Изчезнала не значи продадена: част от тях се връщат по-късно.

Каква е разликата между „налични“ и „без прекъсване“?

Наличните се виждат на датата. Непрекъснатите са били там на всяка дата дотук. На 13.10 разликата е 80,1% срещу 78,2%, заради обявите, които изчезват и се връщат.

Постоянен ли е темпът на изчезване?

Не съвсем. В първите 15 дни отпадат около 0,9% на ден, в последната седмица около 0,7%. Най-бързите обяви си отиват първи и групата се забавя.

Кои тристайни изчезват най-бързо?

Тези в сгради отпреди 1990 г.: след 26 дни остават 71,6%. Най-бавно отпадат строящите се, с 85,9% налични.

Скъпите обяви стоят ли по-дълго?

Малко. Над €400 хил. остават 83,2%, под €200 хил. 78,2%. Средните ценови групи са почти еднакви.

Мога ли да предвидя кога ще изчезне конкретна обява?

Не. Кривата описва група от хиляди обяви. За една обява има твърде много причини да остане или да изчезне, които не виждаме.

Защо не включвате всички квартали?

В 11 квартала imot.bg показва до около 240 обяви и списъкът се реже. Там обява може да изпадне от видимата част, без да е махната.

Квартали и цени

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →