Цени към 27 септември 2026 г.

Тристаен в кв. Фондови жилища за семейство: колко струва

Тристаен в кв. Фондови жилища се предлага обикновено за €174 хил. до €231 хил. според 7 активни обяви. Показваме площите, сградите, училищата наоколо и всички разходи по сделката.

Искам подбор на обяви Цените по-долу

€199 000медиана за тристаен

€2 421цена на кв.м

7обяви в извадката

88 кв.мобичайна площ

Тристайните в кв. Фондови жилища са в повечето случаи в тухлени сгради на пет-шест етажа, с кухня отделно от хола и две спални, които не са големи, но са истински стаи. В кв. Фондови жилища квадратът е близо до средния за града, и решението се прави повече от сградата, отколкото от адреса. Училищата (2) и детските градини (2) тук са първа тема на огледите, щом купуват родители.

Ако гледате тристаен апартамент в квартала, пригответе се за приблизително €199 хил.: толкова е медианата на 7 обяви от септември 2026 при 88 кв.м обичайна площ. Ако сменяте двустаен с тристаен тук, разделите за бюджета и за цената на третата стая ще са най-важни.

Тристайни в кв. Фондови жилища се взимат обичайно за петнайсет и повече години, затова бързината е по-лош помощник от добрата подготовка. Списъкът на семейството, щом гледа тристаен в този квартал, в повечето случаи изглежда ето така: две нормални спални, градина на ходене и място за колата.

Път до работа и училище от Фондови жилища

Не смятайте на метро: линиите не стигат до Фондови жилища. Поради това въпросът е колко бързо се стига до най-близката станция или направо до работата. Трамваи и автобуси в кв. Фондови жилища: 1 и 5 спирки според картата. Такава мрежа помага най-вече когато малките пораснат.

Във вътрешните квартали гаражът се продава отделно и струва колкото скромна кола. Ако домът кара две коли, пресметнете и това.

2,4 км до центъра значат, че единият от двамата може да стига до офиса пеша или с тротинетка, без кола. Детската градина е третата точка в сутрешния маршрут. Ако тя е тук, а офисът е в друг край, сутринта се удължава с десет-петнайсет минути.

Измерете пътя пеша до детската градина и до училището
Изминете маршрута до работа в делничен ден към осем
Питайте съседите къде паркират вечер

Тротоарите и пешеходните пътеки около училището казват доколко хлапето ще може да стига само. Ученик на дванайсет години иска да ходи сам. Поради това спирката пред блока има стойност, която обявата не показва.

Какво искат продавачите за тристаен в кв. Фондови жилища

Най-ниската оферта е €160 000, най-високата €274 900, но работният коридор е €174 хил. – €231 хил., където са три от всеки пет оферти. При 7 обяви от септември 2026 медианата за тристаен в кв. Фондови жилища е €199 000, без голяма разлика спрямо €2 455/кв.м за целия град на квадрат.

Цена по вид сграда, Фондови жилища
Сграда	Обяви	Медиана	€/кв.м	Типична площ
Строени преди 1990 г.	3	€196 000	€2 623/кв.м	84 кв.м
От 1990 до 2020 г.	3	€230 000	€2 421/кв.м	95 кв.м

Ако бюджетът е стегнат, гледайте тристайните от 1990 до 2020 г.: там квадратът е €2 421/кв.м срещу €2 623/кв.м при тези строени преди 1990 г.

В дъното на ценовата скала бяха €160 000 при 61 кв.м, т.е. €2 623/кв.м, 5-и от 8 етажа; €168 000 при 84 кв.м, т.е. €2 000/кв.м, 6-и от 8 етажа. Преди да се зарадвате на ниската цена, проверете етажа, състоянието на банята и дали собствениците са съгласни.

В средата на класацията по €/кв.м: 50-о място от 103 квартала. Обявената цена е отправна точка, не присъда; отстъпка от 3–7% е обичайна история.

До колко стигаме€200 000 · 391 166 лв

—предложения остават в рамката

Хистограма на 7 обяви за тристайни тук по поискана цена (imot.bg, септември 2026). Плъзнете, за да видите колко остават.

Търсите тристаен? Опишете семейството и бюджета

Продавате тристаен или го сменяте с по-голям? Пишете и ще ви кажем как стои вашата цена спрямо сходните обяви наоколо.

Без такса и без договор
Подбор по квартал и бюджет
Вноска по кредита и такси по сделката

Искам подбор

Сградите, в които се продават тристайни в кв. Фондови жилища

0% от тристайните в кв. Фондови жилища са ново строителство (с Акт 16 или в строеж), 43% са в сгради отпреди 1990 г.; за града само строящите се са 46%. Сгради в строеж тук почти няма (0%), значи изборът е главно готови жилища.

Високи сгради (10+ етажа) в извадката няма, медианата е 8 етажа. Парно 100%, газ 0%: такава е картата на отоплението в извадката в квартала.

Протоколите на общите събрания на етажната собственост показват повече от обявата: поискайте последния още преди предварителния договор. Новите кооперации тук обичайно са стоманобетонни, с подземен гараж или паркоместа срещу доплащане; цената на паркомясто се договаря отделно.

Паркирането след седем вечерта е реалният тест на района: минете по това време, не по обяд.

Питайте каква е месечната такса за входа и дали има ремонтен фонд; таксата издава доколко организирани са съседите. Ремонтът на покрива е най-честата голям разход в по-старите блокове; попитайте преди колко години е правен ремонтът му.

Фондови жилища през очите на семейство, което търси тристаен

2,3от 5

2,3 от 5 за Фондови жилища. Ето откъде идва числото, признак по признак.

Достъпност на цената3
Тристаен в кв. Фондови жилища се предлага средно по €2 421 на квадрат, почти колкото средното за София (€2 455). Медианната площ е 88 кв.м, така че цената е за доста реален апартамент.
Избор на тристайни2
Преброихме 7 тристайни за продажба тук. Собственик директно не продава нито една, всичко е през посредник.
Училища и детски градини3
По OpenStreetMap в квартала има 2 училища и 2 детски градини. Частни градини понякога липсват на картата, реалният брой може да е по-голям.
Зеленина и площадки1,5
6 детски площадки и 0 парка и градинки тук.
Транспорт и метро2,5
До центъра са около 2,4 км; по картата 5 автобусни спирки. С две деца в различни училища транспортът се усеща всеки ден.
Ново строителство1
Панел и тухла отпреди 1990 г. дават 3 обяви около €196 000; новото е 0. В панелен тристаен от 80-те спалните често са 9–11 кв.м, затова делът на новото има значение за семейство.
Доходност от наем2,5
Наем на тристаен в кв. Фондови жилища около €530 месечно при цена €199 000: брутно 3,2% годишно. Под средното за града.
Тишина и паркиране3
Паркирането в този квартал е на улицата, ако в обявата не пише друго. Типичната сграда тук е на 8 етажа.

2,3 от 5 означава, че Фондови жилища изисква да приемете някои компромиси. Най-високо: достъпност на цената (3). Най-ниско: ново строителство (1).

Плюсове за семейството

Нито един признак не стига 3,5.

Слаби места

Малко ново строителство
Малко паркове и площадки
Само 7 обяви, изборът е тесен

Оценката е наша, по формула върху 7 обяви и OpenStreetMap. Не е мнение на живущи.

Какво струва сделката за тристаен в кв. Фондови жилища над цената

Сметката тръгва от €199 000. Толкова е медианата за тристаен в кв. Фондови жилища, като медиана на 7 обяви от септември 2026. Отгоре средства искат общината, нотариусът, Имотният регистър, юристът и, ако има такава, агенцията.

Нотариусът таксува по тарифа, която се увеличава със стойността; за сделка горе-долу €199 хил. изчислете €1 050 с ДДС. Прибавете €199 такса за вписване (0,1%). Данъкът върху покупката излиза €5 970, 3% в Столична община. Погледнете ставката в деня на сделката, общинският съвет има право да я промени.

Сделка за тристаен от €199 хил. тук
Перо	Сума	% от цената
Общински данък 3%	€5 970	3%
Нотариус	€1 050	0,5%
Имотен регистър	€199	0,1%
Проверка от юрист	€350	0,2%
Без агенция	€7 600	3,8%
Агенция, 2–3% + ДДС	€4 776–€7 164	2,4–3,6%
При кредит: оценка и такса обработка	€200–€1 800	0,1–0,9%

Два-три процента плюс ДДС за агенцията правят €4 776–€7 164 при €199 хил. Оферти от собственици в квартала в извадката на практика няма, но 1 обява пишат „без комисиона“, поради това броете комисионата от самото начало. Сложили сме €350 за адвокат. Сумата се вдига, когато продавачите са няколко или апартаментът идва по наследство. Просто правило за Фондови жилища: към обявената цена прибавете 3,8% без агенция и 7,4% с агенция.

При смяна на двустаен с тристаен продажбата на единственото ви жилище като правило не се облага с данък върху дохода, но уточнете условията със счетоводител.

На кого пасва Фондови жилища

Един и същ апартамент може да е точен ход за едно домакинство и грешка за друго. Разделихме купувачите по нужди.

Сменящите двустаен

Двустайните в кв. Фондови жилища се продават към €131 000, тристайните апартаменти към €199 000. Семейството, което се е увеличило, може да остане на познат терен, а децата в старото си училище.

Купувач с цел наем

3,2% брутна доходност тук (при наем €530) срещу 3,9% средно за града. Тристайните се отдават не така бързо като двустайните, но наемателят стои с години.

Двойка с кабинет

Двойка без деца купува тристаен с мисъл за бъдещето: днес кабинет, след години детска. В кв. Фондови жилища тази сметка излиза, защото училищата и градините вече са в близост.

Семейство с деца

Става, с някои уговорки. 2 училища и 2 градини по картата на OpenStreetMap значат, че част от маршрутите ще минават с кола.

По-трудно ще е за купувач, който иска задължително паркомясто в обявата.

Двата варианта се срещат често: „детска и спалня“ или спалня плюс стая за работа. Решението подсказва също така разпределението.

Търсене на тристаен в кв. Фондови жилища и в съседство

В случай че бюджетът е опънат, кв. Орландовци (€170 хил.) дават тристаен за по-малко. Медианният тристаен в кв. Фондови жилища е 88 кв.м за €199 хил.; съседите понякога дават по-евтин квадрат.

Тристайни във Фондови жилища и съседните райони
Район	Медиана	€/кв.м	Източник
кв. Фондови жилища	€199 000	€2 421/кв.м	7 обяви
кв. Надежда 1	€239 000	€2 372/кв.м	71 обяви
кв. Банишора	€267 300	€2 333/кв.м	217 обяви
кв. Орландовци	€170 400	€1 677/кв.м	22 обяви
кв. Сердика	€250 000	€2 256/кв.м	59 обяви
кв. Света Троица	€229 900	€2 591/кв.м	57 обяви

Сравнявайте съседите не само по медиана, но и по паркирането вечер, училищата и годината на блоковете. Извън кварталната мрежа най-близо е с. Кубратово, с ориентир €175 хил. за тристаен. Средната цена на съседа крие стар панел и ново строителство: погледнете отделните оферти, а не само медианата. Ако тристаен не влиза в бюджета, двустаен с голям хол (€131 хил. тук) е вариант, при условие че преградата да е узаконена. Отворете търсенето с няколко километра: нерядко съседният квартал предлага по-добра цена.

Заявката е без заплащане: не сме посредник, а в отговор получавате обяви и ориентир дали исканата сума е честна.

Офертата ви за тристаен в кв. Фондови жилища: откъде да тръгнете

€174 хил., €199 хил., €231 хил.: ето трите опорни числа за тристаен в кв. Фондови жилища, долната граница на евтината пета, медианата и началото на скъпата пета. Отстъпка от 3 до 7% е обичайна практика; при €199 хил. разликата е между €6 000 и €14 000.

Евтината петадо €173 600
Медиана€199 000
Скъпата петаот €230 800
С типична отстъпка€189 000

Умножете площта по €2 421/кв.м. В случай че поисканата цена е над резултата, попитайте за какво плащате отгоре: етаж, изложение, паркомясто или ремонт. За сравнение, в извадката ни има тристаен тук за €160 000, 61 кв.м. Не е аргумент за всяка обява, но показва колко разнороден е пазарът.

Вторият аргумент е времето на пазара. Не измерваме колко дни виси една обява, но порталите показват кога е качена, а понякога и историята на цената. Апартамент, който не се е продал три-четири месеца, на практика винаги оставя място за отстъпка. Почти всички обяви в квартала са от агенции. Агентът е нает от продаващия, но иска сделка; кажете му ясно колко и докога можете да платите. Одобреният кредит е силен аргумент: купувач, който е готов да подпише след две седмици, заслужава отстъпка.

Какво да търсите на оглед на тристаен в кв. Фондови жилища

Първият оглед е за впечатление, вторият, по друго време на деня, е за факти. Ето нещата, по които в повечето случаи се отказваме от обявите.

Спалните стаи са смисълът да търсите тристаен. Измервайте ги лично, не разчитайте на плана в обявата.
Паркиране за две коли. Едва 0 обяви от 7 в извадката ни пишат за паркомясто или гараж, затова питайте директно и вижте улицата вечер след осем.
Попитайте за асансьора и таксата за поддръжката му в етажната собственост.
Втора баня или поне отделна тоалетна. За четирима сутрин това е разлика, която се усеща всяка сутрин.
6 детски площадки в кв. Фондови жилища по картата са плюс за малко дете. Погледнете единствено коя е под спалнята.
Проверете дали някоя от стаите не е проходна. В по-старите планове до втората спалня се влиза минавайки през хола, а това с тийнейджър вкъщи е неудобно.
Идете до мазето. Влажни стени и мирис на плесен долу често значат неприятности и с основите.
Изложението на спалните стаи: към вътрешната страна и на изток по правило е по-тихо и по-хладно лете, на запад към булеварда се спи по-зле през юли.
3 оферти тук са на последен етаж. Попитайте за покрива и за лятната температура в спалните стаи.

Втори оглед вечер, в делничен ден, разкрива шума, паркирането и осветлението на входа.

Какво питат купувачите в Фондови жилища

Как се отоплява типичният тристаен в кв. Фондови жилища?

Парното от ТЕЦ преобладава. В кв. Фондови жилища 100% от тристайните с посочено отопление са на ТЕЦ. В София парното от ТЕЦ е около 65% от посочените. Най-близо е кв. Света Троица, на 0,8 км. За по-малките: 2 детски градини в кв. Фондови жилища според OpenStreetMap. Ако блокът е саниран, сметката за парно пада осезаемо.

Какво е тристаен „2+1“ и има ли такива в кв. Фондови жилища?

„2+1“ е двустаен с прегради хол или кабинет, за да се получи трета стая. В кв. Фондови жилища голям двустаен е около €131 000, тристаен €199 000. В документите остава двустаен, а банката го оценява като такъв. Незаконното преустройство може да спре кредита. Сред 103 квартала с достатъчно обяви Фондови жилища е 50. по евтиност на квадрат.

Къде ще държа колелата и количката в тристаен в кв. Фондови жилища?

В блоковете от стария фонд в кв. Фондови жилища мазето обикновено е към апартамента. В новото строителство мазетата често се продават отделно, като самостоятелен обект. Проверете в нотариалния акт дали мазето е описано. В подредбата ни по €/кв.м Фондови жилища е на 50. място от 103, като първото е най-евтиното. Мазето влиза в площта с идеалните части, не в жилищната. По права линия до центъра са около 2,4 км.

Как да проверя тристаен в кв. Фондови жилища преди капаро?

Минимумът е нотариален акт, скица от АГКК, данъчна оценка и удостоверение за тежести. За тристаен, в който ще живее семейство, проверете и дали няма ипотека или възбрана. Адвокат за €200–500 спестява много нерви. Проверете дали всички собственици подписват, не само този, с когото говорите. Капарото се дава с писмен договор, в който е записано какво става, ако някоя от страните се откаже. Ако попълните „Заявка“, ще ви пратим подбрани обяви, като тези от собственици са с предимство.

По колко евро на квадрат се продават тристайните в кв. Фондови жилища?

Квадратът излиза €2 421/кв.м. Умножен по типичните 88 кв.м за тристаен тук, дава около €213 хил. При двустайните в кв. Фондови жилища квадратът е по-скъп, €2 712/кв.м: по-голямото жилище почти винаги излиза по-изгодно на метър. Уточнете дали площта в обявата е застроена, или чиста: разликата е 15–20%. На картата броим 6 детски площадки тук. Училища в квартала по OpenStreetMap: 2. Квадратът е по-добрата мярка, когато сравнявате апартаменти с различна площ.

Как да продам бързо тристаен в кв. Фондови жилища?

Обявете малко над реалната цена, защото купувачът ще се пазари с 3–7%. В кв. Фондови жилища медианата е €199 000. Ако бързате, целете долната петина. Броят на училищата в кв. Фондови жилища според картата е 2. Детски градини тук по картата: 2. Продавачът на единствено жилище обикновено не плаща данък върху печалбата. Готовата скица и справката за тежести съкращават пътя до нотариуса. Семействата гледат училищата, споменете ги в обявата.

Колко детски градини има близо до тристайните в кв. Фондови жилища?

Има 2 градини, така че конкуренцията за места може да е голяма. В София местата се разпределят по централизирана система с точки, а адресът е сред критериите. Супермаркети в кв. Фондови жилища по картата: 2. Данните за градините са от OpenStreetMap, частните може да не са отбелязани. Ясла и градина често са в една сграда.

Да купя ли тристаен в кв. Фондови жилища или да остана под наем?

Вноска около €646 срещу наем около €530. За семейство, което ще живее в кв. Фондови жилища поне 7–8 години, покупката обикновено е по-разумна. За по-кратко наемът е по-малкият риск. За сравнение, двустайните тук са с медиана €131 000. Наемът може да се вдигне всяка година, вноската при фиксирана лихва не.

Тристайни в съседните райони

В обявите границите между кварталите често са размити. Част от тристайните, които ви трябват, може да стоят на съседна страница.

Вижте и тези

Прочетете преди огледа

Актуални обяви в кв. Фондови жилища

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

Номерът ви не стига до брокери
Можете да изберете само имейл
Само обяви, които още са активни

Изпрати заявка

Методика: медиана на поисканите цени; площта е каквато е в обявата (в новите сгради обикновено застроена). Повече в методологията. Последна проверка: 27 септември 2026 г.