Публикувано на 13 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Индексът на офертите: как се промени цената на едни и същи тристайни за месец

Медианната цена на обявите за тристаен в София се качи от €262 250 на 17.09 до €265 000 на 13.10. Ако обаче вземем само обявите, които стоят на пазара и на четирите дати, средната им промяна е −0,32%. Двете числа не си противоречат. Те мерят различни неща.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Медианата расте, офертите слизат

Медианата на всички обяви е като снимка на витрината. Ако на витрината влязат повече скъпи апартаменти, медианата се качва, дори никой продавач да не е пипал цената си. За 26 дни тя се качва с около 1%, а цената на квадрат от €2 476/кв.м на €2 500/кв.м. Индексът на офертите прави друго. Взима само обявите, които виждаме на всички четири дати, и гледа как се е сменила цената на всяка от тях. После усредняваме промените. Така съставът е един и същ от началото до края.

5 552обяви, налични на 17.09, 02.10, 06.10, 13.10

−0,32%средна промяна на офертната цена за 26 дни

+1%промяна на медианата на всички обяви

11,2%от проследените обяви сменят цената поне веднъж

Методът на повторните обяви, обяснен на пазара за зеленчуци

Представете си, че всяка седмица купувате от една сергия едни и същи десет продукта. Ако търговецът добави на щанда скъпи гъби, средната цена на щанда ще се качи. Но вашата кошница от десет продукта може да е поевтиняла. Индексът следи кошницата, не щанда. При жилищата истинските индекси на цените на сделки работят с повторни продажби: един апартамент, продаден два пъти в различни години. Ние нямаме сделки. Имаме повторни обяви: една обява, видяна на няколко дати. Методът е същият по логика, но мери офертата, а не плащането.

Една обява е една точка. Разпознаваме я по квартал, площ, етаж, етажност, година и телефон.
Промяната е в проценти. Обява от €300 000, свалена на €291 000, дава −3%. Обява, която не мърда, дава 0.
Индексът е средното. Средно от 5 552 процента. Нулите тежат: те са огромното мнозинство.
Без претегляне. Скъпата и евтината обява тежат еднакво. Това е избор, не грешка: интересува ни поведението на продавачите, не стойността на пазара.

Три стъпки за месец

Средна промяна на офертната цена, по периоди

17.09–02.10 (15 дни)
−0,1%
02.10–06.10 (4 дни)
−0,1%
06.10–13.10 (7 дни)
−0,1%

Едни и същи 5 552 обяви във всички периоди. Средни стойности, не медиани.

Сборът на трите стъпки е около −0,32%. Най-голямата стъпка е последната седмица, −0,13% за 7 дни. Сметнато на ден, движението се ускорява: от около 0,008% на ден в първия период до 0,018% и 0,019% в следващите два. Звучи като много малко и наистина е малко. За медианен тристаен −0,32% прави около €848 за месеца. Близо до една месечна вноска по кредит за същото жилище, която при 80% финансиране и 2,7% лихва е около €860. Индексът казва посоката, а не колко ще спестите от конкретната обява.

Какво има вътре в средното

Какво стана с цената на 5 552 обяви за 26 дни

621обяви с друга цена

по-ниска 9,2%
по-висока 2%
същата 88,8%

Сравнение на цената на 17.09 и на 13.10. Офертни цени.

510 обяви завършват месеца по-ниско, с медианно намаление −3,7%. 111 завършват по-високо, с медиана +4,4%. Повишенията са по-големи по размер, но много по-редки. Сумарно от офертите са свалени около €7,5 млн., а са добавени €1,5 млн. Около 4,8 пъти повече надолу, отколкото нагоре. Значи индексът не е „всички свалят по малко“. Той е „повечето стоят, една десета сваля осезаемо, малцина вдигат“. Един и същ среден минус може да се получи и от много малки корекции, и от малко големи. При тристайните е второто. Как изглеждат обявите, които сменят посоката, е в цените на зигзаг.

По вид сграда: строящите се стоят

Средна промяна на офертната цена за 26 дни, по вид сграда

строеж (2 670)
−0%
ново, завършено (978)
−0,4%
1990–2014 (465)
−0,8%
преди 1990 (781)
−0,8%
без година (658)
−0,4%

В скобите е броят обяви във всичките четири снимки.

Дял на свалените и вдигнатите обяви за 26 дни, по вид сграда
Сграда	Обяви	Свалени	Вдигнати	Средна промяна
строеж	2 670	3,1%	2,6%	−0,03%
ново, завършено	978	8%	1,5%	−0,43%
1990–2014	465	22,2%	1,7%	−0,81%
преди 1990	781	21,9%	1%	−0,81%
без година	658	11,2%	1,5%	−0,42%

При строящите се индексът е почти нула, −0,03%. Не защото цените стоят, а защото свалените (3,1%) и вдигнатите (2,6%) почти се уравновесяват. При сградите от 1990–2014 и отпреди 1990 индексът е −0,81%: всяка пета обява сваля, а повишенията са единици. Това има практическо значение. Ако търсите в кв. Докторски паметник или в кв. Изток, където старият фонд преобладава, офертите омекват видимо. Ако търсите в кв. Малинова долина или кв. Кръстова вада, ценовите листи стоят. По квартали картината е в кварталите за месец.

Как да използвате индекса

Индексът казва дали офертите около вас омекват. Не казва колко ще поиска конкретният продавач. Сметнете какво значи средната промяна за вашия бюджет, после сметнете и типичното намаление на обява, която реално сваля. Разликата между двете е голяма.

Средна промяна срещу реално намаление

Цена в обявата, €Процент (индекс 0,32, реално намаление 3,7)

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Сложете 0,3 и после 3,7 в полето за процента. Първото е средното за пазара, второто е какво получава купувачът, когато продавачът реши да свали. Повече за решенията с тези числа има в пазарлъка с динамиката.

Защо индексът подценява омекването

Индексът брои само обяви, налични на четирите дати. Обявите, които са изчезнали междувременно, не влизат. Ако най-гъвкавите продавачи са свалили цената и са продали бързо, те са извън кошницата. Остават по-упоритите. Затова истинското омекване на офертите вероятно е малко по-голямо от −0,32%. Изчезналата обява не е задължително продадена, но е извън индекса и в двата случая. Цените са офертни, сделките може да са по-ниско. Четири снимки не са дневни данни, а 26 дни в края на септември и началото на октомври не са година. Методът е описан подробно в как правим анализа, а предишният срез за 15 дни по квартали е в цените по квартали за 15 дни. Ако искате индекса само за вашия квартал и бюджет, пишете в заявката. Общата картина на месеца е в месечния отчет, а медианните цени по квартали в таблицата с цените.

Оценка на редакцията: индексът на офертите като мярка

3,2от 5

Оценка на редакцията: индексът на офертите като мярка

Индексът на същите обяви маха ефекта от смяната на състава и показва леко омекване. Мери офертите, не сделките, и вероятно подценява движението.

Чистота от ефекта на състава★★★★★
Една и съща кошница от обяви на четирите дати.
Обем на данните★★★★★
5 552 обяви във всичките снимки.
Връзка със сделките★★★★★
Офертни цени. Изчезналите обяви не влизат.
Дължина на периода★★★★★
26 дни. Няма как да се отдели сезонът.
Полза за купувача★★★★★
Казва посоката, но средното е много по-малко от реалното намаление на една обява.

Предимства

Не се влияе от смяната на обявите
Разбивка по стъпки и сегменти
Ясна логика, лесна за проверка

Слабости

Само офертни цени
Изпуска изчезналите
Кратък период

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

Панел, тухла или ново строителство
Не сме посредник, нямаме комисиона
Достатъчни са име и телефон

Искам подбор

Често задавани въпроси

С колко поевтиняха тристайните за месец?

Същите 5 552 обяви са средно −0,32% по-евтини на 13.10 спрямо 17.09. Това е промяна на офертите, не на сделките.

Защо тогава медианната цена расте?

Медианата на всички обяви мери витрината, а витрината се сменя: излизат по-евтини обяви, влизат по-скъпи. Затова тя се качва с +1%, докато същите обяви леко слизат.

Колко обяви са сменили цената за месец?

621 от 5 552, около 11,2%. 510 надолу и 111 нагоре.

Колко е типичното намаление, когато има такова?

Медианно −3,7%. Типичното повишение е +4,4%, но повишенията са около 4,6 пъти по-малко на брой.

Кои тристайни поевтиняват най-много?

В сгради от 1990–2014 и отпреди 1990: средно −0,81% за 26 дни. Строящите се са на −0,03%.

Това индекс на цените на жилищата ли е?

Не в смисъла на официалната статистика. Той мери как се променят поисканите цени в едни и същи обяви. Цените на сделки са други и обикновено по-ниски.

Защо не включвате изчезналите обяви?

Защото за тях нямаме крайна цена. Това изкривява индекса към по-упоритите продавачи, затова вероятно подценява омекването.

Ще продължи ли да слиза индексът?

Не знаем. Имаме четири снимки за 26 дни. Посоката е надолу, но за прогноза периодът е твърде кратък.

Районите от тази статия

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →