Публикувано на 13 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Най-активните обяви за тристаен и тези, които спят

Взехме 5 552 обяви за тристаен, които присъстват и на четирите дати от 17 септември до 13 октомври. 4 798 от тях не са сменили нищо: нито цена, нито дума в началото на текста. Само 24 обяви са се променили три или повече пъти.

Заявка без посредник Ипотечен калкулатор

Тишината в таблицата

86,4%от обявите не са мръднали за месец

754обяви с поне една промяна

250сменили началото на текста

24с три или повече промени

Обявите, налични на четирите дати

5 552обяви

Без промяна в цена и текст 86,4%
С поне една промяна 13,6%

Подреждаме обявите по брой промени и таблицата бързо свършва. Над шест от всеки седем стоят като снимка на стена. Останалите 754 са сменили нещо, а при повечето от тях това е цената: между 17 септември и 13 октомври 510 обяви са с по-ниска, а 111 с по-висока цифра.

Какво броим за промяна

Между четирите снимки има три прехода. На всеки преход гледаме три неща: свалена цена, вдигната цена, променен текст. Една обява може да събере до девет промени. Нито една не стига до девет.

Текстът е първите около 120 знака, които imot.bg показва в списъка, без телефона. Промяна там може да е запетая, а може да е махната улица или добавено „без комисиона“. 250 обяви са сменили текста поне веднъж, 17 поне два пъти. За връзката между новия текст и новата цена писахме в пренаписаната обява.

Важна уговорка: тук са само обявите, оцелели и на четирите дати. Тези, които изчезнаха междувременно, ги няма, а сред тях може да е имало и много активни. Изчезналата обява не е задължително продадена. За нея има отделен разбор в окончателно изчезналите обяви.

Строежът спи, старото се движи

Дял на обявите без нито една промяна за месец, по вид на сградата

в строеж
91,4%
ново, завършено (2015+)
89%
без година
86,2%
преди 1990
74,5%
1990–2014
72,9%

Само обяви, налични на 17.09, 02.10, 06.10 и 13.10.

Разликата е по-голяма, отколкото очаквахме. В строящите се сгради 91,4% от обявите не помръдват. Там цената идва от ценова листа и се сменя наведнъж за цял вход, ако изобщо се смени. В сградите от 1990 до 2014 г. и в тези отпреди 1990 г. неподвижни са около три от четири.

Зад обявата за панелен тристаен в кв. Надежда 1 или кв. Хаджи Димитър е един конкретен човек с една квартира, дори когато обявата е пусната от посредник, и продава по своя причина. Той реагира на обажданията и на тишината. Строителят в нов квартал има десетки апартаменти и графика на банката.

Осем обяви с най-много движение

Цените на четирите дати при обявите с най-много промени
Квартал	Сграда	17.09 → 02.10 → 06.10 → 13.10
кв. Горубляне	строеж	€162 500 → €162 500 → €157 500 → €153 500
кв. Хаджи Димитър	преди 1990	€222 000 → €222 000 → €211 000 → €208 000
кв. Хладилника	без година	€360 000 → €350 000 → €360 000 → €360 000
кв. Кръстова вада	строеж	€450 000 → €560 000 → €560 000 → €440 000
кв. Левски	1990–2014	€240 000 → €230 000 → €225 000 → €225 000
кв. Младост 4	строеж	€209 999 → €209 998 → €209 997 → €209 997
кв. Надежда 1	1990–2014	€219 000 → €215 555 → €209 000 → €211 000
кв. Студентски град	ново, завършено	€338 000 → €323 000 → €322 500 → €320 500

Някои истории се четат лесно. В кв. Горубляне цената слиза на две стъпала, общо с €9 000. В кв. Хаджи Димитър е подобно. Това е продавач, който търси купувача си.

Други истории са странни. В кв. Младост 4 цената пада с по едно евро два пъти подред. Прилича на начин обявата да изглежда обновена, а не на отстъпка. В кв. Кръстова вада скокът нагоре и после надолу е толкова голям, че по-скоро е грешка или друго жилище със същите черти. В кв. Хладилника цената слиза и се връща. „Активна“ не значи „отстъпчива“.

Малкото будни обяви движат всички пари

Ако сложим в евро всичко, което се е случило с тези 5 552 обяви за месеца, сметката е едностранна. Сумата на свалените цени е около €7 450 000, а на вдигнатите около €1 550 000. Почти пет към едно.

Тази сума обаче идва от около една на всеки седем обяви. Ако разглеждате десет обяви в един квартал, най-вероятно поне осем от тях няма да се променят, докато ги гледате. Една може да слезе. Рядко ще видите и вдигната цена, най-често в нов строеж, където цялата сграда минава на нова листа.

Какво значи това на практика? Не чакайте пазарът да ви покаже посоката, като гледате всички обяви. Гледайте онези малко, които се движат. Те са най-добрият сигнал за реалната цена в квартала, защото там продавачът вече е чул какво казват купувачите. Как се събират тези движения в индекс, е в индекса на офертите за месец.

Колко често да проверявате? При толкова тих пазар веднъж седмично е напълно достатъчно. Ежедневното отваряне на портала показва главно подреждането на обявите, не промени в тях.

Какво казва активността на купувача

Спящата обява не е непременно лоша. Често просто цената е реалистична и продавачът чака. Ако обаче стои месец и е далеч над квартала, вижте застоялите обяви. Там показахме, че надценените рядко отстъпват сами.

Активната обява казва друго: някой я следи. Шансът за разговор е по-голям, но посоката не е ясна. Обява със серия намаления е описана в серийните намаления, а тези, които ходят нагоре-надолу, в цените на зигзаг. Цените навсякъде са офертни, а делът на промените е за тези 26 дни, не за година.

Проверете активността сами

Как да разберете дали обявата е жива

0 / 6

Записах цената и първото изречение на текста с дата
Проверих същата обява след седмица и след две
Сравних площ, етаж и етажност, за да съм сигурен, че е същото жилище
Отбелязах дали промяната е в цената или само в текста
Обърнах внимание на намаления с по няколко евро, които не са истинска отстъпка
Потърсих дали същият апартамент не е обявен и от друг телефон

Стъпка по стъпка как се следи една обява има в как да следите цената сами и в историята на една обява. Ако искате ние да проверим историята на обява, която гледате в кв. Студентски град или другаде, пишете в заявката.

Оценка на редакцията: активната срещу заспалата обява

3,2от 5

Оценка на редакцията: активната срещу заспалата обява

Активността показва внимание, не отстъпчивост. Повечето обяви спят цял месец, а сред малкото будни има и истински отстъпки, и козметични промени с по едно евро.

Полезност на сигнала за купувача★★★★★
Активната обява има продавач, който следи, но посоката е различна.
Дял на будните обяви★★★★★
Само 13,6% от обявите се променят за месец.
Различимост на истинската отстъпка★★★★★
Трябва да гледате размера на промяната, не броя ѝ.
Разлика между сегментите★★★★★
Старите сгради се движат много по-често от строящите се.
Лесно ли се следи сами★★★★★
Достатъчни са таблица, дата и снимка на цената.

Предимства

Ясен сигнал кой продавач е на линия
Лесно се проверява
Помага да отсеете обявите за огледи

Слабости

Малко на брой обяви с много промени
Има козметични намаления
Не виждаме изчезналите

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Две спални, добро училище, място за колата: пишете ни

Обявите за тристайни често се дублират и остаряват. Ние ги пресяваме, махаме повторенията и нереалните цени и ви пращаме само това, което си струва да видите на живо.

Две отделни спални, етаж, паркомясто
Собствениците са най-отгоре
Връщаме отговор до един работен ден

Търся тристаен

Често задавани въпроси

Колко обяви за тристаен не се променят за месец?

4 798 от 5 552, които видяхме и на четирите дати, или 86,4%. При тях нито цената, нито началото на текста са сменени.

Кои обяви се променят най-често?

Тези в по-стари сгради. Там без промяна са около три от четири, а при строящите се 91,4%.

Колко обяви сменят текста?

250 поне веднъж и 17 поне два пъти. Гледаме само първите около 120 знака, които порталът показва.

Какво значи обява с три и повече промени?

Че някой активно я поддържа: сваля, вдига или пренаписва. Такива са 24. Не значи непременно, че продавачът ще отстъпи.

Намаление с едно евро истинско ли е?

Технически цената е по-ниска, но такава стъпка по-скоро прилича на опит обявата да изглежда нова. Не я броете за отстъпка.

Ако обявата изчезне, продадена ли е?

Не можем да кажем. Може да е продадена, оттеглена, изтекла или публикувана с друг телефон.

Защо обявите в строеж почти не се променят?

Защото цената им често е от ценова листа на цялата сграда. Тя се сменя на стъпки и рядко за отделен апартамент.

Цените в обявите реални ли са?

Това са офертни цени. Колко е платено накрая, обявата не казва, а сделката често е под нея.

Намерете своя квартал

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →