Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Наемът на тристаен почти не зависи от разстоянието до центъра

Сложихме 64 квартала с поне осем обяви за наем на тристаен на една ос: километри от центъра срещу наем на квадрат. Всеки километър навън сваля наема средно с 0,7%, а разстоянието обяснява едва 2% от разликите между кварталите. При покупка същата линия е −3,9% на километър и обяснява 14%.
Заявка без посредник Ипотечен калкулатор
Име, телефон, бюджет и готово

Пояс по пояс: наемът стои почти на едно място

Разделихме обявите на осем пояса по километри от центъра на града и във всеки взехме медианата на месечния наем, разделен на площта. Очаквахме стълбичка надолу. Получихме почти равна линия.

Наем на тристаен на кв.м по разстояние от центъра
9,2 €
0–2 км
9 €
2–3 км
8,6 €
3–4 км
8,9 €
4–5 км
8,9 €
5–6 км
8,6 €
6–7 км
9 €
7–9 км
8,4 €
над 9 км

Медиана на обявения месечен наем на кв.м. Обяви по пояси: 246, 310, 399, 327, 415, 155, 351, 17. Последният пояс е с 17 обяви и е само за ориентир.

В първите два километра квадратът се отдава средно за 9,2 евро на месец. Между шестия и седмия километър е 8,6 евро, с 6,5% по-малко за пет километра път. Купувачът в същите пояси вижда съвсем друго: €2 842 на кв.м в центъра срещу €2 157 между шестия и седмия километър. Това е 24,1% отстъпка, около три пъти повече. После линията на наема пак се вдига. Между седмия и деветия километър квадратът е 9 евро, повече от пояса 3–4 км (8,6 евро). Там влизат Драгалевци, Симеоново и Бояна, където тристайните под наем са сред най-скъпите в града.

Кварталите, които не слушат километрите

Щом разстоянието обяснява толкова малко, интересното е кой стои далеч от линията. Сметнахме какъв наем на квадрат „трябва“ да има всеки квартал според километрите му и го сравнихме с реалната медиана.

Отклонение на наема на кв.м от очакваното по разстояние

Шестте квартала най-далеч под линията и шестте най-далеч над нея. В скоби: разстояние до центъра.

Надежда 3 е на 4,5 км от центъра, по-близо от кв. Кръстова вада (5,3 км). Квадратът в Надежда 3 обаче се отдава за 7,2 евро, а в Кръстова вада за 11,3. Километрите казват обратното. Над линията са кварталите на юг, към планината, плюс кв. Докторски паметник, където наемът е с +22,2% над очакваното за 1,4 км. Под нея са западните: кв. Люлин 3, кв. Люлин 8, кв. Карпузица и кв. Суходол с −24,1%. Посоката на картата е по-добър ориентир от линийката. Как близостта до Витоша действа на продажните цени, сме разгледали в статията за тристаен близо до Витоша.

Защо купувачът меря километрите, а наемателят не

−0,7%наем на квадрат за всеки километър навън
−3,9%цена на квадрат при покупка, на километър
2%от разликите в наема обяснени с разстоянието
14%същото за продажните цени

Нашето четене е следното. Купувачът плаща за адрес за двадесет години напред и за това, което ще вземе при препродажба. Наемателят плаща за следващите дванадесет месеца и за конкретния апартамент пред очите си: обзавеждане, етаж, отопление, кой ще живее с него. Има и таван. Семейство с бюджет за наем от около €825 няма как да плати двойно само защото адресът е по-централен. Собственикът в центъра го знае и се съобразява, иначе апартаментът седи празен. Подробната сметка за продажбите е в цената на тристаен и разстоянието до центъра. Там километърът тежи повече, но и там обяснява само малка част от картината.

Какво означава това за собственика

Брутна доходност от наем на тристаен по пояси
  • 0–3 км (16 квартала)
    3,4%
  • 3–5 км (18 квартала)
    3,2%
  • 5–7 км (18 квартала)
    3,9%
  • над 7 км (11 квартала)
    3,9%

Медиана по квартали: годишен медианен наем към медианната обявена цена на тристаен. Само квартали с поне 8 наема и 8 продажби.

Щом наемът стои, а цената за покупка пада навън, брутната доходност расте с разстоянието. До третия километър медианният квартал дава 3,4% годишно, между петия и седмия 3,9%. Това е преди данъци, празни месеци и ремонти между наемателите. Доходността зависи и от самия квартал повече, отколкото от пояса: таблицата по квартали е в наема на тристаен по квартали, а сметката за инвеститор в тристаен като инвестиция. Кратък извод за отдаващия: централният адрес не се връща в наема толкова, колкото в продажната цена.

За наемателя: километърът е евтин, времето не е

Ако преместите търсенето от центъра до пояса 6–7 км и запазите площта от 100 кв.м, разликата по медианите е около €60 на месец. Не е малко, но не е и сумата, която очакват повечето хора, свикнали с разликите в продажните цени. Срещу тези пари стоят минутите път всеки ден, два пъти. Затова гледаме първо кварталите под линията, с добър транспорт. От най-изгодните според модела кв. Люлин 8 и кв. Овча купел 1 имат станция на метрото в границите си според OpenStreetMap. Как метрото и спирките действат на наема, има в наема и метрото и в наема и градския транспорт. А колко се разминават наемите вътре в един квартал, е отделна тема: разсейването на наемите.

Наемите тук са обявени, не договорени. Всеки квартал влиза с една медиана, независимо дали има 9 или 120 обяви, а скрейпът спира около 120 обяви на квартал.

Преди да изберете пояса

Ние не бихме избирали квартал за наем по километрите от центъра. Бихме го избирали по времето до работа и училище, по посоката на картата и по това колко струва конкретният апартамент спрямо съседните.

Разстоянието и наемът на тристаен

0 / 6

Ако искате ориентир за конкретен квартал и бюджет, опишете ги в заявката.

Оценка на редакцията: тристаен под наем далеч от центъра

2,6от 5

Оценка на редакцията: тристаен под наем далеч от центъра

Наемът навън пада малко, затова изгодата за наемателя е скромна, а за собственика доходността расте. Изборът по посока и транспорт дава повече от избора по километри.

  • Спестяване за наемателя★★★★★

    Около €60 на месец от центъра до 6–7 км при същата площ.

  • Доходност за собственика★★★★★

    3,9% при 5–7 км срещу 3,4% до 3 км.

  • Време за път★★★★★

    Километрите не се плащат в наема, но се плащат с часове.

  • Предсказуемост по разстоянието★★★★★

    Разстоянието обяснява 2% от разликите в наема.

  • Надеждност на данните★★★★★

    Обявени наеми, медиана на квартал, тънък външен пояс.

Предимства

  • Малка премия за централен адрес
  • По-висока брутна доходност навън
  • Ясни квартали под линията

Слабости

  • Пътят изяжда част от спестеното
  • Южните квартали са скъпи въпреки разстоянието
  • Тънки данни след деветия километър

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

  • Приемаме и заявки от продавачи
  • Само обяви, които още са активни
  • Вноска по кредита и такси по сделката
Търся тристаен

Често задавани въпроси

С колко пада наемът на тристаен на всеки километър от центъра?

Средно с 0,7% на квадрат на километър, по 64 квартала с поне осем обяви. При покупка спадът е 3,9% на километър, около четири пъти повече.

Защо разстоянието обяснява толкова малко от наема?

Защото наемателят плаща за конкретния апартамент за една-две години, а не за адреса за десетилетия. Разстоянието обяснява 2% от разликите между кварталите. Останалото идва от посоката, типа сграда и площта.

Кои квартали са по-скъпи под наем, отколкото подсказва разстоянието?

Най-много над линията са Малинова долина, Кръстова вада и Горна баня, с +32,9%, +29,2% и +24,7%. Повечето са на юг, към Витоша.

Къде наемът е под очакваното за разстоянието?

В Суходол (−24,1%), Карпузица и Люлин 3. Това са квартали в западната половина на града, където тристаен се намира за €649 до €650 на месец.

Колко спестявам на месец, ако наема по-далеч от центъра?

При 100 кв.м и медианите от център до пояса 6–7 км, около €60 на месец. Конкретният квартал може да обърне това число и в двете посоки, затова сравнявайте със съседите му.

Изгодно ли е да купя далеч от центъра, за да отдавам?

Брутната доходност по медианите расте навън: 3,4% до 3 км срещу 3,9% при 5–7 км. Но тя е преди данъци, празни месеци и ремонти, а изборът на конкретния квартал тежи повече от пояса.

Защо наемът се вдига след седмия километър?

Там са Драгалевци, Симеоново и Бояна, където тристайните под наем са големи и скъпи. Поясът 7–9 км излиза 9 евро на кв.м, повече от пояса 3–4 км.

Колко надеждни са тези числа?

Това са обявени наеми от около 2 220 обяви, с таван около 120 на квартал. Последният пояс над 9 км има само 17 обяви. Гледайте посоката, не десетите от процента.

Квартали и цени

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен