Публикувано на 13 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Кръглата цена и пазарлъкът: кой сваля и кой не

Цена като €250 000 изглежда като покана за разговор, а цена като €247 830 като сметка от таблица. Проследихме обявите за тристайни 26 дни и проверихме дали окончанието на цената казва нещо за отстъпката. Казва, но по-малко, отколкото изглежда на пръв поглед, защото „неравните“ цени са предимно в строящи се сгради.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Четири вида окончания

Разделихме обявите от 17.09 на четири групи по последните цифри на цената. Кратни на 10 000, кратни на 1 000, завършващи на 900, 990 или 999, и всички останали, които наричаме „неравни“. После проверихме колко от всяка група са с по-ниска цена на 13.10 и колко липсват. Броим само кварталите, където imot.bg не реже извадката.

Свалена цена за 26 дни по окончание, всички обяви

12,6%

кратна на 10 000

15,8%

кратна на 1 000

11,1%

на 900/990/999

3,9%

друга

5 418 обяви, 17.09 → 13.10.2026. Офертни цени.

На пръв поглед разликата е огромна. Кръглите цени свалят три-четири пъти по-често от неравните. Групите не са малки. Кратните на 10 000 са 995, кратните на 1 000 1 739, деветките 504, а неравните цели 2 180, най-голямата група изобщо.

Уловката: кой пише неравни цени

Дял на сградите в строеж по окончание на цената

в строеж
завършени

кратна на 10 000
17%83%
кратна на 1 000
24%76%
на 900/990/999
26%74%
друга
70%30%

Обяви от 17.09 в квартали без таван.

69,7% от неравните цени са в сгради в строеж. При кратните на 10 000 този дял е 17,4%. Неравната цена обикновено е площ, умножена по цена на квадрат от ценовата листа. А ценовата листа в строежа почти не се сваля, видяхме го и в серийните намаления.

Значи първото сравнение мери главно разликата между строител и собственик, не между кръгло и неравно число. За да видим ефекта на самото окончание, трябва да махнем строящите се сгради.

Само завършените сгради

Завършени сгради: свалена цена за 26 дни по окончание

кратна на 10 000
14,9% от 822
кратна на 1 000
20% от 1 329
на 900/990/999
13,9% от 375
друга
8,7% от 661

Без сградите в строеж.

Сред завършените кратните на 1 000 свалят в 20% от случаите, кратните на 10 000 в 14,9%, тези на 900/990/999 в 13,9%. Неравните остават най-неподвижни с 8,7%. Разликата се свива, но не изчезва. Любопитно е, че най-отстъпчиви са цените, кратни на хиляда, а не тези на десет хиляди.

Едно обяснение: кратна на 1 000 сума като €237 000 често е вече веднъж коригирана, от продавач, който е свикнал да мести цената. Кръглата на десет хиляди е по-често първоначалната мечта. Това е предположение, не измерване. Данните показват само кой сваля, не защо.

Още по-дълбоко: старите и новите отделно

Свалена цена за 26 дни по окончание в два вида завършени сгради
Окончание	Преди 1990	Ново, завършено (2015+)
кратна на 10 000	17,8% (281)	10,1% (203)
кратна на 1 000	25,4% (516)	8,4% (294)
на 900/990/999	16,9% (172)	7% (65)
друга	26,3% (77)	5,2% (325)

В сградите отпреди 1990 неравната цена губи предимството си напълно. Свалят 26,3% от тях, колкото и при кратните на хиляда, макар групата да е само 77 обяви. В новите завършени сгради неравните свалят в 5,2% и изчезват в 11,1%. Там зад тях често още стои строителят с остатъка от листата.

Изводът е скромен. Окончанието е слаб сигнал, който по-скоро издава кой продава, отколкото колко е склонен да отстъпи.

Същото важи и за изчезването. Сред завършените обяви кратните на хиляда липсват на 13.10 в 26,6%, а неравните в 17,9%. Една обява без промяна в цената обаче може да изчезне по всякакви причини, от продажба до изтекъл абонамент. Затова тук гледаме преди всичко намаленията: те са ход на продавача, който виждаме пряко.

Деветките и еврото отгоре

Цените на 900, 990 и 999 са маркетинг от магазина. В обявите те не дават особено поведение: свалят по-рядко от кратните на хиляда и по-често от неравните. По-интересни са случаите, в които деветките се появяват при намалението. Обява в кв. Люлин 5 минава по пътя €179 000 → €170 000 → €169 999 → €154 999. Друга в кв. Люлин 3 слиза €141 999 → €134 999 → €132 999 → €132 999.

В кв. Младост 4 една цена се маха с по едно евро на снимка, което е опресняване, не отстъпка. В кв. Манастирски ливади пък неравна цена от листа слиза и се връща точно на старото число: €189 642 → €187 178 → €187 178 → €189 642. Дали кръглият праг изобщо влияе на намалението, проверихме по-рано в намалението до прага. Там ефект не се видя. Колко често се срещат различните окончания в един момент, има в кръглите цени в обявите.

Как да го ползвате при пазарлък

Кръглата цена в стар блок не значи, че продавачът ще отстъпи. Значи, че вероятно я е определил на око и е готов да я обсъди, ако аргументите ви са конкретни. Неравната цена в строеж е друго нещо. Там спорът не е за процент, а за етаж, паркомясто или довършителни работи.

Между двете стои кратната на хиляда сума в завършена сграда. Тя е групата, в която за месеца свалят най-често, около всяка пета обява. Ако сте харесали такава, едно спокойно предложение с конкретни аргументи от огледа има шанс.

Колко е типичното намаление на кръгла цена

Кръгла цена в обявата, €Обичайно намаление за месец, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Преди да предложите цена

0 / 6

Проверих дали обявата е в строеж или в завършена сграда.
Записах дали цената е кратна на 1 000, на 10 000 или неравна.
Сравних цената на квадрат с обявите в квартала.
Погледнах дали цената вече е свалена веднъж.
При неравна цена в строеж питах за паркомясто или довършване вместо отстъпка.
Не направих извод само от окончанието.

Процентите са за 17.09 – 13.10.2026 и са върху офертни цени. Изчезнала обява не е непременно продадена.

Как свалената цена работи заедно с другите сигнали, разглеждаме в пазарлъка с динамиката и в историята на една обява. Кои признаци вървят с изчезване, е в какво предсказва изчезването. Ако искате ориентир за конкретна обява, пишете през заявката.

Оценка на редакцията: окончанието на цената като сигнал

2,2от 5

Оценка на редакцията: окончанието на цената като сигнал

Окончанието на цената издава повече кой продава, отколкото колко ще отстъпи. Сред завършените сгради кръглите цени свалят по-често, но в старите блокове разликата изчезва.

Сила на сигнала★★★★★
Силен в суровите числа, слаб след контрол за строеж.
Смесване с вида продавач★★★★★
69,7% от неравните цени са в строеж.
Полза за купувача★★★★★
Помага да изберете за какво да преговаряте.
Размер на групите★★★★★
Големи общо, малки за неравните в старите сгради.
Устойчивост на находката★★★★★
Само 26 дни и четири снимки.

Предимства

Разделяне по вид сграда
Реални примери с деветки
Ясни граници на извода

Слабости

Не мерим причината
Офертни цени, не сделки
Малки групи в старите сгради

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

Две отделни спални, етаж, паркомясто
Връщаме отговор до един работен ден
Без такса и без договор

Искам подбор

Често задавани въпроси

Свалят ли по-често кръглите цени?

Да, сред всички обяви кратните на 1 000 свалят в 15,8% за 26 дни, а неравните в 3,9%. Голяма част от разликата обаче идва от това, че 69,7% от неравните са в сгради в строеж.

А ако махнем строящите се сгради?

Тогава кратните на 1 000 свалят в 20%, а неравните в 8,7%. Разликата се свива, но остава.

Каква е най-„отстъпчивата“ цена?

Кратната на хиляда, например €237 000. Кратните на 10 000 свалят по-рядко, 14,9% при завършените сгради.

Значи ли неравната цена, че няма пазарлък?

В нова сграда често да, защото е изчислена по ценова листа. В стара сграда не: там неравните свалят в 26,3% от случаите, колкото и кръглите.

Работят ли цените на 999?

В обявите не виждаме особен ефект. Те свалят в 11,1% от случаите сред всички обяви, между кръглите и неравните.

Колко е типичното намаление?

За месеца медианата на намалението е −3,7%. При цена от €250 000 това е около €9 300.

Изчезват ли по-бързо обявите с кръгла цена?

Сред всички обяви да: около 24,9% срещу 13,5% при неравните. Изчезналата обява обаче не е непременно продадена и разликата отново идва главно от вида сграда.

Мога ли да прогнозирам отстъпката по окончанието?

Не. Окончанието е слаб сигнал, който описва само периода 17.09 – 13.10.2026. Ползвайте го заедно с вида сграда и историята на обявата.

Намерете своя квартал

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →