Тристайните в София за един месец: отчет от четири снимки на обявите

Четвърта снимка, първи пълен месец

Досега имахме три дати: 17.09, 02.10 и 06.10. На 13.10 добавихме четвърта и разстоянието между първата и последната стана 26 дни. Календарен месец не е. Достатъчно е обаче, за да проверим дали движенията от първите две седмици продължават или са били шум. Отчетите за първите 15 дни и за 19 дни остават верни за своите периоди. Тук не ги пренаписваме, а ги удължаваме. Правилото за „същата обява“ остава строго. Кварталът, площта, етажът, етажността, годината на сградата и телефонът трябва да съвпадат и на двете дати. Смени ли се едно, обявата за нас е друга. Така изпускаме някои преобявени жилища, но не слепваме два различни апартамента в един.

В суров вид обявите бяха 8 059 в началото и 7 912 накрая. Разликата до различимите са дубли, които не можем да разделим. В 11 големи квартала порталът поне веднъж реже списъка около 240 и там изчезване не броим. Сметките за изход стъпват на останалите 5 418 обяви. Едно предупреждение важи за целия текст: четири снимки не са дневни данни. Какво е станало между две дати, не виждаме.

Медианата нагоре, същите обяви надолу

Типичната поискана цена стигна €265 000, около +1% спрямо началото. Квадратът мина от €2 476/кв.м на €2 500/кв.м. Ако спрем дотук, пазарът поскъпва. Сравнението на всяка обява със самата нея казва обратното. От 5 552 проследени жилища 510 са с по-ниска цена, с медиана −3,7%. Още 111 са вдигнати, обикновено с +4,4%. Останалите 4 931 стоят непокътнати. Средното за цялата група прави −0,32%. Медианата расте, защото се сменя кошницата: изпадат по-малки и по-стари жилища, влизат нови обяви. Методът „повторни обяви“ е разказан стъпка по стъпка в индекса на офертите за месец.

На хартия намаленията събират около €7,5 млн., повишенията около €1,5 млн. Почти пет към едно. По стъпки средната промяна е −0,12%, −0,07% и −0,13%. Разделено на дни, последната седмица е над два пъти по-активна от първите 15 дни. По квартали най-много са поевтинели офертите в кв. Докторски паметник (−2,56%), Слатина и Център. В 2 квартала нито една проследена обява не е мръднала (кварталите за месец). Двустайни, тристайни и четиристайни вървят почти заедно, средно −0,34%, −0,34% и −0,15% (сравнението по брой стаи).

Кои остават и кои си отиват

След 26 дни в списъка са 80,1% от обявите от първата дата. На всяка от четирите дати, без нито едно прекъсване, са 78,2%. Разликата идва от мигащите обяви: 120 жилища изчезват и после се връщат, почти винаги на същата цена (мигащите обяви). Точно затова казваме „изчезнала“, а не „продадена“. Кривата се огъва неравномерно. Строящите се задържат 85,9%, сградите отпреди 1990 г. само 71,6%. Цялата картина по сегменти и цена е в кривата на оцеляване. Отделно 611 обяви изчезват още до 02.10 и не се появяват 26 дни. Те са по-стари, по-малки и по-рядко в строеж от оцелелите (окончателно изчезналите). Кандидати за продадени, нищо повече. Новите обяви си отиват по-бързо. От 270, видени за първи път на 06.10, след седмица липсват 38,1%, при 6,3% за старите (новите от 6 октомври). Кои признаци вървят с ранен изход, събрахме в какво предсказва изчезването: под 80 кв.м и стара сграда водят, строежът дърпа назад.

Темпът и седмицата до 13 октомври

Намаленията на ден растат: 0,33% в първия период, 0,50% във втория, 0,53% в седмицата 06.10–13.10. За тази седмица 248 обяви свалиха цената, с медиана −3,6%, а 41 я вдигнаха. Подробно е в седмицата 6–13 октомври. Тези темпове важат за конкретните периоди. Да ги умножим по 365 би било фантазия. Някои продавачи слизат повече от веднъж. 38 обяви са свалени на поне две от трите стъпки, без нито едно повишение, общо с медиана −4,8% (серийните намаления). Други правят обратното: 11 обяви и свалят, и вдигат, а нетно остават около нулата (цените на зигзаг). Мнозинството спи. 4 798 от 5 552 обяви не са сменили за месеца нито цената, нито текста (най-активните обяви).

Етаж, отопление, кръгла цена, срокове, дубли

Етажът почти не мести скоростта. За 26 дни от всяка група по етаж изчезват между 18,4% и 21,2% (етажът и скоростта). Отоплението изглежда по-силно: при ТЕЦ липсват 22,1%, при газ 17,9%. ТЕЦ обаче значи и повече стари сгради, затова двата ефекта не се разделят чисто (отоплението и скоростта). При завършените сгради цените, кратни на 1 000, се свалят в 20% от случаите, „неравните“ в 8,7% (кръглата цена и пазарлъкът). При строежите 31 от 2 752 проследени обяви сменят годината на въвеждане, 29 от тях към по-късна (сроковете за месец). А от 538 групи вероятни дубли от 17.09 на 13.10 още 401 изглеждат като един апартамент в няколко обяви (дублите във времето).

Как да ползвате месечните числа

За купувача месецът казва две неща. Приблизително всяка единайсета обява е свалила цената, а една от пет е изчезнала поне от списъка. Ако харесвате конкретен тристаен, шансът той да поевтинее за месец е скромен, а шансът да го изпуснете е два пъти по-голям. Продавачът вижда същото от другата страна. Колко струва един месец чакане срещу намаление, сме сметнали в месец на пазара за продавача. Отделната обява има своя история и тя често казва повече от средните числа. Как да я прочетете стъпка по стъпка, с появите, паузите и новите цени, описваме в историята на една обява. Методът зад всички тези сметки е в как правим анализа.

Ако следите конкретен квартал, например кв. Дружба 1 или кв. Лозенец, кажете ни в заявката и ще видите движението на подходящите обяви за вашия бюджет.

Оценка на редакцията: месечната картина за купувача

Често задавани въпроси

Квартали и цени

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

• кв. Докторски паметник€5 830/кв.м
• кв. Слатина€2 692/кв.м
• кв. Център€3 445/кв.м
• кв. Изток€4 213/кв.м
• кв. Дружба 1€2 347/кв.м
• кв. Дружба 2€2 392/кв.м
• кв. Обеля 2€1 903/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 579/кв.м
• кв. Люлин 10€1 954/кв.м
• кв. Подуяне€2 504/кв.м
• кв. Красно село€2 891/кв.м
• кв. Лозенец€3 902/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Отчет: 19 дни
• Отчет: 17.09–02.10
• Как правим анализа
• Индексът на офертите
• Кривата на оцеляване
• Цени по квартали

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →

• Цени на зигзаг: обявите за тристаен, които слизат и после се качватОт 5 552 обяви за тристаен, видени на четири дати, само 11 и свалят, и вдигат цената за месец.…
• Как да прочетете историята на една обява за тристаенЗа 26 дни 4 798 от 5 552 проследени обяви за тристаен не смениха нито цена, нито текст. Как се…
• Сроковете на строежите за месец: годините, които се местятОт 2 752 проследени обяви за тристаен в строеж 31 смениха годината на въвеждане за 26 дни, 29 от…
• Обявите за тристаен, които изчезват и след дни се връщат58 от 740 обяви за тристаен, изчезнали между 17.09 и 02.10, се появиха отново на 06.10. 48 от…