Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристаен в Горубляне и Враждебна: евтин квадрат в покрайнините

Горубляне и Враждебна са две от най-евтините места за нов тристаен в източната част на София. Квадратът на групата е −21,6% спрямо града, а 68% от 75 обяви в извадката ни са за жилища, които още се строят.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Горубляне носи групата, Ботунец е друг свят

€1 925/кв.ммедиана на квадрат в групата

−21,6%спрямо квадрата на София

75обяви за тристайни в извадката

68%от обявите са в строеж

Горубляне, Враждебна и Ботунец: тристайни за продажба
Част	Обяви	Медиана	€/кв.м	Площ	В строеж	ТЕЦ / газ	Наем	Доходност
Горубляне	51	€232 000	€1 940/кв.м	116 кв.м	76,5%	4,2% / 83,3%	€800	4,1%
Враждебна	16	€202 500	€1 982/кв.м	110 кв.м	75%	0% / 0%	€720	4,3%
Ботунец	4	€103 450	€1 205/кв.м	87 кв.м	0%	0% / 0%	няма данни	няма данни
Ботунец 2	4	€99 950	€1 175/кв.м	92 кв.м	0%	0% / 0%	няма данни	няма данни

Горубляне дава 51 от 75 обяви, Враждебна 16. Квадратът им е почти еднакъв: €1 940/кв.м и €1 982/кв.м. Цял апартамент във Враждебна е по-евтин, €202 500 срещу €232 000, защото площта е по-малка.

Цена на квадрат в групата и в София

€1 940/кв.м

Горубляне

€1 982/кв.м

Враждебна

€1 205/кв.м

Ботунец

€1 175/кв.м

Ботунец 2

€2 455/кв.м

София

Медиана на цената на квадрат в обявите за тристайни, септември 2026. Обяви: Горубляне 51, Враждебна 16, Ботунец 4, Ботунец 2 4.

Ботунец и Ботунец 2 са съвсем друг пазар. Общо 8 обяви, всички в готови сгради, повечето от времето преди 1990 г. Квадратът там е около €1 205/кв.м, наполовина от градския. С толкова малко обяви медианата греши средно с около 5,1%, затова гледайте всяка обява отделно. Площите в Горубляне и Враждебна са по-големи от градските: над 120 кв.м са 26 от 75 обяви, под 80 кв.м едва 3. Новото строителство тук обявява застроена площ, в която влиза и делът от общите части. Чистата площ обикновено е с 15 до 20% по-малка, затова при оглед поискайте разпределението с квадратурата на всяка стая.

Кой какво намира тук

Горубляне

Най-голямото предлагане и най-големите площи, медиана 116 кв.м. 76,5% от обявите са в строеж, газът е 83,3% от посочилите отопление. Подходящ за семейство, което иска нов апартамент близо до Младост и може да изчака акта.

Враждебна

Малко по-малки апартаменти, 110 кв.м, и също три четвърти в строеж. Сред обявите няма нито една с ТЕЦ или газ. Летището е на около 1,7 км по права линия.

Ботунец

Най-ниските цени в групата, около €103 хил. за 87 кв.м в стар блок, на 16,2 км от центъра. За купувач, за когото цената е всичко и има кола.

В Горубляне има детайл, който обърква: четиристайните се обявяват на €2 312/кв.м, с 19,2% над тристайните. Обикновено е обратното. Обясненията са две: по-голямата част от тристайните е в строеж, а четиристайните са с 23 обяви, по-често в завършени сгради. Не приемайте четиристайния тук като „по-изгодно на квадрат“ по подразбиране.

Три от всеки четири обяви са на зелено

Година на сградата по квартали

преди 1990
1990–2009
2010 и след
в строеж
без година

Горубляне
14%77%
Враждебна
13%75%13%
Ботунец
50%50%
Ботунец 2
75%25%

Дял от обявите по година на сградата. „Без година“: обявата не я посочва.

Делът в строеж е 76,5% в Горубляне и 75% във Враждебна, при около 45,8% за София. Готовото жилище тук е малцинство. Това носи две неща: по-ниска цена и риск от забава. Колко струва чакането по година на завършване, сметнахме в годината на завършване и цената. Когато целият квартал се строи, улиците, тротоарите и детските градини изостават от сградите. В картата Горубляне има 1 детска градина и 2 училища на почти два квадратни километра. Във Враждебна картината е подобна. Питайте районната администрация какво е планирано, а не строителя. Връзката между строежа и цената на готовото е в квартал в строеж и цената на готовото.

Бюджетът и сравнението с Младост

Обяви по цена в Горубляне, Враждебна и Ботунец

под €150 хил.
9 (12%)
€150–200 хил.
17 (22,7%)
€200–250 хил.
30 (40%)
€250–300 хил.
6 (8%)
€300–400 хил.
8 (10,7%)
над €400 хил.
5 (6,7%)

Всички 75 обяви в групата по обявена цена.

Най-гъстият интервал е €200–250 хил., с 30 обяви. Под €150 хил. са 9, почти всички в Ботунец. Над €300 хил. има 13, предимно големи апартаменти в Горубляне.

Колко квадрата купува бюджетът по медианата на квартала
Част	€150 хил.	€200 хил.	€250 хил.	€300 хил.	Средните 60% от цените
Горубляне	≈ 77 кв.м	≈ 103 кв.м	≈ 129 кв.м	≈ 155 кв.м	€191 хил. – €312 хил.
Враждебна	≈ 76 кв.м	≈ 101 кв.м	≈ 126 кв.м	≈ 151 кв.м	€188 хил. – €241 хил.

Естественото сравнение е съседът Младост 4. Квадратът там е €2 353/кв.м, с 21,3% над Горубляне. При 116 кв.м разликата е около €48 хил.. Цялата картина на Младост е в тристаен в Младост.

Горубляне или Младост 4: разликата на месец

Медиана в Горубляне, €Медиана в Младост 4, €Лихва, %ГодиниФинансиране, %

Разликата в цената, в самоучастието и във вноската по кредита.

Петте най-евтини обяви: всички в Ботунец

Най-евтините тристайни в групата
Място	Цена	Площ	€/кв.м	Етаж	Година
Ботунец 2	€88 400	68 кв.м	€1 300/кв.м	6 от 7	1980
Ботунец	€95 000	96 кв.м	€990/кв.м	8 от 8	1980
Ботунец 2	€95 000	96 кв.м	€990/кв.м	8 от 8	1980
Ботунец	€96 999	79 кв.м	€1 228/кв.м	2 от 4	1980
Ботунец 2	€104 900	100 кв.м	€1 049/кв.м	5 от 6	1980

Най-ниската цена е €88 400 за 68 кв.м на 6-ти етаж в Ботунец 2. Втората и третата са с еднаква цена €95 000, еднаква площ 96 кв.м, 8-ми етаж от 8, сграда от 1980 г. Едната е обявена в Ботунец, другата в Ботунец 2. Почти сигурно е един апартамент, качен два пъти с различен квартал. Това е често. Не броете двете обяви като два варианта и проверете кой квартал пише в нотариалния акт. Как да разпознавате такива дубли, описахме в един тристаен, няколко обяви.

Наем, летище и тишина

Тристаен в Горубляне се дава под наем за около €800 на месец, във Враждебна за €720. Брутната доходност е 4,1% и 4,3%, над градските 3,9%: евтината покупка тук работи за собственика, който отдава. В Горубляне имаме 13 обяви за наем, около 8,4 € на кв.м.

Горубляне е сред тихите места в града. Заведенията в OpenStreetMap са около 3,6 на кв. км, сред най-рядката гъстота в квартал с наеми. Какво значи това за наема, разглеждаме в наемът и заведенията наоколо. Детската градина е една в картата, а за семейство под наем тя тежи повече от кафенетата: наем до детска градина. Враждебна е на около 1,7 км от терминалите. Близостта не сваля цената в данните ни, но шумът зависи от посоката на полетите. Минете вечерта и при отворен прозорец. Повече в тристаен близо до летището.

Преди капарото

Проверка на тристаен в Горубляне или Враждебна

0 / 6

При строеж искам разрешението за строеж и графика на плащанията по Акт 14, 15 и 16
Питам за пътя до сградата: асфалт ли е, кой го поддържа
Проверявам дали газът и канализацията стигат до сградата
Минавам вечерта, за да чуя самолетите
При две еднакви обяви сверявам квартала и собственика в нотариалния акт
Питам коя детска градина приема деца от адреса

Съседните варианти са ясни. На запад е Дружба, с Дружба 2 на €2 392/кв.м. На север е групата на Левски, с Левски В на €1 941/кв.м, почти колкото Враждебна. Ако искате подбрани актуални обяви в Горубляне и Враждебна и ориентир за цената, пишете ни.

Оценка на редакцията: тристаен в Горубляне и Враждебна

3,3от 5

Оценка на редакцията: тристаен в Горубляне и Враждебна

Подходящо за семейство, което иска нов голям тристаен на цена далеч под града и може да чака акта. Инфраструктурата изостава от строежа, а без кола е трудно.

Цена спрямо града★★★★★
−21,6% спрямо квадрата на София.
Готови жилища★★★★★
68% от обявите са в строеж.
Площ за парите★★★★★
Медиана 111 кв.м; в Горубляне 116.
Удобства пеша★★★★★
Една детска градина в картата на Горубляне; магазините са малко.
Доходност от наем★★★★★
4,1% и 4,3%, над градските 3,9%.
Тишина★★★★★
Малко заведения; самолетите във Враждебна зависят от посоката.

Предимства

Нисък квадрат
Нови сгради и газ
Добра доходност при отдаване

Слабости

Почти всичко е в строеж
Изоставаща инфраструктура
Кола задължително

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

Вноска по кредита и такси по сделката
Достатъчни са име и телефон
Приемаме и заявки от продавачи

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Колко струва тристаен в Горубляне?

Медианата е €232 000 при 116 кв.м, или €1 940/кв.м. 76,5% от обявите са в строеж, затова готовото жилище обикновено е по-скъпо от медианата.

А във Враждебна?

Медианата е €202 500 при 110 кв.м и €1 982/кв.м. Квадратът е почти като в Горубляне, апартаментите са малко по-малки.

Колко по-евтино е от Младост 4?

Около 21,3% на квадрат. При апартамент от 116 кв.м това е около €48 хил..

Има ли тристайни под €150 000?

В извадката ни са 9, почти всички в Ботунец, в блокове отпреди 1990 г.

Какво е отоплението в Горубляне?

Предимно газ: 83,3% от обявите, които посочват вид. ТЕЦ е рядкост, 4,2%.

Чуват ли се самолетите във Враждебна?

Кварталът е на около 1,7 км от летището по права линия. Дали ще ги чувате, зависи от посоката на полетите. Проверете вечерта на място.

Колко е наемът на тристаен в Горубляне?

Около €800 на месец по 13 обяви. Брутната доходност е 4,1%, над средната за града.

Защо четиристайните в Горубляне са по-скъпи на квадрат?

Обикновено е обратното. Тук тристайните са предимно в строеж, а четиристайните са малко и по-често в готови сгради. Сравнявайте обяви в един етап на строежа.

Откъде да започнете

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →