Публикувано на 13 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Месец на пазара: какво струва чакането на продавача

Ако пуснете тристаен за продажба днес, какво става с обява като вашата след месец? Между 17 септември и 13 октомври 9,2% от проследените обяви са свалили цената, типично с 3,7%, а 19,9% са изчезнали от портала. Тук събираме тези числа в сметка, която всеки продавач прави със своите данни.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Обява като вашата след 26 дни

9,2%от наличните обяви са с по-ниска цена

−3,7%типично намаление, когато го има

19,9%от обявите вече ги няма в портала

€262 250медианна оферта на 17 септември

Пазарът на тристайни за един месец изглежда спокоен. Повечето обяви стоят. Няколко на сто слизат с няколко процента. Около една от пет изчезва.

Трябва да кажем веднага какво значат тези числа. Изчезналата обява не е непременно продаден апартамент: продавачът може да я е свалил, да е сменил агенцията или просто да е изтекла. Цените са офертни, не сделкови. И всички проценти са за 26-те дни от 17 септември до 13 октомври, есен, без празници. За пролетта или за цяла година не стават.

Кой продавач отстъпва

Дял на обявите със свалена цена за месец, по вид на сградата

в строеж
3,1%
ново, завършено (2015+)
8%
1990–2014
22,2%
преди 1990
21,9%
без година
11,2%

Разликите са големи. При строящите се сгради цената слиза в 3,1% от случаите, при сградите отпреди 1990 г. в 21,9%. Изчезването следва същата посока: 14,1% от обявите в строеж срещу 28,4% при старите, по кривата в кривата на оцеляване.

За собственика на тристаен в панелен блок това значи, че се състезава с продавачи, които се движат. През седмицата 6–13 октомври най-много свалени цени имаше в кв. Дружба 2, кв. Дружба 1 и кв. Лозенец. Ако продавате там, ще ви сравняват с тези обяви.

Намалението в евро

Едно намаление от 3,7% при оферта €262 250 е около €9 700. Ако го разпределим върху всички обяви, включително тези, които не мърдат, средно излиза около 0,3% или €900 на месец. Близо е до средната промяна от −0,3% в индекса на офертите.

Колко е намалението в евро

Вашата цена в обявата, €Намаление, което обмисляте, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Сложете своята цена. После сменете процента: 2, 3, 5. Калкулаторът показва и каква част от вноската по кредит е това за купувача, защото той също смята.

Какво ви струва един месец чакане

Другата страна на сметката са вашите разходи, докато жилището стои. Те са различни за всеки продавач и затова не ги гадаем. Полетата в калкулатора по-долу са празни примери. Въведете своите числа от годишното съобщение за местни данъци, от касата на входа и от сметките.

Месечните разходи, докато продавате

Данък сгради + такса смет, €/год.Такса вход и фонд ремонт, €/мес.Отопление, средно €/мес. за годинатаТок, вода, интернет, €/мес.Застраховка, €/год.Резерв за ремонти, €/год.

Въведете своите числа от сметките и от съобщението за данък. Полетата по подразбиране са само примерни.

Ако имате кредит върху продавания тристаен, добавете месечната лихва от погасителния план. Ако вече сте купили следващото жилище с мостово финансиране, добавете и неговата. Подробно кои разходи има едно жилище, описваме в месечните разходи за тристаен.

Данъци и такси: кой ги определя

Не даваме ставки, защото те зависят от вашия случай и се променят. Даваме кой ги определя и къде да ги проверите.

Данъкът върху дохода от продажба на жилище се урежда със Закона за данъците върху доходите на физическите лица. Законът предвижда освобождаване при определени условия, свързани с броя на имотите и срока на притежание. Дали попадате в тях, проверете в НАП или със счетоводител. Данъкът при придобиване и таксата смет определя общината със своя наредба, а размерът на данъка сгради идва от данъчната оценка. Нотариалната такса е по държавна тарифа. Комисионата е по договора с агенцията, ако имате такъв.

Как се споделят разходите между купувач и продавач, обикновено се договаря. Списъкът от страната на купувача е в данъците и таксите при покупка.

Какво да следите през първите четири седмици

Обявата ви е тест на цената. Резултатите от него не са в портала, а при вас: колко обаждания идват, колко огледа, какво казват хората след тях. Две седмици без нито едно запитване казват повече от всяка наша таблица.

Гледайте и съседите. Ако три сходни обяви в квартала слязат, докато вашата стои, купувачите ще ви сравняват с новите им цени. През последната седмица от периода, 6–13 октомври, в града са свалени 248 обяви за тристаен, с медиана −3,6%. Не е лавина. Но в квартал с двадесет обяви две намалени вече сменят разговора.

И последно: преобявяването. Някои продавачи свалят обявата и я пускат отново, за да изглежда нова. Нашите данни показват, че част от изчезналите обяви се връщат, понякога с друга цена; описано е в мигащите обяви. Купувачите, които следят пазара, обикновено го забелязват. Нова дата не прави жилището ново.

Чакане срещу отстъпка, без гадаене

Сравнете две числа: колко ви струва месецът и колко е отстъпката, която обмисляте. Ако месецът струва €400, а намалението €9 700, чакането ще изяде сумата на отстъпката чак след около 24 месеца. Ако обаче месецът ви струва €1 500, защото плащате два кредита, картината е обратна. Тези примери не са съвет към вас, а начин да подредите своите числа.

Преди да свалите цената

0 / 6

Знам колко ми струва всеки месец, докато жилището не е продадено
Сравних обявата си с поне пет сходни в квартала по площ, етаж и година
Проверих колко от тях са свалили цената последния месец
Знам дали обявата ми е видима в първите страници на портала
Попитах купувачите от огледите какво ги спира
Проверих в НАП или при счетоводител дали дължа данък при продажбата

Колко пъти подред свалят продавачите и какво става после, има в серийните намаления. За бърза продажба вижте продава тристаен спешно. Ако искате да сравним вашата цена с актуалните обяви в квартала, пишете в заявката.

Оценка на редакцията: първият месец на една обява за тристаен

2,8от 5

Оценка на редакцията: първият месец на една обява за тристаен

Първият месец на пазара рядко решава нещо. Повечето обяви стоят без промяна, а отстъпката е въпрос на сметка между вашите разходи и сравнимите обяви, не на календара.

Натиск за намаление през първия месец★★★★★
Само 9,2% от обявите свалят за 26 дни.
Размер на типичната отстъпка★★★★★
Около €9 700 при медианна оферта.
Шанс обявата да изчезне★★★★★
19,9%, но изчезването не е доказана продажба.
Разлика по вид на сградата★★★★★
Старите сгради се движат много по-често от строящите се.
Прозрачност на разходите при продажба★★★★★
Данъци и такси зависят от личния случай и трябва да се проверят.

Предимства

Времето за първия месец е спокойно
Ясна база за сравнение с квартала
Разходите на чакането се смятат лесно

Слабости

Конкуренцията в старите сгради отстъпва по-често
Изчезването не показва дали има сделки
Данъчният случай е личен

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

Без такса и без договор
Две отделни спални, етаж, паркомясто
Собствениците са най-отгоре

Пусни заявка

Често задавани въпроси

Колко продавачи на тристаен свалят цената за месец?

9,2% от обявите, налични и на 17 септември, и на 13 октомври. Медианното намаление е −3,7%.

Колко обяви изчезват за месец?

19,9% от обявите в кварталите, където порталът не реже списъка. Изчезнала не значи продадена.

Колко е намалението в евро?

При медианна оферта €262 250 типичното намаление е около €9 700. Разпределено върху всички обяви, средно е около €900 за месеца.

Трябва ли да сваля цената след месец?

Това зависи от вашите разходи, от сравнимите обяви и от срока, който имате. Ние не даваме персонален съвет; калкулаторите в статията помагат да подредите числата си.

Какъв данък дължа при продажба?

Зависи от вашия случай. Данъкът се урежда от закона за доходите на физическите лица и има освобождавания при определени условия. Проверете в НАП или при счетоводител.

Кой определя местните данъци и таксата смет?

Общината, със своя наредба. Размерът на данъка сгради зависи от данъчната оценка на имота.

Защо старите сгради свалят по-често?

Там продават главно собственици с конкретна причина, а не строители с ценова листа. За месец 21,9% от обявите в сгради отпреди 1990 г. са свалени.

Важат ли тези проценти за цялата година?

Не. Те са за 26 дни през есента на 2026 г. и не се умножават по 12.

Квартали и цени

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →