Към съдържанието
Тристаен.com
Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Тристаен в Орландовци, Толстой и Свобода: евтин север на три километра от центъра

Орландовци, Толстой и Свобода са на три-четири километра северно от центъра, а квадратът на групата е −10,4% спрямо града. Орландовци е 3-ият най-евтин квартал в София по цена на квадрат. В извадката ни обаче тристайните тук са малко: 86 обяви за седем квартала.
Търся тристаен Ипотечен калкулатор
Име, телефон, бюджет и готово

Близо до центъра, далеч от градския квадрат

€2 200/кв.ммедиана на квадрат в групата
−10,4%спрямо квадрата на София
86обяви за тристайни в извадката
40,7%от обявите са в строеж
Орландовци, Толстой, Свобода и съседите: тристайни за продажба
ЧастОбявиМедиана€/кв.мПлощВ строежТЕЦ / газНаемДоходност
Орландовци22€170 436€1 677/кв.м102 кв.м59,1%66,7% / 0%няма данниняма данни
Толстой33€195 000€2 347/кв.м87 кв.м33,3%100% / 0%няма данниняма данни
Свобода17€182 900€2 011/кв.м90 кв.м41,2%100% / 0%€6604,3%
Фондови жилища7€199 000€2 421/кв.м88 кв.м0%100% / 0%€5303,2%
Бенковски6€207 900€2 148/кв.м100 кв.м66,7%0% / 0%няма данниняма данни
Требич1€180 000€1 837/кв.м98 кв.м0%0% / 0%няма данниняма данни

Разликите вътре в групата са големи. Орландовци е на €1 677/кв.м, Толстой на €2 347/кв.м, почти с 40% повече, а Свобода е между тях с €2 011/кв.м. Разстоянието до центъра е почти едно и също, 3,3 до 4,5 км. Значи разликата идва от сградите и от самия квартал, не от километрите.

Цена на квадрат по квартали в групата
€1 677/кв.м
Орландовци
€2 347/кв.м
Толстой
€2 011/кв.м
Свобода
€2 421/кв.м
Фондови жилища
€2 148/кв.м
Бенковски
€2 455/кв.м
София

Медиана на цената на квадрат в обявите за тристайни, септември 2026. Обяви: Орландовци 22, Толстой 33, Свобода 17, Фондови жилища 7, Бенковски 6.

Фондови жилища и Бенковски имат по шест-седем обяви, Требич една. Малашевци няма нито една обява за тристаен в извадката ни: страницата му показва само ориентир от съседите, около €2 625/кв.м. За тези места медианата е ориентир, не цена.

Три квартала, три различни купувача

Орландовци

Най-евтиният квадрат и най-голямата медианна площ в групата, 102 кв.м. 59,1% от обявите са в строеж. В картата има 8 отбелязани парка и градини. За купувач, който гони площ на ниска цена и може да изчака сградата.

Толстой

Най-скъпият квадрат и най-малките апартаменти, 87 кв.м. Почти половината обяви (48,5%) са в сгради отпреди 1990 г., всички с посочено отопление са на ТЕЦ. В OpenStreetMap няма отбелязано нито едно училище в границите му.

Свобода

Средата на групата, 90 кв.м и €2 011/кв.м. Най-много отбелязани площадки, 14, и 4 аптеки. В данните ни край квартала минава линия М2 на метрото, без станция в самите му граници.

Толстой е по-скъп, защото продава готово жилище в стар блок, близо до Надежда. Орландовци е по-евтин отчасти защото половината от предлагането още не е построено. Сравнявайте готово с готово, иначе ще платите за разлика, която е само във времето.

Тук се продават повече двустайни, отколкото тристайни

Дял на двустайните сред обявите за 2 и 3 стаи
  • Орландовци
    67,2% (45 срещу 22)
  • Толстой
    53,5% (38 срещу 33)
  • Свобода
    75,4% (52 срещу 17)
  • Фондови жилища
    66,7% (14 срещу 7)
  • Бенковски
    50% (6 срещу 6)

В Свобода на всяка обява за тристаен идват по три за двустаен. В Орландовци съотношението е близо две към едно. Тристайният е по-малката част от пазара, а когато купувачите са малко, продавачът по-трудно държи цената. Това работи във ваша полза при пазарлък. Любопитното е, че квадратът на двустайния е по-скъп: с 11,8% в Свобода и с 6,9% в Орландовци. Ако сте собственик на двустаен тук и мислите да се разширите, разменяте по-скъп квадрат за по-евтин. Къде тристайните са рядкост и какво значи това, разгледахме в отделна статия, а цялата сметка на смяната е в от двустаен към тристаен.

Смяна на двустаен с тристаен в Свобода

Приема, че продавате двустайния и с парите от него покривате старото задължение и част от новата цена.

Какво купуват €150, €200 и €250 хиляди

Обяви по цена в Орландовци, Толстой, Свобода и съседите
  • под €150 хил.
    9 (10,5%)
  • €150–200 хил.
    45 (52,3%)
  • €200–250 хил.
    21 (24,4%)
  • €250–300 хил.
    6 (7%)
  • €300–400 хил.
    4 (4,7%)
  • над €400 хил.
    1 (1,2%)

Всички 86 обяви в групата по обявена цена.

54 от 86 обяви са под €200 хил.. Това е рядкост за място на три километра от центъра. Над €300 хил. са само 5. С бюджет от двеста хиляди тук избирате, а не се нагаждате.

Колко квадрата купува бюджетът по медианата на квартала
Част€150 хил.€200 хил.€250 хил.€300 хил.Средните 60% от цените
Орландовци≈ 89 кв.м≈ 119 кв.м≈ 149 кв.м≈ 179 кв.м€165 хил. – €226 хил.
Толстой≈ 64 кв.м≈ 85 кв.м≈ 107 кв.м≈ 128 кв.м€181 хил. – €241 хил.
Свобода≈ 75 кв.м≈ 99 кв.м≈ 124 кв.м≈ 149 кв.м€153 хил. – €212 хил.

С €200 хил. в Орландовци излизат около 119 кв.м, в Толстой около 85. Сметката приема, че плащате медианата на квадрат, а при стар блок и сграда в строеж в един квартал цената рядко е еднаква.

Петте най-евтини обяви

Най-евтините тристайни в групата
МястоЦенаПлощ€/кв.мЕтажГодина
Свобода€129 00065 кв.м€1 985/кв.м1 от 81980
Орландовци€133 05074 кв.м€1 798/кв.мпартер от 4в строеж, 2027
Толстой€133 50060 кв.м€2 225/кв.м4 от 6не е посочена
Толстой€133 75457 кв.м€2 347/кв.м4 от 6не е посочена
Орландовци€140 00084 кв.м€1 667/кв.м2 от 71980

Най-ниската е €129 000 в Свобода: 65 кв.м на 1-ви етаж в блок с 8 етажа от 1980 г. Три стаи в 65 квадрата значат стаи около девет квадрата. Втората е в строеж в Орландовци, 74 кв.м на партер. Партерът в нова сграда е по-добър от партера в стар блок, но питайте за двора и за влагата. Третата и четвъртата са в Толстой, 60 и 57 кв.м, и двете на 4-ти етаж в сграда с 6 етажа, без година. Почти еднаква цена и етаж: вероятно два апартамента от един вход или една обява, качена два пъти с различна площ. Попитайте кой е собственикът и поискайте нотариалния акт, преди да броите двете като два варианта.

Стари блокове, ТЕЦ и последните етажи

Година на сградата по квартали
  • преди 1990
  • 1990–2009
  • 2010 и след
  • в строеж
  • без година
  • Орландовци
    9%14%14%59%
  • Толстой
    49%33%15%
  • Свобода
    35%41%18%
  • Фондови жилища
    43%43%14%

Дял от обявите по година на сградата. „Без година“: обявата не я посочва.

На последен етаж са 29,1% от обявите, при около 12,6% за София. Това е най-необичайното число в групата. В блоковете от 70-те и 80-те последният етаж често носи стари проблеми с покрива, затова питайте кога е ремонтиран и има ли протокол от общото събрание. Повече в тристаен на последен етаж. В Толстой, Свобода и Фондови жилища всички обяви с посочено отопление са на ТЕЦ. В Орландовци ТЕЦ е 66,7%, останалите посочват друг вид. Какво се проверява в панелен или ЕПК блок, описахме в тристаен в панелен блок. 8,1% от обявите са в сгради с 12 и повече етажа.

Наем, съседи и проверката преди огледа

Наемни данни има само в Свобода и Фондови жилища: €660 и €530 на месец, при брутна доходност 4,3% и 3,2%. Обявите за наем са малко, затова приемайте числата като ориентир. Кога наемателят избира тристаен пред двустаен, разглеждаме в наем: тристаен или двустаен.

Съседите задават рамката. Надежда 1 е на €2 372/кв.м, Хаджи Димитър на €2 625/кв.м, Банишора на €2 333/кв.м. Само Обеля е в ценовия коридор на Орландовци, с €1 666/кв.м. Сравнение на Надежда по части има в статията за Надежда, а за Банишора в Банишора и Зона Б.

Проверка на тристаен в Орландовци, Толстой или Свобода

0 / 6

Ако искате подбрани обяви в тези квартали и мнение дали цената е честна, опишете какво търсите в заявката. Услугата е безплатна, не взимаме комисиона.

Оценка на редакцията: тристаен в Орландовци, Толстой и Свобода

3от 5

Оценка на редакцията: тристаен в Орландовци, Толстой и Свобода

Най-евтиният квадрат толкова близо до центъра в цяла София. Плащате с по-стари сгради, малки площи в Толстой и чакане в Орландовци. Добро място за първи тристаен с ограничен бюджет.

  • Цена спрямо града★★★★★

    −10,4% спрямо квадрата на София.

  • Разстояние до центъра★★★★★

    3,3–4,5 км, по-близо от повечето евтини квартали.

  • Състояние на сградите★★★★★

    31,4% от обявите са в сгради отпреди 1990 г.

  • Избор на тристайни★★★★★

    Само 86 обяви; двустайните са повече.

  • Метро★★★★★

    Само Свобода е близо до линия М2, без станция в квартала.

Предимства

  • Нисък квадрат
  • Близо до центъра
  • Много обяви под €200 хил.

Слабости

  • Малко предлагане на тристайни
  • Много последни етажи в стари блокове
  • Малки стаи в Толстой

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Вместо да звъните на десет брокери, пуснете една заявка

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

  • Подбор по квартал и бюджет
  • Само обяви, които още са активни
  • Приемаме и заявки от продавачи
Търся тристаен

Често задавани въпроси

Колко струва тристаен в Орландовци?

Медианата е €170 436 при 102 кв.м, или €1 677/кв.м. Това е сред най-ниските квадрати в София. 59,1% от обявите обаче са в строеж.

Защо Толстой е по-скъп от Орландовци?

Квадратът в Толстой е €2 347/кв.м. Апартаментите там са по-малки, 87 кв.м, и повечето са готови, в стари блокове. По-малкото жилище почти винаги излиза по-скъпо на квадрат.

Има ли метро в Свобода?

В нашите данни край Свобода минава линия М2, но станция в самия квартал не е отбелязана. Засечете пеша пътя до най-близката станция преди огледа.

Има ли тристайни под €150 000?

В извадката ни са 9. Повечето са малки апартаменти в стари блокове или партер в строяща се сграда.

Колко е наемът на тристаен в Свобода?

Около €660 на месец по малкото обяви, които имаме. Брутната доходност излиза 4,3%, над градските 3,9%.

Защо има толкова обяви на последен етаж?

29,1% от обявите са на последен етаж, над два пъти градския дял. Това е чест профил в старите блокове. Питайте за покрива и за ремонтите.

Има ли обяви за тристаен в Малашевци?

В извадката ни нито една. Ориентирът на страницата на квартала идва от съседите и е около €2 625/кв.м.

Изгодно ли е да сменя двустаен с тристаен тук?

Квадратът на тристайния е по-евтин от този на двустайния: в Свобода с около 11,8%. Доплащането все пак е реално, затова сметнете вноската с калкулатора.

Районите от тази статия

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

Заявка: търся тристаен