Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристаен в Гърдова глава и Камбаните: голяма площ под Витоша

Гърдова глава, Камбаните и Детски град са местности в южния край на града, където в извадката ни няма нито една обява в сграда отпреди 1990 г. Квадратът на групата е само +2,5% над градския, но цял тристаен тук струва €312 451, защото медианната площ е 122 кв.м.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Седем имена в картата, два истински пазара

€2 516/кв.ммедиана на квадрат в групата

+2,5%спрямо квадрата на София

133обяви за тристайни в извадката

54,9%от обявите са в строеж

Гърдова глава, Камбаните и съседните местности: тристайни за продажба
Част	Обяви	Медиана	€/кв.м	Площ	В строеж	ТЕЦ / газ	Наем	Доходност
м-т Гърдова глава	60	€296 750	€2 507/кв.м	115 кв.м	61,7%	0% / 100%	€850	3,4%
м-т Камбаните	42	€312 451	€2 518/кв.м	123 кв.м	45,2%	0% / 100%	няма данни	няма данни
м-т Детски град	13	€312 000	€1 940/кв.м	165 кв.м	38,5%	0% / 87,5%	€900	3,5%
в.з. Американски колеж	6	€345 000	€2 600/кв.м	127 кв.м	100%	0% / 0%	няма данни	няма данни
в.з. Киноцентъра	8	€382 280	€3 107/кв.м	122 кв.м	50%	0% / 60%	няма данни	няма данни
в.з. Киноцентъра 3 част	3	€292 358	€2 215/кв.м	133 кв.м	33,3%	0% / 100%	няма данни	няма данни
м-т Киноцентъра	1	€429 000	€3 000/кв.м	143 кв.м	100%	0% / 100%	няма данни	няма данни

Пазарът стои на два крака. Гърдова глава има 60 обяви, Камбаните 42, и двете с квадрат около €2 507/кв.м. Детски град добавя 13, а Американски колеж и трите части на Киноцентъра заедно едва 18. За толкова малки извадки медианата е по-скоро анекдот. Пуснахме симулация върху големите квартали: при три обяви медианата на квадрат греши средно с 6,3%, а в една от пет проби с над 14,7%. Как се преценява цена там, където обявите се броят на пръсти, обяснихме в статията за квартал с малко обяви.

Цена на квадрат в местностите с най-много обяви

€2 507/кв.м

м-т Гърдова глава

€2 518/кв.м

м-т Камбаните

€1 940/кв.м

м-т Детски град

€3 107/кв.м

в.з. Киноцентъра

€2 455/кв.м

София

Медиана на цената на квадрат в обявите за тристайни, септември 2026. Обяви: м-т Гърдова глава 60, м-т Камбаните 42, м-т Детски град 13, в.з. Киноцентъра 8.

Киноцентъра излиза най-скъп, €3 107/кв.м, но с 8 обяви това е по-скоро посока. Детски град е на другия край, €1 940/кв.м, и причината се вижда в колоната с площта: медианата там е 165 кв.м. Голямото жилище почти винаги излиза по-евтино на квадрат.

Гърдова глава, Камбаните или Детски град

Гърдова глава

Най-голямото предлагане и най-много отбелязани обекти в OpenStreetMap: 3 детски градини, 3 аптеки, 3 площадки. 61,7% от обявите са в строеж. До подножието на планината са около 1,3 км по права линия.

Камбаните

По-малко строеж (45,2%) и по-голяма площ, 123 кв.м. Около 10 км до центъра. Картата тук е почти празна, което по-скоро значи, че никой не е нанасял обекти, отколкото че ги няма.

Детски град

Най-евтиният квадрат и най-големите апартаменти, медиана 165 кв.м. Подходящ за семейство, което иска място за всекиго и е готово да кара всеки ден. 38,5% от обявите са в сгради, завършени след 2010 г.

Една подробност от Камбаните изненадва. Двустайните там се обявяват на €3 006/кв.м, с 19,4% над тристайните. Малкото жилище в местност е рядко и продавачите го знаят. Тук тристайните не са дефицит: 42 обяви срещу 20 двустайни. Къде съотношението е обратното, показахме в кварталите, където тристайните са рядкост.

Бюджетът тук започва от четвърт милион

Обяви по цена в Гърдова глава, Камбаните и съседите

под €150 хил.
0 (0%)
€150–200 хил.
3 (2,3%)
€200–250 хил.
10 (7,5%)
€250–300 хил.
43 (32,3%)
€300–400 хил.
59 (44,4%)
над €400 хил.
18 (13,5%)

Всички 133 обяви в групата по обявена цена.

Под €250 хил. намерихме 13 обяви от 133. Най-гъсто е между €300 и €400 хил., с 59, а над €300 хил. като цяло са 77, повече от половината. Кой бюджет от кой квартал колко квадрата купува, сме изчислили отделно в колко квадрата за бюджета.

Колко квадрата купува бюджетът по медианата на местността
Част	€150 хил.	€200 хил.	€250 хил.	€300 хил.	Средните 60% от цените
м-т Гърдова глава	≈ 60 кв.м	≈ 80 кв.м	≈ 100 кв.м	≈ 120 кв.м	€261 хил. – €397 хил.
м-т Камбаните	≈ 60 кв.м	≈ 79 кв.м	≈ 99 кв.м	≈ 119 кв.м	€260 хил. – €368 хил.
м-т Детски град	≈ 77 кв.м	≈ 103 кв.м	≈ 129 кв.м	≈ 155 кв.м	€271 хил. – €334 хил.

Таблицата лъже малко в полза на Детски град. Там медианата на квадрат е ниска заради огромните площи, а не защото един апартамент от 110 кв.м ще ви излезе по-евтино. Ако търсите нормален тристаен под €250 хил., най-реалистичното място е Гърдова глава, където средните 60% от цените започват от €261 306.

Петте най-евтини обяви

Най-евтините тристайни в групата
Място	Цена	Площ	€/кв.м	Етаж	Година
м-т Детски град	€184 999	115 кв.м	€1 609/кв.м	3 от 4	не е посочена
м-т Гърдова глава	€188 317	112 кв.м	€1 681/кв.м	1 от 4	в строеж, 2026
м-т Гърдова глава	€199 900	106 кв.м	€1 886/кв.м	3 от 5	в строеж, 2027
м-т Детски град	€201 600	100 кв.м	€2 016/кв.м	3 от 4	не е посочена
м-т Гърдова глава	€204 712	103 кв.м	€1 987/кв.м	3 от 5	2025

Най-ниската цена е €184 999 за 115 кв.м в Детски град, на 3-ти етаж в сграда с 4 етажа, без посочена година. Обява без година в местност ни кара да питаме още на телефона: има ли Акт 16 и кога е издаден. Три от петте са в Гърдова глава и две от тях са в строеж, със срок 2026 и 2027 г. Петата, 103 кв.м за €204 712, е в завършена сграда от 2025 г. Около €1 987/кв.м за готово жилище тук е добра цена, но я сверете с площта по нотариален акт, не с тази в обявата. Сградите са ниски, по четири или пет етажа, и кули в групата няма.

Местност не е квартал: какво се проверява

„Местност“ в името не казва нищо за правния статут на конкретния парцел. Някои части отдавна имат подробен устройствен план, улици и мрежи, други са в процес. Това не можем да определим по обява, и не бива да го приемате на доверие от обява. Отговорът е в скицата от АГКК, в документите на строителя и в районната администрация.

Проверка на тристаен в местност под Витоша

0 / 7

Искам скица на поземления имот и проверявам дали има отреждане за жилищно строителство
При завършена сграда искам Акт 16 или удостоверението за въвеждане в експлоатация
При строеж искам разрешението за строеж и графика на плащанията по етапи
Питам дали сградата е включена във водопровода и канализацията, или е на сондаж и септична яма
Минавам по пътя след дъжд и, ако мога, след сняг
Питам кой поддържа улицата: общината или собствениците
Проверявам дали газът е до сградата и има ли договор с доставчик

Отоплението е почти само газ: 100% в Гърдова глава и 100% в Камбаните от обявите, които го посочват. Това е добре за сметките, но значи, че газопроводът трябва да стига до вашата сграда. Подробно за рисковете на новите зони писахме в новия квартал без инфраструктура, а за етапите на документите в Акт 14, 15 и 16.

Площта, планината и съседите

Обяви по площ в групата

под 80 кв.м
0 (0%)
80–100 кв.м
10 (7,5%)
100–120 кв.м
52 (39,1%)
над 120 кв.м
71 (53,4%)

Обявена площ; в новото строителство тя е застроена, с дела от общите части.

Под 80 кв.м няма нито една обява. Над 120 кв.м са 71 от 133. Купувачът тук плаща не толкова за квадрата, колкото за количеството квадрати. Какво значи голямата площ за сметките и за препродажбата, разгледахме в тристаен над 130 кв.м. Камбаните е на около 1,6 км от подножието, Гърдова глава на 1,3. Близостта до Витоша се плаща в други квартали, но тук е вградена в цялата група. Анализът на тази премия е в тристаен близо до Витоша.

Сравнението със съседите е по-полезно от абсолютните числа. Бояна е на €2 691/кв.м, Драгалевци на €2 792/кв.м, Симеоново на €2 989/кв.м. Групата е по-евтина от трите, но не много. По-евтиният избор на север е Малинова долина с €2 118/кв.м, а Манастирски ливади с €2 579/кв.м дава градска среда на близка цена. И за двата има статии: Бояна, Драгалевци и Симеоново и Манастирски ливади.

Наемът и сметката преди огледа

Наем имаме само за две места: €850 на месец в Гърдова глава и €900 в Детски град. Брутната доходност е 3,4% и 3,5%, под градските 3,9%. Наемателят не плаща за местността толкова, колкото купувачът. В целия град наемът почти не реагира на разстоянието до центъра: около -0,7% на километър, при обяснена вариация едва 2%. Подробностите са в наема и разстоянието до центъра.

Обява в Гърдова глава спрямо медианата

Цена в обявата, €Площ, кв.мМедиана на Гърдова глава, €/кв.м

Показва колко над или под сравнението е конкретната обява.

Калкулаторът е зареден с медианата на Гърдова глава. Въведете цената и площта на обявата, която гледате. При Камбаните сменете медианата с 2 518. Ако искате подбрани актуални обяви в местностите под Витоша и списък какво да поискате от продавача, пишете ни през формата за заявка.

Оценка на редакцията: тристаен в Гърдова глава и Камбаните

3от 5

Оценка на редакцията: тристаен в Гърдова глава и Камбаните

Добър избор за семейство, което иска нова сграда, голяма площ и планината наблизо, и не зависи от метрото. Купувате обаче и документите на местността, затова проверката преди капарото е по-дълга от обичайната.

Цена на квадрат★★★★★
+2,5% спрямо София, малко под Бояна и Драгалевци.
Площ за парите★★★★★
Медиана 122 кв.м, нито една обява под 80 кв.м.
Нови сгради★★★★★
Нито една обява отпреди 1990; 54,9% в строеж.
Сигурност на документите★★★★★
Местностите изискват проверка на регулацията и мрежите за всеки парцел.
Удобства пеша★★★★★
Гърдова глава има отбелязани градини и аптеки, другите части почти нищо в картата.
Доходност от наем★★★★★
3,4% в Гърдова глава при градски 3,9%.

Предимства

Нови ниски сгради
Големи апартаменти
Газово отопление

Слабости

Висока входна цена
Без метро
Документите на местността искат време

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

Вноска по кредита и такси по сделката
Панел, тухла или ново строителство
Собствениците са най-отгоре

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Колко струва тристаен в Гърдова глава и Камбаните?

Медианата на групата е €312 451 при 122 кв.м, или €2 516/кв.м. В Гърдова глава е €296 750, в Камбаните €312 451. Цените са от обявите, не от сделки.

По-евтино ли е от Бояна и Драгалевци?

На квадрат да, но с малко. Групата е на €2 516/кв.м, Бояна на €2 691/кв.м, Драгалевци на €2 792/кв.м. При 122 кв.м това прави около €21 хил. спрямо Бояна.

Има ли стари блокове в Гърдова глава?

В извадката ни няма нито една обява в сграда отпреди 1990 г. Почти всичко е от последните двадесетина години или е в строеж: 54,9% от обявите.

Какво значи „местност“ за купувача?

Само името на територията. Дали конкретният парцел е урегулиран и има улица, вода и канализация, се вижда от скицата и от документите на строителя. Проверете го преди капарото.

Има ли тристайни под €200 000?

Само 3 в извадката ни, между €185 и €200 хил. Две от тях са в строеж в Гърдова глава, една е в Детски град без посочена година.

Какво е отоплението?

Газ: 100% в Гърдова глава и 100% в Камбаните от обявите с посочен вид. ТЕЦ в групата няма.

Колко се взима наем за тристаен тук?

В Гърдова глава около €850, в Детски град около €900. За Камбаните наемите в извадката са твърде малко за медиана.

Нужна ли е кола?

Метро в групата няма, а до центъра са 6,9 до 11,8 км. За семейство с двама работещи обикновено трябват две коли, затова питайте и за паркомясто.

Намерете своя квартал

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →