Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Наемът, магазините и аптеките: колко струва ежедневието пеша за наемателя и за собственика

Сравнихме наема на тристайни в 46 квартала с това колко магазина за храна, аптеки и клиники има на км² около тях. В един и същ пояс около центъра гъстите квартали са по-скъпи с +7,1% и +5,7% на квадрат. При продажните цени същото сравнение дава от два до пет пъти повече.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Същите магазини, друг купувач

Статията за магазините и пазарите в квартала гледа продажната цена. Там купувачът плаща за години напред и за препродажба. Наемателят мисли иначе. Той ще живее тук година или две, без кола или с една кола за двама, и пазарува всяка вечер. Логично е магазинът под блока да тежи за него повече, отколкото за купувача. Данните казват обратното. Взехме кварталите с поне осем обяви за тристаен под наем, преброихме супермаркетите, малките магазини, фурните и пазарите от OpenStreetMap и ги разделихме на гъста и рядка половина вътре във всеки пояс по разстояние.

+7,1%наем на кв.м в по-гъстите на магазини квартали до 4 км

+13,8%същото сравнение при продажната цена

+4,6%наем при повече аптеки и клиники, 4–7 км

+32%същото при продажбите, 4–7 км

Наемът реагира, но тихо. Купувачът плаща за същия магазин няколко пъти повече.

Магазините и наемът по пояси

Наем на кв.м: по-гъсти на магазини квартали срещу по-редките в същия пояс

0–4 км (21 квартала)
+7,1%
4–7 км (16 квартала)
+5,7%
над 7 км (9 квартала)
0%

Медиана на наема €/кв.м за тристаен. Магазини: супермаркети, малки магазини, фурни, пазари от OpenStreetMap, на км².

До четвъртия километър по-рядката половина е на 8,5 евро на квадрат, по-гъстата на 9,1. За типичните 96 кв.м това прави около €60 на месец. Между 4 и 7 км разликата е +5,7%. Навън, след седмия километър, двете половини излизат на равно. Там са само 9 квартала и в по-редката половина влизат къщите и големите апартаменти под планината, затова не правим извод от този пояс. Пет-шест процента на наема е по-малко, отколкото струва отстъпката за един празен месец през годината. Ако двама собственици спорят дали магазинът до входа оправдава по-висок наем, данните са на страната на по-скромния.

Аптеки и клиники: още по-слабо

Наем на кв.м при повече аптеки и клиники на км², в един пояс

0–4 км (21 квартала)
−4,5%
4–7 км (16 квартала)
+4,6%
над 7 км (9 квартала)
0%

Аптеки и медицински центрове от OpenStreetMap. Нулата в картата не винаги значи, че няма.

При аптеките и клиниките картината е почти същата: −4,5% до 4 км и +4,6% между 4 и 7 км. Продажните цени в същите пояси скачат с +24,7% и +32%, видяно в аптеките и лекарите в квартала. Обяснението ни е просто. Клиниките са там, където са парите и старите кооперации, и продажната цена носи престижа на адреса. Наемателят не купува престиж, а място за живеене за определено време. Той сравнява наема с бюджета си, не с цената на квадрат в съседната улица. Само 2 квартала в наемната извадка нямат нито една отбелязана аптека или клиника. За наемател с малко дете или с хронично заболяване проверката на място е по-полезна от всяка средна стойност.

Без магазин, но скъпо

Магазини на км² и медианен наем: най-гъстите и най-редките

Хладилника
144,4/км² · €1 000
Борово
70,7/км² · €860
Белите брези
55,8/км² · €800
Красно село
49,3/км² · €800
Банишора
36,3/км² · €800
Драгалевци
0,3/км² · €1 200
Слатина
0,6/км² · €710
Суходол
0,9/км² · €650
Симеоново
1,5/км² · €1 100

Най-гъст е Хладилника: 144,4 магазина на км² и наем около €1 000. В Борово са 70,7 на км², а наемът е €860. На другия край е Драгалевци: практически без магазин в картата и с наем €1 200. Симеоново е подобно, €1 100. Там наемателят плаща за двор, тишина и големи площи, а пазаруването е с кола. Слатина е обратният случай: рядка карта и наем €710, но там вероятно картата просто е празна. Изводът за наемателя: ако нямате кола, гледайте магазина, а не наема. Двеста метра до супермаркета струват по-малко, отколкото изглежда.

Сметката на собственика

Ако купите тристаен, за да го отдавате, магазините около него вдигат покупната цена много повече от наема. До 4 км по-гъстият на магазини квартал дава грубо с 5,9% по-ниска брутна доходност от по-редкия, между 4 и 7 км с 11,5%. При аптеките и клиниките разликата е 23,4% и 20,8%. Това е груба сметка: двете извадки не съвпадат напълно, а наемите са 2 220 обяви срещу 7 995 за продажба. Посоката обаче е една и съща и в двата вътрешни пояса. Удобствата се плащат при покупка, а при наем почти не се връщат. Кой квартал дава най-добро съотношение, е разгледано в наема на тристаен по квартали.

Колко дава магазинът до входа за година наем

Годишен наем в по-редкия квартал, €Премия на по-гъстия квартал, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Сменете процента с 5,7 за пояса 4–7 км или с нула за покрайнините. После сравнете резултата с разликата в покупната цена от статията за продажбите.

Магазин в партера: кога вреди

Денонощният магазин под прозореца е удобен в десет вечерта и неприятен в шест сутринта, когато пристига камионът със стоката. Наемателят, който работи нощем, ще го усети на втората седмица. При заведенията ефектът върху наема е отделна тема, гледаме я в наема и заведенията наоколо. Транспортът е третият елемент от ежедневието без кола, разгледан в наема и градския транспорт. Когато сравнявате обяви, питайте собственика накъде гледат спалните. Ако и двете са към улицата с магазина, по-ниският етаж губи. Ако гледат към двора, магазинът е чиста печалба за вас.

Разходка преди договора

Ежедневието около тристайния под наем

0 / 7

Засякох пеша пътя до най-близкия супермаркет.
Видях малък магазин, отворен след 22 ч.
Намерих аптека на до десет минути и проверих работното ѝ време.
Знам къде е най-близкият медицински център или поликлиника.
Проверих дали магазинът в партера е под спалня или под хола.
Минах маршрута вечер, не само на обяд.
Сравних наема с две-три обяви в съседен по-тих квартал.

Ако търсите тристаен под наем с малък бюджет, първо вижте евтин тристаен под наем. Ние не отдаваме имоти, но в заявката може да опишете къде и как живеете и да получите ориентир за честна цена.

Оценка на редакцията: магазините около тристайния под наем

2,8от 5

Оценка на редакцията: магазините около тристайния под наем

Магазините и аптеките вдигат наема с няколко процента, няколко пъти по-малко от продажната цена. Наемателят получава удобството почти даром, собственикът го плаща при покупката.

Изгода за наемателя★★★★★
Премията е +7,1% до +5,7%, малко пари за ежедневие без кола.
Доходност за собственика★★★★★
Гъстият квартал дава грубо с 11,5% по-ниска брутна доходност при магазините, 4–7 км.
Аптеки и клиники★★★★★
Почти навсякъде има, само 2 квартала в извадката са с нула в картата.
Постоянство на ефекта★★★★★
Еднакъв знак в двата вътрешни пояса, нула навън при малко квартали.
Надеждност на данните★★★★★
OpenStreetMap е непълна, а наемите са с таван от 120 обяви на квартал.

Предимства

Удобството е евтино за наемателя
Лесно се проверява с разходка
Аптека има почти навсякъде

Слабости

Покупката в гъст квартал отдава по-слабо
Магазин в партера носи шум
Картата има празни места

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

Приемаме и заявки от продавачи
Панел, тухла или ново строителство
Връщаме отговор до един работен ден

Заявка без такса

Често задавани въпроси

По-скъп ли е наемът до магазини?

Малко. До 4 км от центъра по-гъстите на магазини квартали са с +7,1% на квадрат, между 4 и 7 км с +5,7%. За 96 кв.м това са около €60 на месец.

Защо купувачите плащат за магазините повече от наемателите?

При продажбите разликата е +13,8% и +19,5%. Купувачът плаща за адреса и за бъдеща препродажба, а наемателят за няколко години живот и сравнява с бюджета си.

Аптека наблизо вдига ли наема?

Слабо: −4,5% до 4 км и +4,6% между 4 и 7 км. Навън разликата е нула, но там кварталите са само 9.

Кой квартал има най-много магазини на км²?

Хладилника с 144,4 на км², следван от Борово. Малката площ на тези квартали раздува числото, но и на място всичко е наблизо.

Защо в Драгалевци наемът е висок без магазини?

Там се наемат къщи и големи апартаменти, медианата е €1 200. Наемателят плаща за пространство и тишина и пазарува с кола.

Изгодно ли е да купя за отдаване в квартал с много магазини?

Не непременно. По-гъстият квартал вдига покупната цена повече от наема, затова брутната доходност е грубо с 5,9% до 11,5% по-ниска. Сметнете конкретния квартал.

Надеждна ли е картата на магазините?

OpenStreetMap се попълва от доброволци. В някои квартали е описан всеки павилион, в други липсват цели вериги. Нулата е повод за разходка, не доказателство.

Колко магазина са нужни за спокойно ежедневие без кола?

Един супермаркет на десет минути, малък магазин и аптека на пет. Повече от това рядко променя живота на наемателя, а не променя и наема.

Откъде да започнете

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →