Данни от 3 октомври 2026 г. · 7 995 обяви за тристайни

Пренаписаната обява: когато новият текст идва с нова цена

За 19 дни 211 от 6 129 проследени обяви за тристаен смениха началото на текста си, около 3,4%. Сред тях 35,5% са и с по-ниска цена, а сред обявите с непроменен текст само 5,7%. Продавачът, който пренаписва, често пренаписва и сумата.

Търся тристаен Ипотечен калкулатор

Какво броим за пренаписване

imot.bg показва в списъка само началото на описанието, около 120 знака. Там обикновено стоят площта, улицата, етажът, отоплението, годината и първите думи от свободния текст. Сравнихме това начало на 17.09.2026 и на 06.10.2026 за всяка обява, която открихме и в двете снимки, като махнахме телефона. Ако нещо се е сменило, броим обявата за пренаписана.

211обяви с променен текст за 19 дни

3,4%от 6 129 проследени

35,5%от пренаписаните са и с по-ниска цена

Пренаписването е рядко. Двайсет и девет от всеки трийсет обяви стоят с един и същ текст три седмици. Затова, когато някой седне да промени обявата си, обикновено има причина.

Новият текст и новата цена

Дял на обявите с промяна в цената за 19 дни, %

35,5%

Пренаписани: по-ниска цена

5,7%

Непроменени: по-ниска цена

11,8%

Пренаписани: по-висока цена

211 пренаписани срещу 5 918 непроменени обяви, 17.09.2026 → 06.10.2026.

Пренаписаната обява сваля цената около 6 пъти по-често от непроменената. Това е най-силната връзка, която намерихме между текст и цена в трите снимки. Посоката нагоре също е по-честа: 11,8% от пренаписаните са вдигнали цената. Там обикновено стои строител, който обновява и листата, и описанието наведнъж.

В абсолютни числа пренаписаните с по-ниска цена са около 75. Малко на брой, но това е почти една пета от всички 412 намаления за периода, при положение че пренаписаните са само 3,4% от обявите. Останалите около 337 намаления са тихи: цената се сменя, текстът остава. Как да ги хванете, е описано в как да следите цената сами.

Какво става с пренаписаните

211 пренаписани обяви по промяна в цената

75с по-ниска цена

същата цена 52,6%
по-ниска цена 35,5%
по-висока цена 11,8%

Броят е изчислен от дяловете и е закръглен.

Повече от половината пренаписани обяви са на същата цена. Там промяната е козметична: нова дума в началото, махнат адрес, добавено „без комисионна“. При около една трета новият текст съпровожда отстъпка. Изглежда като опит обявата да изглежда свежа, сякаш е нова, а не стара с по-ниска цена.

Пренаписването не е типично за новото строителство. Сред пренаписаните 45% са в строеж, а сред всички проследени 47,3%, почти същото. Значи го правят еднакво собственици на стари апартаменти, посредници и строители.

Кои думи се появяват и кои не

Колко проследени обяви съдържат думата в началото на текста
Дума	17.09.2026	06.10.2026	Бележка
„Акт 16“	529	538	сградите напредват, обявите го казват
„намалена“, „нова цена“, „свалена“	8	9	почти никой не обявява отстъпката
„без комисиона“	554	553	без промяна

„Акт 16“ се появява в още 9 обяви. Това е естественото пренаписване: сградата е получила удостоверение и продавачът го добавя, защото за много купувачи това е прагът. Думите за намаление почти не съществуват. Само 9 обяви казват в началото на текста, че цената е свалена, срещу 412 реални намаления. Продавачите предпочитат да сменят числото тихо.

В трите пренаписани и намалени обяви, които прочетохме отблизо, в кв. Банишора и кв. Докторски паметник, от началото на текста е изчезнала улицата, а на нейно място е дошла фраза като „Просторен тристаен“ или „Без комисионна“. Това е и уговорка: част от промените може да са от начина, по който порталът съкращава описанието, а не от ръката на продавача. Какво казват думите за цената, е в думите в обявата.

Уговорките, без които числата лъжат

Виждаме само началото. Около 120 знака. Промяна по-навътре в описанието, в снимките или в цената на паркомястото не се вижда.
Цените са офертни. Новата цена в обявата не е цената на сделката.
Периодът е 19 дни. От 17.09.2026 до 06.10.2026. Делът на пренаписаните за по-дълъг период ще е по-голям, но не можем да кажем колко.
Изчезналите не са тук. Обява, която е пренаписана и после е свалена от портала, не влиза в сметката. А изчезнала обява не е непременно продадена.

С тези уговорки връзката остава силна. Пренаписването не доказва отстъпчивост, но е повод да проверите цената, преди да решите, че обявата е нова. Има и обратен риск. В квартал като кв. Център, където за три седмици се смениха около две трети от обявите, нов текст по-често значи наистина нов апартамент. Там първо сравнете площта и етажа, после правете изводи.

Не сме броили и смяната на снимките. Тя често върви заедно с новия текст, особено когато обявата минава у друг посредник, но скрейпът ни не я вижда. Затова числото 3,4% по-скоро подценява колко обяви се обновяват. Колко от тях се обновяват заедно с цената, е въпрос, на който отговаряме само за видимото начало.

Какво да правите, когато обявата изглежда нова

Най-честата грешка е да приемете познат апартамент с нов текст за нова обява. Площта, етажът и етажността не се сменят, а точно по тях го разпознавате. Ако цената е по-ниска от тази, която помните, имате два сигнала наведнъж. Продавачът е отстъпил и иска това да не личи. Добър момент е за разговор, особено ако цената вече е падала и преди, както е в второто намаление. Най-големите случаи за периода са събрани в най-големите отстъпки.

Колко е отстъпил продавачът, който пренаписа обявата

Старата цена, €Колко е свалена, %

Колко пари стоят зад процента и каква част от вноската е това.

Обявата изглежда нова. Проверете

0 / 6

Сравних площта, етажа и етажността с обявите, които вече следя.
Потърсих старата цена в бележките си или в архив на сайта.
Проверих дали телефонът е същият или е сменен посредникът.
Прочетох целия нов текст, не само началото.
Попитах откога апартаментът се продава.
Не приех „без комисиона“ в новия текст като отстъпка в цената.

Когато обявата сменя и телефона, става дума за друг ход, описан в обявата сменя агенцията. Как се държат обявите с „без комисиона“, е в „без комисиона“ в движение. Ако искате да проверим историята на конкретна обява, пишете ни през заявката.

Оценка на редакцията: пренаписването като сигнал

3от 5

Оценка на редакцията: пренаписването като сигнал

Рядък, но силен сигнал. Нов текст на стара обява е повод да проверите цената, защото често под него стои тиха отстъпка.

Сила на сигнала★★★★★
35,5% срещу 5,7% намаления.
Честота★★★★★
Само 3,4% от обявите за 19 дни.
Лесно забелязване★★★★★
Трябва да помните стария текст или да пазите таблица.
Чистота на данните★★★★★
Виждаме само около 120 знака и част от промените може да са от портала.
Полза за пазарлъка★★★★★
Показва продавач, който търси нов подход.

Предимства

Ясна връзка между текст и цена
Важи за всички видове сгради
Лесно се проверява по площ и етаж

Слабости

Само началото на описанието
Рядко явление
Възможни промени от страна на портала

Оценката е мнение на редакцията на Тристаен.com, изградено от данните в статията и от огледи на жилища от този тип. Не е отзив на клиент.

Кажете какъв тристаен ви трябва, ние ще пресеем обявите

Заявката е безплатна и не ви обвързва с нищо. Не посредничим и не взимаме процент от сделката. Получавате обяви, ориентир за цената и въпросите, които да зададете на продавача.

Две отделни спални, етаж, паркомясто
Вноска по кредита и такси по сделката
Сравнение с цената на кв.м в района

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Колко често продавачите пренаписват обявата си?

Рядко. За 19 дни 211 от 6 129 проследени обяви за тристаен смениха началото на текста, около 3,4%.

Пренаписването значи ли намаление?

Често. 35,5% от пренаписаните са с по-ниска цена, срещу 5,7% от останалите. Не всяка нова формулировка е отстъпка, но вероятността е около 6 пъти по-голяма.

Пишат ли продавачите, че са свалили цената?

Почти никога. Думи като „намалена“ или „нова цена“ има в началото на 9 обяви, а намаленията за периода са 412.

Пренаписват ли по-често строителите?

Не. Делът на сградите в строеж сред пренаписаните е 45%, почти колкото сред всички обяви. Вдигане на цена с пренаписване обаче е по-типично за ценовите листи в строеж.

Как да позная пренаписана обява?

По площта, етажа, етажността и годината на сградата. Те не се сменят, когато се сменя текстът. Ако пазите таблица със старите цени, промяната се вижда веднага.

Защо от текста изчезва улицата?

В примерите, които разгледахме, улицата отпада от началото на описанието. Може да е решение на продавача, може и да е начинът, по който порталът съкращава текста. Затова приемаме част от промените с резерва.

Ако обявата изчезне след пренаписване, продадена ли е?

Не знаем. Изчезнала обява може да е продадена, оттеглена, изтекла или преобявена. Тези случаи изобщо не са в сметката ни.

Важат ли числата и за по-дълъг период?

Описват само периода от 17.09.2026 до 06.10.2026. За по-дълъг период пренаписаните ще са повече, но връзката с цената може да е различна.

Районите от тази статия

Отворете квартал, за да видите как са разпределени цените на тристайните и кои неща да огледате на място.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Текстът е информационен и не е правна, данъчна или финансова консултация. Цените са изчислени от 7 995 обяви за продажба на тристайни апартаменти в imot.bg, събрани през септември 2026, и са поискани цени, не цени на сделки. Последна проверка: 3 октомври 2026 г.

Още от новите изследвания

Същата извадка от 7 995 обяви, погледната от друг ъгъл. Всички нови статии →