Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Колко се разминават наемите в един квартал и къде има място за пазарлък

Във всеки от 64 квартала с поне осем обяви сметнахме колко широка е средната половина от наемите на тристаен спрямо медианата. В типичния квартал тя е 22,1%. При наем от €825 това е коридор от около €182 между по-евтината и по-скъпата четвърт от обявите.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Какво мерим и защо не средна стойност

Подреждаме обявите в квартала от най-евтината до най-скъпата. Отрязваме четвъртината отдолу и четвъртината отгоре. Това, което остава, е нормалният пазар: разликата между двата края, разделена на медианата, е мярката ни. Средната стойност тук лъже. Един апартамент за 2 500 евро в квартал с наеми около 800 я дърпа нагоре, а медианата и коридорът не помръдват.

22,1%типична ширина на коридора при наемите

20,2%при продажбите, на квадрат

€182коридор при медианен наем

64 кварталас поне осем обяви за наем

При продажбите в статията за пазарлъка и разсейването на цените типичният коридор е 20,2%. Числата си приличат, но не са едно и също: там мерихме цената на квадрат, тук месечната сума, в която влиза и площта. Площта сама разтяга наемите, така че истинското разсейване на квадрат е малко по-тясно.

Където коридорът е широк

Най-широк коридор на наемите на тристаен

Разлика между 75-ия и 25-ия персентил на месечния наем, в % от медианата на квартала.

Коридорът в най-разнородните квартали
Квартал	Обяви	Долна четвърт	Медиана	Горна четвърт
Докторски паметник	53	€1 000	€1 200	€1 900
Сердика	22	€680	€925	€1 368
Бояна	40	€1 000	€1 300	€1 962
Дианабад	50	€800	€955	€1 288
Лагера	54	€750	€820	€1 150
Подуяне	12	€695	€780	€1 050

В кв. Докторски паметник долната четвърт започва от €1 000, а горната от €1 900. Почти двойно. В кв. Сердика и кв. Бояна е подобно. Тук под едно име се отдават различни жилища: стар етаж с високи тавани и нов апартамент с паркомясто, празен и напълно обзаведен, 90 и 150 кв.м. Медианата на такъв квартал не казва почти нищо за конкретната обява. Ако отдавате в такъв квартал, медианата не е вашата цена. Намерете три-четири обяви, които приличат на вашия апартамент по площ, етаж и обзавеждане, и се сравнете с тях. Иначе рискувате да поискате твърде малко за добър апартамент или твърде много за обикновен. Площта обяснява част от разликата. Тристайните под 75 кв.м се отдават средно за 10,6 евро на квадрат, тези над 140 кв.м за 7,8 евро. Повече за това има в големия срещу малкия тристаен под наем.

Където всички искат почти едно и също

Най-тесен коридор на наемите на тристаен

Същата мярка. Обяви на квартал: 8, 37, 11, 9, 10, 41, 14, 23.

В кв. Редута 37 обяви стоят между €700 и €750. В кв. Сухата река коридорът е от €680 до €750, в кв. Хаджи Димитър от €650 до €725. Собствениците там гледат едни и същи обяви и се нареждат около една цифра. Левски Г е най-тесен, но с 8 обяви. При толкова малко точки един-два наема на една и съща цена правят коридора почти нулев. Интересно е, че кв. Люлин 8 е тесен и при наемите (7,2%), и при продажбите (0,7% на квадрат). А Докторски паметник е най-широк и в двата пазара: 75% при наема и 47,3% при цената. Еднородният квартал остава еднороден, който и да плаща. За собственика в такъв квартал правилото е просто: обявата над горната четвърт ще събира прегледи, но не и обаждания. Наемателят вижда десет почти еднакви оферти и избира по-евтината. Ако апартаментът ви наистина е по-добър, кажете с какво точно: ремонт от миналата година, нови уреди, паркомясто.

Кръглите числа в обявите за наем

Как завършват наемите в обявите

71,5%кратни на 50

Кратни на 100 € 43,2%
Завършват на 50 € 28,4%
Друго 28,5%

Всички обяви за наем на тристаен в извадката.

43,2% от наемите са кратни на сто евро, още 28,4% завършват на петдесет. Останалите са цифри като 699 или 780. Собственикът мисли на стъпки от по петдесет евро. При наем около €825 една стъпка е 6,1% от месечната сума, €600 за година. Насрещно предложение с една стъпка надолу звучи естествено, а не обидно. При продажбите кръглите цени работят по друг начин, там има прагове от по десет хиляди: кръглите цени в обявите.

Как да ползвате коридора на огледа

Ако обявата е над горната четвърт на квартала, питаме какво стои зад нея: площ, обзавеждане, паркомясто, нова сграда. Ако нищо от това не се вижда, имаме основание да предложим по-малко. Ако е под долната четвърт, търсим причината, преди да се зарадваме. Често това е по-малка площ, празен апартамент или условие, което не е в заглавието. Какво точно значи обзавеждането за наема, разказахме в обзаведения тристаен под наем. В тесен квартал като кв. Красна поляна 2 пазарлъкът е труден: следващият кандидат ще плати медианата. В широк като кв. Лагера (от €750 до €1 150) или кв. Дианабад има повече място, защото собственикът сам не знае къде точно е пазарът. Как разстоянието до центъра влияе на самото ниво на наема, вижте в наема и разстоянието, а дали собственикът без посредник е по-гъвкав, в наема без комисиона.

Пазарлък за наем на тристаен

0 / 6

Събрах поне осем обяви за тристаен в същия квартал и намерих медианата.
Знам дали обявата е в долната, средната или горната четвърт.
Сравних площта и обзавеждането с обявите около медианата.
Предлагам с една стъпка от 50 € надолу, а не с процент.
Попитах за депозита, срока и кой плаща таксата за входа.
Ако кварталът е тесен, не губя време с голяма отстъпка.

Ако искате ориентир дали конкретен наем е в коридора, пратете обявата и квартала в заявката.

Оценка на редакцията: пазарлък за тристаен под наем

3,2от 5

Оценка на редакцията: пазарлък за тристаен под наем

Коридорът на квартала е най-полезното число преди оглед. В еднородните квартали място за пазарлък почти няма, в разнородните има, ако обявата не обяснява надценката си.

Място за пазарлък в широките квартали★★★★★
Коридор до 75% в Докторски паметник.
Място за пазарлък в тесните квартали★★★★★
В Редута обявите са в рамките на €50.
Предвидимост на наема★★★★★
Типичният коридор е 22,1% от медианата.
Полза от медианата★★★★★
Пази от една скъпа обява, която изкривява средната.
Надеждност на данните★★★★★
Обявени, не договорени наеми; малко обяви в част от кварталите.

Предимства

Ясен ориентир кога обявата е скъпа
Кръглите стъпки улесняват предложението
Разнородните квартали оставят място

Слабости

Нямаме данни за договорените наеми
Малките квартали дават шумен коридор
Площта разтяга коридора

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Спестете си вечерите в обяви с едни и същи снимки

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

Кои документи да поискате
Номерът ви не стига до брокери
Панел, тухла или ново строителство

Търся тристаен

Често задавани въпроси

Колко се различават наемите на тристаен в един квартал?

Средната половина от обявите в типичния квартал е широка 22,1% от медианата. При наем от €825 това са около €182 между по-евтината и по-скъпата четвърт.

Кой квартал има най-разнородни наеми?

Докторски паметник: от €1 000 до €1 900 в средната половина, коридор от 75%. Следват Сердика и Бояна.

Къде наемите са най-еднакви?

В Редута, Люлин 8, Красна поляна 2 и Сухата река коридорът е под 10%. В Левски Г е още по-тесен, но обявите са само 8.

Мога ли да се пазаря за наем?

Да, но мястото зависи от квартала. В широк квартал собственикът сам не знае къде е пазарът. В тесен следващият кандидат ще плати медианата и голямата отстъпка рядко минава.

Колко е разумно да предложа под обявения наем?

Ние не мерим договорени наеми, затова нямаме процент. 71,5% от обявите са кратни на 50 €, така че една стъпка надолу е естествено предложение: около 6,1% при медианен наем.

Защо медианата, а не средният наем?

Една скъпа обява дърпа средната нагоре, без да променя пазара за останалите. Медианата и коридорът около нея показват какво искат повечето собственици.

Разсейването при наемите по-голямо ли е от това при продажбите?

Близо е: 22,1% при месечния наем срещу 20,2% при цената на квадрат. Наемът включва и площта, така че на квадрат разсейването при наема е малко по-ниско.

Какво да проверя, ако наемът е под долната четвърт?

Площта, обзавеждането, етажа, условията в договора и дали обявата не е стара. Под коридора има и изгодни оферти, но причината трябва да е ясна, преди да платите депозит.

Откъде да започнете

Имаме отделна страница за всеки от 136 квартала и 104 населени места край София, с цени, площи, сгради, училища и транспорт.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →