Публикувано на 13 октомври 2026 г. · собствени данни от обявите

Как да прочетете историята на една обява за тристаен

Снимахме обявите за тристайни четири пъти: на 17.09, 02.10, 06.10 и 13.10.2026. Всяка обява, която стои на пазара, оставя следа: кога се е появила, кога е изчезнала, как се е мърдала цената. Тук събираме тези следи в наръчник, с примери от нашите данни и без обещания какво ще направи продавачът.

Изпрати заявка Ипотечен калкулатор

Четири кадъра, не филм

Разпознаваме една и съща обява по шест признака: квартал, площ, етаж, етажност, година на сградата и телефон. Ако и шестте съвпадат в два скрейпа, приемаме, че гледаме същия апартамент. Между кадрите сме слепи. Обява може да изчезне на третия ден и да се върне на десетия, а ние ще видим само, че я има и в двете снимки.

5 552обяви, открити и в четирите снимки

86,4%от тях без промяна на цена и текст

120изчезнали и после появили се отново

38със свалена цена поне два пъти

Затова думата „история“ е малко пресилена. Имаме четири точки върху ос от 26 дни, нищо повече. Тези точки обаче стигат, за да се разпознаят няколко типични сюжета. Повечето обяви попадат в първия и най-скучния.

Най-честият сюжет е тишината

Обяви без нито една промяна за 26 дни, по вид сграда

строеж
91,4%
ново, завършено
89%
1990–2014
72,9%
преди 1990
74,5%
без година
86,2%

Обяви, присъстващи на 17.09, 02.10, 06.10 и 13.10. Промяна = цена или текст.

Близо девет от десет обяви не помръдват цял месец. При строящите се сгради неподвижните са 91,4%, защото цената там идва от ценова листа и се мести рядко, на етапи. В сградите отпреди 1990 спокойните са 74,5%, а при строените между 1990 и 2014 г. още по-малко, 72,9%. Там зад обявата обикновено стои собственик, който реагира на тишината с ново число.

Какво значи това за вас? Неподвижна обява в стар блок след месец е малко по-необичайна от неподвижна обява на зелено. Ако продавачът в панела не е мръднал за четири седмици, или цената е реалистична, или той не бърза. Кое от двете е, разбирате на огледа, не от таблицата. Кои обяви все пак се движат, описваме в най-активните обяви.

Пауза не е финал

Обяви, които изчезват и се връщат: модел на присъствие в четирите снимки

●○●●

●○○●

●●○●

●○●○

● = обявата я има в снимката, ○ = няма я. Ред: 17.09, 02.10, 06.10, 13.10. Само квартали без таван на извадката.

От 5 418 обяви в кварталите, където можем да мерим изчезване, 120 са отсъствали поне в една снимка и после са се появили отново. Това са 2,2%, малко, но достатъчно, за да развали всяка сметка, която брои изчезналите като продадени. Най-много такива случаи има в кв. Център: 30 от 120. Следват кв. Докторски паметник и кв. Красно село, все места с много посредници.

Изчезнала обява не означава сделка. Може да е изтекъл платеният период, продавачът да я е скрил за седмица или да е сменил посредника. 94 от върналите се стоят на старата цена, 24 са по-евтини. Повече за тези случаи има в мигащите обяви и в по-ранния анализ на връщащите се обяви.

Стълбичката на цената

Четири истории на цената от нашите снимки (без адреси и посредници)
Място	Площ	17.09	02.10	06.10	13.10
кв. Горна баня	121 кв.м	€460 248	€396 641	€388 800	€388 800
кв. Хладилника	108 кв.м	€360 000	€350 000	€360 000	€360 000
кв. Кръстова вада	136 кв.м	€450 000	€560 000	€560 000	€440 000
кв. Младост 4	н.д.	€209 999	€209 998	€209 997	€209 997

Първият ред е от кв. Горна баня: две последователни намаления, после спиране. Такава стълбичка е рядка, само 38 обяви свалят поне два пъти без нито едно повишение, а 2 го правят и в трите интервала. Общото намаление при тях е с медиана −4,8%. При обявите, свалили само веднъж, медианата е −3,6%, тоест второто стъпало добавя малко.

Редът от кв. Хладилника е зигзаг: цената слиза и се връща точно там, откъдето е тръгнала. Обявата в кв. Кръстова вада първо скача с над сто хиляди, после пада под началото си. Последният ред е най-поучителен. Обявата в кв. Младост 4 „поевтинява“ с по едно евро на снимка. Това не е отстъпка, а начин обявата да изплува отново в търсенето. 7 от серийните намаления съдържат стъпка от най-много €100. Подробности има в серийните намаления и в цените на зигзаг.

Новият текст и новият телефон

За месеца 250 обяви сменят описанието си, а 17 го правят поне два пъти. Промененият текст рядко е козметика. В по-ранния ни анализ на пренаписаната обява новото описание вървеше с ново число много по-често от непромененото. Когато видите преформулиран текст, сравнете и цената.

Втората следа е телефонът. На 17.09 намерихме 538 групи от общо 1 288 обяви, които по всички признаци освен телефона изглеждат като един апартамент. На 13.10 401 групи още стоят с повече от една обява, 67 са изчезнали изцяло. Цената вътре в групата обикновено е една и съща, медианата на разликата е 0%. Посредникът рядко дава по-добра оферта от колегата си. Повече в дублите във времето и обявата, която сменя агенцията.

Младата обява е най-несигурна

От 270 обяви, появили се за първи път на 06.10, до 13.10 изчезват 38,1%. При обявите, които стоят от 17.09, за същата седмица изчезват 6,3%. Новата обява живее бързо по две причини. Част от нея наистина се продава веднага, а друга част е преобявяване, което скоро се сменя със следващото.

Кохортата от 02.10 е по-спокойна: 87,6% от нея още стоят на 06.10 и 75,1% на 13.10. Практичният извод е прост. Ако обявата е на два-три дни и ви харесва, не чакайте следващия ѝ ход: той може да е изчезване, а не намаление. Цялата картина е в новите обяви от 6 октомври.

Вашият дневник на една обява

Не ви трябва скрейп, за да направите същото за пет-шест апартамента. Достатъчни са таблица и навик да я отваряте веднъж седмично. Как да подредите полетата, описахме в как да следите цената сами. Тук е кратката версия като отметки.

Дневникът на обявата

0 / 7

Записах квартала, площта, етажа, етажността и годината, за да разпозная обявата и при друг посредник.
Отбелязах датата на първата поява и цената тогава.
Проверявам веднъж седмично и пиша датата дори когато нищо не се е сменило.
Когато обявата изчезне, не я приемам за продадена и я търся пак след седмица.
Сравнявам новия текст със стария, ако описанието се смени.
Търся същия апартамент с друг телефон и сравнявам двете цени.
Намаление с няколко евро го броя за опресняване, не за отстъпка.

Колко евро е изминатият път на цената

Първата цена в обявата, €Общо намаление досега, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Всички числа тук са офертни цени и описват само периода 17.09 – 13.10.2026. Те не са прогноза за конкретна обява.

Как четем сигналите при разговор с продавача, има в пазарлъка с динамиката. Ако искате да прегледаме историята на конкретна обява, пишете през заявката. Безплатно е, не сме агенция.

Оценка на редакцията: историята на обявата като инструмент

3от 5

Оценка на редакцията: историята на обявата като инструмент

Историята на обявата дава контекст за пазарлъка и пази от прибързани изводи. Не казва какво ще се случи утре и не различава продажба от оттегляне.

Полза при пазарлък★★★★★
Свалената и пренаписаната обява показват продавач, който реагира.
Надеждност на изчезването като сигнал★★★★★
120 обяви изчезнаха и се върнаха за 26 дни.
Лесно ли се следи сам★★★★★
Таблица с шест признака и седмична проверка стигат.
Чистота на ценовия сигнал★★★★★
Опресняванията с по едно евро и дублите изкривяват картината.
Предсказваща сила★★★★★
Четири снимки показват минало, не бъдеще.

Предимства

Четири снимки за 26 дни
Реални примери с цени преди и след
Чеклист за собствен дневник

Слабости

Сляпо петно между снимките
Офертни цени, не сделки
Не различава продажба от оттегляне

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Сменяте двустаен с тристаен? Започнете оттук

Пишете в кои квартали гледате, колко можете да дадете и дали ще ползвате кредит. Връщаме ви кратък списък с актуални тристайни, като обявите от собственици са най-отгоре, заедно с преценка дали цената отговаря на района.

Приемаме и заявки от продавачи
Без такса и без договор
Кои документи да поискате

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Как да разбера дали обявата е стара?

Обявата рядко показва ясно кога е публикувана за първи път, затова най-сигурно е сами да запишете датата. Ако същата площ, етаж и етажност се появяват от седмици с различни телефони, обявата вероятно е по-стара, отколкото изглежда.

Ако обявата изчезне, продаден ли е апартаментът?

Не непременно. В нашите четири снимки 120 обяви изчезнаха и после се върнаха, 2,2% от проследените. Обява може да е изтекла, скрита или пусната от друг посредник.

Какво значи намаление с едно евро?

Почти винаги опресняване: обявата се връща по-горе в търсенето. В нашите данни 7 от серийните намаления съдържат стъпка от най-много €100, а една обява в Младост 4 слиза с по едно евро на снимка.

Колко обяви не се променят изобщо?

4 798 от 5 552, или 86,4%, не сменят нито цена, нито текст за 26 дни. При строящите се сгради неподвижните са 91,4%, при сградите отпреди 1990 74,5%.

Второто намаление по-голямо ли е от първото?

Обикновено не. Обявите със серийни намаления са общо с медиана −4,8%, а тези с едно намаление с −3,6%. Второто стъпало е по-скоро довършване.

Трябва ли да чакам нова обява да поевтинее?

За новата обява по-вероятно е да изчезне, отколкото да поевтинее. От появилите се на 06.10 до 13.10 изчезнаха 38,1%, срещу 6,3% при старите.

Две обяви за един апартамент с различни цени ли са?

Рядко. В групите, които изглеждат като един апартамент с различни телефони, медианата на ценовата разлика е 0%. Ако все пак видите разлика, питайте и двамата посредници.

Колко често да проверявам обявата?

Веднъж седмично стига за повечето обяви. Ако преговаряте активно или обявата е съвсем нова, проверявайте на два-три дни, защото новите обяви се движат най-бързо.

Откъде да започнете

До всеки район стои медианната цена на кв.м за тристаен. Знакът „≈“ значи, че числото е изчислено от съседните райони.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →