Окончателно изчезналите обяви за тристаен: профилът на кандидатите за продадени

Три групи обяви след 26 дни

Разделихме обявите от 17.09 на три групи. Първата изчезва до 02.10 и повече не се показва. Втората е била налична на 02.10, но изчезва до 06.10 или 13.10 и също не се връща. Третата стои на всяка от четирите дати. Мигащите обяви, които изчезват и се връщат, са извадени. Те са отделна история.

Първата група е най-интересна. Тези обяви отсъстват поне 11 дни, а повечето почти месец. По-силен сигнал за продажба от обикновено изчезване няма в данните ни. Но и той не е сделка: обявата може да е изтекла, продавачът да се е отказал, жилището да е преобявено с друг телефон. Има и техническа граница. Четири снимки не са дневни данни. Обява, която е изчезнала на 02.10, може да е излязла от списъка на първия ден след 17.09 или в навечерието на 02.10. Колко точно е стояла, не знаем. Знаем само между кои две дати се е случило.

По-стари, по-малки, по-рядко на зелено

Сред бързо изчезналите 28,5% са в сгради отпреди 1990 г. Сред оцелелите делът е 17%. Строежите са обратно: 27,5% срещу 44,5%. Площта също се различава, 100 кв.м срещу 102 и 107. Изчезналите не са предимно стари, повечето са от други периоди. Старите обаче са свръхпредставени: почти всяка трета бързо изчезнала обява е в сграда отпреди 1990 г., при една от шест сред оцелелите. Втората група стои по средата почти по всеки признак. Колкото по-късно изчезва една обява, толкова повече прилича на оцелелите. Това пасва на кривата на оцеляване: бързите си отиват първи, после групата се успокоява. Етажът почти не играе роля. Партер или първи етаж имат 14,1% от бързо изчезналите и 12,7% от оцелелите. Разлика от процент и половина при групи от няколкостотин обяви не бихме нарекли сигнал, и това съвпада с извода в етажа и скоростта.

Не са по-евтини от квартала

Тук очаквахме изненада и я получихме. Бързо изчезналите не са евтини. На квадрат те са по-скъпи, €2 619/кв.м срещу €2 458/кв.м, а общата медиана е почти същата: €260 000. Спрямо медианата на своя квартал са на +1%, оцелелите на 0%. Причината е площта. По-малкият апартамент почти винаги е по-скъп на квадрат. Купувачите тук не грабят изгодни оферти, а изчистват обичайните, малки и стари тристайни на пазарна за квартала цена. Връзката между позицията спрямо квартала и скоростта е разгледана в първия анализ на изчезналите. Там крайностите изчезваха по-бързо от средата. Тук средата изчезва нормално.

Намаление преди изчезването

От 450 обяви, които изчезват след 02.10, 44 са свалили цената, докато са били видими. Това са 9,8%. Сигналът се вижда и обратно. Обявите, свалени до 02.10, после изчезват в 14,9% от случаите, а несвалените в 9,3%.

Намалението върви с изчезването, но не го обяснява напълно. Повечето изчезнали никога не са сваляли цената, поне не в обявата. Ако сделката е станала, отстъпката е договорена на масата, не в imot.bg. Повече за този сигнал има в свалената цена и изчезването и в какво предсказва изчезването.

Продадени ли са всъщност

Не знаем и няма как да знаем от обявите. Знаем, че 40 обяви липсваха на 02.10 и 06.10 и се върнаха на 13.10 (мигащите обяви). Част от сегашните 611 може да се появят догодина, с нов телефон или с нов текст. Други може да са продадени без обява, още преди да изчезнат. Ако купувате и искате да знаете дали съседен апартамент е продаден и за колко, най-сигурното е справка в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Там сделките се вписват, а справката е платена. Обявата показва само искането на продавача. Сумата в нотариалния акт обикновено е по-ниска, понякога значително.

Какво следва за купувача

Ако търсите малък тристаен в стара сграда, в квартал като кв. Хаджи Димитър или кв. Красно село, сте в групата, която се движи най-бързо. Подгответе документите си преди огледа. Ако търсите в строеж, например в кв. Малинова долина, имате повече време, но и по-малко шанс за отстъпка в обявата.

Какво да проверите преди капаро, е в проверката преди капаро. Ако искате списък с актуални обяви по вашите критерии, опишете ги в заявката.

Оценка на редакцията: какво казват изчезналите обяви

Често задавани въпроси

Намерете своя квартал

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

• кв. Център€3 445/кв.м
• кв. Докторски паметник€5 830/кв.м
• кв. Красно село€2 891/кв.м
• кв. Дружба 1€2 347/кв.м
• кв. Дружба 2€2 392/кв.м
• кв. Младост 4€2 353/кв.м
• кв. Малинова долина€2 118/кв.м
• кв. Люлин 3€2 167/кв.м
• кв. Хаджи Димитър€2 625/кв.м
• кв. Оборище€3 568/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Какви тристайни изчезват
• Свалената цена и изчезването
• Мигащите обяви
• Какво предсказва изчезването
• Кривата на оцеляване
• Проверка преди капаро

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

• Индексът на офертите: как се промени цената на едни и същи тристайни за месец5 552 обяви за тристаен, видени на четири дати: средно −0,3% за 26 дни, докато медианата на…
• Кръглата цена и пазарлъкът: кой сваля и кой неПри завършените сгради цените, кратни на 1 000, свалят в 20% за 26 дни, „неравните“ само в 8,7%.…
• Месец на пазара: какво струва чакането на продавачаЗа 26 дни 9,2% от продавачите на тристаен свалят цената с медиана 3,7%, а 19,9% от обявите…
• „Без комисиона“ в движение: как се държат тези обяви за тристаен за 19 дни518 обяви за продажба на тристаен пишат „без комисиона“. За 19 дни свалят цена 4,7% от тях срещу…