Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Двустаен, тристаен, четиристаен: кой как се движи за 19 дни

Направихме същите три снимки и за двустайните и четиристайните. За 19 дни наличните обяви са 83,5% при двустайните, 84,6% при тристайните и 85,5% при четиристайните. По-малкият апартамент сваля по-често, по-големият по-рядко, но по-дълбоко.
Изпрати заявка Ипотечен калкулатор
Какъв тристаен търсите?

Три размера, три снимки

Методът е същият като при тристайните. Обява от 17.09.2026 търсим на 02.10.2026 и на 06.10.2026 по квартал, площ, етаж, етажност, година и телефон. Изчезването мерим само в кварталите, където imot.bg не реже списъка, отделно за всеки размер. Филтърът за двустайни и четиристайни е малко по-широк, без ограничението по площ, което ползваме при тристайните, така че сравнението е близко, но не огледално.

Три размера за 19 дни, 17.09.2026 → 06.10.2026
ПоказателДвустаенТристаенЧетиристаен
Обяви на 17.09.20266 4657 5422 174
Обяви на 06.10.20266 3057 5712 143
Промяна в броя−2,5%+0,4%−1,4%
Налични след 19 дни83,5%84,6%85,5%
Със свалена цена8,5%6,7%5,4%
Медиана на намалението−3,3%−3,3%−4,2%
С вдигната цена2,2%1,6%1,9%
Върнали се след изчезване5%7,8%4,7%

Броят на тристайните е единственият, който не е спаднал. Двустайните са с 2,5% по-малко обяви, четиристайните с 1,4%. Разликите са малки и за три седмици могат да са случайни. Но посоката е една и съща: тристайният е единственият размер, при който новите обяви догонват изчезналите.

Защо точно тристайният? Едно обяснение е новото строителство. В новите сгради тристайният е най-честият продаван апартамент, а през трите седмици в обявите влязоха няколкостотин тристайни в строеж. Друго обяснение е Центърът, където броят на тристайните обяви скочи рязко, отчасти може би заради начина, по който порталът показва списъка. Двете обяснения не се изключват и данните не стигат, за да ги разделим.

Кой остава по-дълго

Налични след 19 дни, % от обявите на 17.09
83,5%
Двустаен
84,6%
Тристаен
85,5%
Четиристаен

Само квартали без таван на извадката, отделно за всеки размер.

Стълбата е равна и полегата: около един процентен пункт между съседните размери. Двустайният си отива най-бързо, четиристайният най-бавно. Отпадналите са между 14,5% и 16,5%. Изчезналата обява обаче не е непременно продаден апартамент. Може да е оттеглена, изтекла или пусната от друг посредник. Колко дълго живее обявата при тристайните по вид сграда, е в колко живее обявата.

Защо малкото жилище се движи по-бързо, не е загадка. Купувачите на двустаен са повече, включително хора, които купуват за отдаване, а бюджетът им по-често се вписва в кредит без голямо самоучастие. Четиристайният търси семейство с конкретни изисквания и по-голям бюджет. Такъв купувач гледа дълго и рядко бърза. Разликата обаче е малка: четиристайният не е неподвижен, просто е малко по-бавен.

Отстъпката: често и малко срещу рядко и повече

Двустайните свалят цената най-често: 8,5% от проследените за трите седмици. При четиристайните са 5,4%, с около една трета по-рядко. Дълбочината върви обратно. Типичното намаление при четиристаен е 4,2%, при двустаен и тристаен 3,3%. Който продава голямо жилище, търпи по-дълго, но когато отстъпи, отстъпва повече.

Очаквана отстъпка на една проследена обява за 19 дни
  • Двустаен
    0,28% · €490
  • Тристаен
    0,22% · €580
  • Четиристаен
    0,23% · €930

Дял със свалена цена × медиана на намалението. В евро спрямо медианната цена на размера от септември. Груб модел.

Ако умножим колко често свалят по колко свалят, трите размера излизат почти равни, около четвърт процент за трите седмици. В евро обаче голямото жилище носи повече: около €930 очаквана отстъпка на обява при четиристаен срещу €490 при двустаен. Това е сметка за средна обява, не обещание за конкретна. Двуседмичното сравнение със същия ъгъл е в двустаен, тристаен, четиристаен: кой се движи.

Обявите, които се връщат

Третата снимка ни даде нещо, което двете не можеха. Обява, изчезнала до 02.10.2026, понякога се появява отново на 06.10.2026 със същата площ, етаж и телефон. При тристайните такива са 7,8% от изчезналите, при двустайните 5%, при четиристайните 4,7%.

Тристайните изпъкват заради един квартал. 21 от 58 върнали се тристайни са в кв. Център, още 7 в кв. Докторски паметник, където списъкът на портала се сменя особено силно. Ако махнем само Центъра, делът при тристайните пада до около 5,4%, близо до другите размери. Подробности има в обявите, които се връщат и в ротацията на обявите в Центъра. Единични случаи има и в кв. Орландовци, кв. Дървеница и кв. Левски.

Изводът за купувача е един и за трите размера: ако обява изчезне, не я зачерквайте веднага. В нашите снимки между една двайсета и една тринайсета от изчезналите се върнаха за четири дни.

Какво значи това за избора на размер

Ако се колебаете между тристаен и четиристаен, динамиката не решава въпроса, но подсказва тактика. Четиристайният стои по-дълго, така че имате време да огледате и да преговаряте. Продавачът му рядко отстъпва, затова първото предложение трябва да е обосновано, с цена на квадрат от съседни обяви. Тристайният стои по средата и по трите мерки: скорост, честота на отстъпка и размер на отстъпката. Това го прави предвидим, което при покупка е предимство. При двустайния е обратното: бързо се сменя, отстъпва често и малко. Сравнението на трите размера по цена, а не по динамика, е в двустаен, тристаен или четиристаен, а кога четиристаен струва колкото тристаен, в четиристаен на цената на тристаен.

Колко е типичното намаление за вашия размер

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Преди да изберете размер

0 / 6

Ако сменяте двустаен с тристаен, сметката за доплащането е в от двустаен към тристаен. За подбор на обяви от всеки размер в избрания квартал пишете ни през заявката.

Оценка на редакцията: три размера за три седмици

2,8от 5

Оценка на редакцията: три размера за три седмици

Разликите между размерите са малки, но последователни. Двустайният е бърз и отстъпчив на дребно, четиристайният бавен и неотстъпчив, докато не отстъпи с повече. Тристайният е по средата.

  • Скорост на тристайния★★★★★

    15,4% от обявите изчезват за 19 дни.

  • Отстъпчивост на тристайния★★★★★

    6,7% свалени, медиана −3,3%.

  • Предлагане на тристаен★★★★★

    Единственият размер, чийто брой обяви не спадна.

  • Ясно разграничение★★★★★

    Разликите между размерите са около пункт-два.

  • Надеждност на връщанията★★★★★

    Центърът изкривява дела на върналите се тристайни.

Предимства

  • Еднакъв метод за трите размера
  • Трета снимка с връщания
  • Сметка на очакваната отстъпка

Слабости

  • Само 19 дни
  • Малко по-различни филтри по площ
  • Офертни цени, не сделки

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

  • Приемаме и заявки от продавачи
  • Връщаме отговор до един работен ден
  • Сравнение с цената на кв.м в района
Търся тристаен

Често задавани въпроси

Кой размер апартамент се продава най-бързо?

По изчезване на обявите двустайният: за 19 дни остават 83,5%, срещу 85,5% при четиристайните. Изчезнала обява обаче не значи сигурна продажба.

Кой размер сваля цената най-често?

Двустайният, с 8,5% от проследените обяви. Тристайните са 6,7%, четиристайните 5,4%.

При кой размер отстъпката е най-голяма?

При четиристайния: медиана −4,2% срещу −3,3% при другите два. Свалят по-рядко, но повече.

Растат ли обявите за тристаен?

Леко: от 7 542 на 7 571 разпознаваеми обяви. При двустайните и четиристайните броят е спаднал с 2,5% и 1,4%.

Защо при тристайните се връщат повече изчезнали обяви?

Заради Центъра и Докторски паметник, където са 28 от 58 върнали се обяви. Списъкът на портала там се сменя силно, а част от ефекта може да е от начина на показване.

Вдигат ли се цените на някой от размерите?

Рядко. Повишения има при 2,2% от двустайните, 1,6% от тристайните и 1,9% от четиристайните, при тристайните главно в сгради в строеж.

Мога ли да сравнявам тези числа с 15-дневните?

Само внимателно. Тук периодът е 19 дни и третата снимка позволява да видим и връщанията. Темповете важат за конкретните периоди и не се умножават до годишни.

Това цени на сделки ли са?

Не. Всички цени са офертни, от обявите в imot.bg. Реалната сделка обикновено е малко под последната обявена цена.

Районите от тази статия

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен