Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристаен под наем в кула: премия няма, освен високо горе

От обявите за наем на тристаен с посочена етажност 9,8% са в сгради с 12 и повече етажа. Сравнени с ниски и средни сгради в същия квартал, те се отдават с −4,2% на месец и с +0,7% на квадрат. На практика наравно.
Изпрати заявка Ипотечен калкулатор
Гледате тук? Оставете телефон

Ниска, средна и висока сграда

Наем на тристаен на кв.м според етажността на сградата
9,1 €
До 5 етажа
8,9 €
6–11 етажа
8,7 €
12+ етажа

Медиана на обявения месечен наем на кв.м. Обяви: 650, 1 276 и 209. Медианна площ: 96, 95 и 98 кв.м.

На пръв поглед кулата е малко по-евтина: €820 на месец срещу €850 в сградите до пет етажа. На квадрат разликата е −4,4%. Само че тези средни смесват кварталите. Ниските сгради под наем са пръснати из целия град, а високите се събират в няколко квартала, най-вече на изток (списъкът е по-долу). За да видим кулата сама, трябва да сравним в един и същ квартал. Площта не обяснява разликата. Медианният тристаен под наем в кула е 98 кв.м, колкото в ниската сграда. Кулата не дава повече метри, дава повече етажи над тях.

В един и същ квартал

Във всеки квартал с поне две обяви в кула и две в сграда до осем етажа сравнихме медианите на месечния наем. Такива квартали са 36. В 14 от тях кулата излиза по-скъпа, в останалите по-евтина, а средната разлика е −4,2%.

Наем в сграда с 12+ етажа срещу сграда до 8 етажа, по квартали

Крайните квартали от сравнението. В скоби: обяви в кула срещу обяви в ниска сграда.

Крайните стойности са шумни. В кв. Витоша кулата е с −23,1%, но зад числото стоят 3 обяви. В кв. Кръстова вада десетте обяви в кули са с +81,8% над останалите. Наемите нямат година на сградата, така че не можем да кажем колко нови са тези кули. Най-вероятно обаче там сравняваме два различни продукта, а не височина с височина. Минималният праг от две обяви е нисък. Приели сме го, защото кулите под наем са малко, но затова гледаме медианата на всички квартали, а не крайните.

На квадрат разликата изчезва

−4,2%месечен наем, кула срещу ниска сграда
+0,7%наем на квадрат, същото сравнение
19 от 36квартала, в които кулата е по-скъпа на кв.м
+2,7%кула при продажба, на кв.м

Сметнато на квадрат, сравнението дава +0,7% в 36 квартала. Наемателят не плаща нищо отгоре за етажността и не иска отстъпка за нея. Купувачът се държи малко по-различно. При продажбите тристаен в кула е с +2,7% на квадрат в 52 квартала, подробно в статията за тристаен в кула. Разликата е малка, но е в една посока: собственикът плаща за височината, наемателят не. Как етажността на сградата влияе на продажната цена по-общо, има в височината на сградата и цената.

Високо в кулата

Тук има изключение. Когато сравним в една и съща кула висок етаж (10 и нагоре) с нисък (от 2-ри до 6-и), високите излизат с +9,1% по месечен наем. Това е в 7 квартала, в 5 от тях в полза на високия етаж. Седем квартала са малко, за да твърдим, че гледката се плаща в наема. Но посоката съвпада с продажбите, където високият етаж в кула е с +4,8% на квадрат в 33 квартала. Кръстова вада е най-силен пример: +45,5% при 6 обяви горе и 2 долу. В Дианабад е обратното, −6,1%. Как етажът действа на наема във всички сгради, не само в кулите, е в наема според етажа.

Къде са кулите под наем

Квартали с най-много обяви за наем в сгради с 12+ етажа

Брой обяви за наем на тристаен в кули.

Най-много обяви в кули има в кв. Изток, кв. Дианабад и кв. Сердика. Следват кв. Дружба 1 и кв. Кръстова вада. Повечето са на изток и юг от центъра. Ако търсите тристаен в кула и искате избор, тези квартали са мястото. Другаде обявите се броят на пръсти и наемът зависи от една конкретна сграда. Ако се колебаете дали изобщо ви трябва тристаен, сравнете с наема на двустаен.

Ако отдавате тристаен в кула

Не слагайте надценка заради етажността. Наемателите сравняват с всички обяви в квартала, не само с кулите, и плащат за квадрати, обзавеждане и състояние. Изключение може да е високият етаж с открита гледка, но тя трябва да се вижда на снимките, а не само да се споменава в текста. Преди да определите цифрата, погледнете колко широк е пазарът в квартала: разсейването на наемите. В тесен квартал обява над горната четвърт ще чака. В широк имате повече свобода, ако апартаментът я оправдава. Таксата за входа в сграда с няколко асансьора може да е по-висока, отколкото в малка кооперация. Запишете в договора кой я плаща. Същото важи за паркомястото в подземния гараж, ако се отдава отделно. И не разчитайте, че централният адрес ще компенсира: наемът почти не зависи от разстоянието до центъра.

Какво да проверите на огледа в кула

Кулата има свои въпроси, които обявите почти никога не засягат. Вземаме ги със себе си на огледа.

Оглед на тристаен под наем в кула

0 / 7

Ако търсите тристаен в кула под наем в конкретен квартал, опишете етажа и бюджета в заявката.

Оценка на редакцията: тристаен под наем в кула

3от 5

Оценка на редакцията: тристаен под наем в кула

Кулата не носи премия в наема. За наемателя това е добра новина: получава гледка и асансьор на цената на обикновена сграда. За собственика, който е платил повече при покупката, е слаба доходност.

  • Цена спрямо квартала★★★★★

    +0,7% на квадрат срещу сгради до 8 етажа.

  • Доходност за собственика★★★★★

    Купувачът плаща +2,7% на кв.м за кулата, наемът не следва.

  • Гледка и светлина★★★★★

    Високите етажи дават простор, който ниските сгради нямат.

  • Зависимост от асансьора★★★★★

    Повреда или спиране на тока затруднява горните етажи.

  • Избор на пазара★★★★★

    9,8% от обявите, събрани в няколко квартала.

  • Надеждност на данните★★★★★

    Сдвоено сравнение с малки групи в отделните квартали.

Предимства

  • Без надценка за етажността
  • Гледка на високите етажи
  • Повече избор на изток

Слабости

  • Зависимост от асансьора
  • Слаба доходност за купилия
  • Малки извадки по квартали

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

  • Връщаме отговор до един работен ден
  • Кои документи да поискате
  • Собствениците са най-отгоре
Изпрати заявка

Често задавани въпроси

По-скъп ли е наемът на тристаен в кула?

Не. Сдвоено в 36 квартала кулата излиза −4,2% по месечен наем и +0,7% на квадрат спрямо сгради до 8 етажа в същия квартал.

Колко от наемите са в сгради с 12+ етажа?

9,8% от обявите за наем на тристаен с посочена етажност, или 209 обяви. Най-много са в Изток, Дианабад и Сердика.

Плаща ли се гледката от високия етаж?

Вероятно малко. Високият етаж в кула излиза +9,1% спрямо ниския в същата кула, но само в 7 квартала. Извадката е малка за твърд извод.

Защо кулата е по-скъпа при продажба, а при наем не?

Купувачът плаща за височината и гледката с поглед към препродажбата: +2,7% на квадрат. Наемателят оценява апартамента за година-две и не добавя за етажността.

Изгодно ли е да купя тристаен в кула за отдаване?

Наемът няма да покрие надценката, която купувачът обикновено плаща за кулата. Ако купувате за отдаване, сметнете доходността по наема в обикновена сграда в същия квартал.

Какво да питам собственика за кулата?

Колко асансьора има и работят ли, как се подава водата нагоре, каква е таксата за входа и кой я плаща, има ли паркомясто и срещу каква сума.

Има ли значение кой е кварталът?

Да. В Кръстова вада кулите са с +81,8% над ниските сгради, във Витоша с −23,1%. Най-вероятно разликата идва от типа сграда в квартала, не от самата височина.

Колко надеждни са тези числа?

Това са обявени наеми, сравнени при поне две обяви от всяка група в квартала. Медианата на 36 квартала е стабилна, отделните квартали не са.

Квартали и цени

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен